越南埋了十多年的雷，就这样突然炸响，“好日子”就此到头？

文|夜微寒

前言

2025年10月20日，越南股市迎来惊魂时刻。

大盘单日重挫5.6%，创下下半年最大跌幅，150只股票集体跌停，恐慌情绪迅速席卷资本市场。

这场风暴的导火索，是越南第二大房企诺娃房产的轰然倒下。

谁也未曾料到，这个头顶“地产航母”光环的巨头，会以如此惨烈的方式终结，而它的崩溃，不过是越南酝酿十余年经济危机的冰山一角。

曾被追捧为“东南亚小中华”的越南，在照搬中国发展模式的道路上，终究没能避开泡沫破裂的宿命，一场涉及金融、政治与民生的全面危机，正加速到来。

提起诺娃房产的暴雷，其实是一场精心策划的庞氏骗局的最终败露。

根据越南政府监察总署调查证实，该公司通过发行1.5万亿越南盾企业债，将资金经多层空壳公司层层转移，最终输送至关联贸易实体，用以填补自身的融资黑洞。

截至2023年中，与诺娃相关的20家发债主体仍有16.9万亿越南盾债务未偿还，多家早已实质违约。

面对诺娃的倒下，让人联想到三年前震动越南的张美兰案。

这位被称为“越南版董明珠”的女首富，通过70名代持人控制西贡商信银行90%股权，十年间将银行变为“私人提款机”，套现270亿美元，造成的国家损失占越南GDP的6%。

如今张美兰虽被关押在日本，但她留下的金融创伤远未愈合。

若说张美兰案是“金融端暴雷”，诺娃案则是“债务端崩盘”，这两颗“双生雷”，一个靠银行私有化，一个靠债券庞氏化，路径不同，本质都是政商勾结下的系统性掠夺。

两场危机叠加，让越南金融系统的脆弱性暴露无遗。

诺娃暴雷后，多只地产股被取消融资资格，银行坏账风险急剧攀升。

更可怕的是，信任崩塌开始蔓延，投资者抛弃“白马股”，外资加速撤出债券市场，银行间拆借利率飙升，整个金融市场陷入流动性枯竭的困境。

说起越南房地产泡沫的酝酿，则是足足耗时十余年。

2010年后，伴随经济高增长与外资涌入，胡志明市、河内房价开启疯狂飙升模式。

但是房价暴涨并非源于真实居住需求，而是建立在“地价只涨不跌”“政策永远托市”“外资持续涌入”的集体幻觉之上。

2020-2022年疫情期间，宽松货币政策与资产避险需求催生新一轮炒房狂潮，守德新区地价单年暴涨超50%。

全民炒房成常态，开发商高杠杆扩张，银行放贷激进，政府监管却严重滞后。

而在泡的沫背后，是越南深层次的制度弊端。

作为国内最大经济团体，越南军队的经商问题长期未解决，成为房地产改革的重要阻碍。

中美贸易战期间，越南为吸引资本，主动放宽资本自由流动限制、提供大量土地，本土与海外资本纷纷涌入房地产，进一步吹大泡沫。

更严重的是“政商旋转门”现象，张美兰倚仗官方人脉拿下黄金地块，诺娃在项目审批、债券发行中疑似获得监管“绿灯”，政商勾结成为泡沫滋生的温床。

2022年，美联储激进加息引发全球流动性收紧，越南被迫大幅加息以防止资本外流。

这一举措成为压垮骆驼的最后一根稻草，依赖“借新还旧”的房企资金链瞬间断裂，项目停工、债券违约、交付烂尾成常态。

曾经疯狂的房价应声腰斩，二手房市场“有价无市”，胡志明市高档公寓打七折仍无人问津，这场持续十余年的泡沫狂欢，终以崩盘落幕。

最为可怕的是房地产占越南GDP比重超10%，前五大房企控制60%市场份额，其崩塌对经济的冲击可想而知。

数据显示，越南经济增速从7%大幅下滑至去年的4.7%，世界银行预测2025年增速将进一步降至5.8%，远低于2024年的7.09%。

更令人担忧的是，这场危机让人联想到2008年越南金融危机，当年CPI飙升至25.2%，股市全年暴跌64.25%，如今的情况可能更为严峻。

外资加速撤离让经济雪上加霜，去年一年，外资从越南股市和债市撤资约50亿美元。

此前外资来越南，一半冲制造业，一半冲房地产和股市，如今经济动荡，不仅房地产外资跑路，计划搬迁的工厂也犹豫观望。

更致命的是，越南产业链不完善，大量原材料依赖中国进口，经济动荡导致部分工厂缺料停工，曾经热炒的“越南取代中国成为世界工厂”的论调，如今已无人提及。

商业地产同样未能幸免，河内B级写字楼租金三年下跌39%，出租率跌破80%，成为市场衰退的佐证。

银行系统坏账率持续攀升，多家金融机构因牵连诺娃案面临约40亿元人民币损失，金融稳定性遭受严重挑战。

这场由房地产引发的危机，已演变为涵盖金融、民生、产业的全面危机。

面对愈演愈烈的危机，越南政府的救市措施显得力不从心。

此前应对张美兰案时，越南已消耗近三分之一外汇储备，如今再想动用240亿美元注资银行，几乎无可能。

政府虽出台降息、帮助房企融资等政策，但收效甚微，老百姓怕烂尾不敢买房，外资顾虑风险不愿进入，房企债务窟窿过大，政府微薄之力难以填补。

更棘手的是，经济危机背后隐藏着复杂的政治矛盾。

主管房地产政策的建设部部长阮青毅，是前总理阮晋勇的长子，正处于政治上升期。

若诺娃案调查牵扯出建设系统审批黑幕，其仕途恐遭重创，一场从经济领域延伸至权力核心的反腐风暴可能来临。

但越南政商关系盘根错节，系统庞大而脆弱，没人敢轻易触动既得利益群体，反腐前景充满变数。

但是为摆脱困境，越南尝试了一系列战术举措，在岘港设立自贸区连接全球供应链，加入金砖国家机制借力“一带一路”，试图通过区域布局对冲美国46%的对等关税。

但这些举措只是权宜之计，无法解决根本问题。

越南经济的复苏之路，注定漫长而艰难。

专家预测，要整顿房地产行业、处理银行坏账、重建监管机制、培育新经济增长点，至少需要三到五年，甚至十年八年。

曾经随便搞个房地产项目就能赚钱、外资扎堆涌入的“好日子”，已一去不复返。

结语

这场危机给所有依赖房地产拉动经济的国家敲响了警钟，泡沫早晚要破，靠债务堆叠、房价幻觉和权力保护伞支撑的虚假繁荣，终究无法长久。

越南的经历证明，经济可持续发展，必须依靠实打实的产业支撑和规范的市场监管。

如今，全世界都在注视着越南，这个曾经的“明日之星”，能否在这场金融与政治的双重战役中破局重生？

答案，或许只有时间能给出。

信息来源：凤凰网房产

信息来源：华尔街见闻

信息来源：每日经济新闻

1.凤凰网房产：《169000亿巨债未还，越南房地产也暴雷了》2025-10-22
2.华尔街见闻：《越南再爆“数万亿”地产大雷，股市重挫5%，创六个月来最大单日跌幅》2025-10-20
3.每日经济新闻：《越南股市暴跌，近150只股票跌停！发生了什么？》2025-10-20