洪泛区、FEMA 和财务分析

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商务咨询/顾问/请@yellowscholar♥作者：黄先生斜杠青年

#洪泛区#FEMA#风险管理

得克萨斯州山区的悲剧凸显了洪泛区政策的失败

2025 年 7 月 4 日至 7 日期间，热带风暴巴里带来的暴雨袭击了德克萨斯丘陵地区，在短短 4 天内就向该地区倾倒了 4 个月的降雨（1.8 万亿加仑）。克尔维尔的瓜达卢佩河在短短 26 分钟内飙升 45 英尺，淹没了露营地和房屋，将宁静的河流变成了汹涌的洪流。在克尔县，洪水延伸到河岸之外数百英尺，淹没了 FEMA 地图上未标记为高风险的区域。

在撰写本文时，全州至少有 135 人被确认死亡，其中包括数十名沿河的夏令营者，这成为德克萨斯州历史上第二致命的洪水。 洪水是美国最常见、代价最高的自然灾害。 原因很容易理解。

美国按灾害类型划分的总经济成本（1980-2024 年）。“洪水”包括内陆洪水事件加上飓风风暴潮/降雨损失（不包括风力损害），而“飓风（仅风力）”则反映了热带气旋损失的剩余风力部分。数据经通胀调整后为 2024 美元。

德克萨斯丘陵地区的洪水冲走了建筑物和基础设施，特别是在非建制地区，河边营地和房屋危险地靠近水边。这场悲剧给一个长期存在的问题带来了严峻的光芒：洪泛区的建设。

我是斜杠青年，一个PE背景的杂食性学者！♥致力于剖析如何解决我们这个时代的重大问题！♥使用数据和研究来解决真正有所作为的因素！

什么是洪泛区？

当河流越过天然河岸时，额外的流量会根据当地地形向上扩散。在较窄的区域，水又快又深，而在较浅的区域，相同体积的流量扩散并减慢。每个流量都有不同的洪泛区。通常，当我们谈论“洪泛区”时，我们谈论的是 100 年一遇的洪泛区，这是一个每年有 1% 几率发生洪水的区域，或者一个在 100 年一遇的风暴下会发生洪水的区域（每年有 1% 的几率发生的风暴）。

在 30 年期抵押贷款期间设置，

•25 年洪水区使您的房屋有 71% 的几率被洪水淹没

•50 年一遇的洪水区使您的房屋有 45% 的几率被洪水淹没

•100 年一遇的洪水区使您的房屋有 26% 的几率被洪水淹没

•500 年一遇的洪水区让您的房子有 6% 的几率被洪水淹没

在政府眼中：如果你的房产处于百年一遇的洪涝区，你面临特殊的建筑要求使用限制;如果你在它之外，你就很安全。

洪泛区本身的问题

100 年洪泛区旨在勾勒出每年有 1% 几率发生洪水的区域。然而，香肠的制作方法远不止于此。100 年一遇洪水的估计水平仅基于观测数据，这意味着在气候变化等增加风暴和洪水频率和强度的条件下，洪泛区过于保守，因为它假设未来的水文条件将以与过去条件相同的频率发生。

FEMA 发布的洪泛区地图没有覆盖足够的全国，也没有保持最新状态。FEMA 绘制了全国约三分之一的溪流、河流和海岸线的地图，其中只有大约四分之一在过去 5 年中进行了更新。这与上面的第一个问题更加复杂，因为错过最近几年（最有可能发生异常值事件）再次使地图偏向低估。

这些更新很重要，不仅因为它们捕捉到了最近的洪水年份，还因为它们捕捉到了洪泛区盆地的物理和地形变化。增加盆地铺砌面积的开发繁荣可能会对特定城镇的洪泛区产生巨大影响，但滞后的 FEMA 地图不会捕捉到。

洪泛区政策的问题

政府将洪水风险（连续值）视为二元是/否的政策导致了我们建造方式和地点的重大扭曲。不仅这些区域边缘的人们感到比他们想象的更安全，而且建筑商也有动力在洪泛区边缘建造，然后他们面临建设成本和复杂性的阶梯效应。例如，联邦法律要求洪泛区中的任何建筑物都必须高于预测的洪水水位。紧邻洪泛区边界的建筑物没有这样的规定。

洪泛区的一栋房子高架在桥墩上。虽然实用，但在足够强的洪水或存在快速移动的碎片的情况下，这些结构仍然可能是危险的。

许多社区禁止在洪泛区最危险的部分（紧邻河流的洪道）进行新建筑，并且只有在采取某些缓解措施（如海拔或防洪）的情况下才会在更广泛的 100 年洪水区授予许可证。

相反，就在地图上的 100 年线之外，许多严格的规则就消失了，在发生洪水的可能性为 1% 和发生洪水的可能性为 0.99% 的地区之间形成了急剧的监管界限。建筑治理的鲜明对比导致人们认为这些边缘地区比实际更安全，导致准备不足，并在灾难发生时感到意外。这片 100 年洪泛区在 1970 年代成为受监管区域和不受监管区域之间的分界线，并从那时起一直被载入州和地方建筑规范中。

臭名昭著的神秘营的 FEMA 洪泛区地图，27 名露营者和辅导员在洪水中丧生。橙色突出显示的是在 100 年洪泛区（蓝色阴影）和洪泛区（条纹）内建造的结构。我数了数 28 个。更好的卫星图像可以在这里查看。

神秘营地的悲剧确实是监管机构和营地管理人员的非受迫性错误。NPR 报道称，当发现上述地图的 30 座建筑物位于洪泛区时，联邦洪泛区管理人员批准了将它们从该地区移除的呼吁，以帮助营地避免 2010 年代和 2020 年代初的高额洪水保险费。

保险与风险

克尔县当地的保险经纪人报告说，甚至在 2025 年洪水之前，某些河流邻近的房屋（尽管在 FEMA 的高风险区之外）的 NFIP（国家洪水保险计划）保费比旧的“首选风险”费率高出许多倍。这是 NFIP 的新算法实际上表明，“FEMA 的地图区域可能不会标记该房产，但我们计算出很高的洪水概率，因此我们将相应收费。苦乐参半的讽刺是，为这些危险地区投保的代价是高昂的，而这些地区本应告知营地它们所处的危险。

请记住，价格是包裹在激励中的信号，在这种情况下，信号是一个警告，表明阵营应该更加密切地注意。

第一街的杰里米·波特 （Jeremy Porter） 在谈到神秘营时指出，“即使是 [FEMA] 显示的室外区域也位于洪水区的边缘。第一街的模型一旦考虑强降雨径流，几乎整个营地都会在 100 年一遇的事件中处于危险之中。洪水消除了营地豁免部分安全的任何幻想。保险定价已经将它们视为危险的;分区没有。

旧的二元系统和新的 NFIP 持续风险算法之间的分歧在 7 月 4 日的洪水中以痛苦的细节表现了出来。正如预期的那样，克尔县 100 年一遇的洪水区内的几乎每所房屋都被洪水淹没，但外面的数千所房屋也被洪水淹没，这些额外房屋中有 98% 缺乏洪水保险，尽管许多房屋被 NFIP 算法确定为高风险。在全国范围内，这两种风险衡量标准之间的误差可能高达 100%，或者额外有 800 万户不需要投保且没有建筑标准的房屋处于危险之中。

解决 方案

通过保险推动更统一地采用 NFIP 算法或 First Street 模型等系统将帮助人们更加了解并准备好应对洪水的真正风险。但有一个问题。禁止人们在这个扩大的区域内建造建筑可能是一场灾难。一个否认人们从洪泛区获得公用事业的系统注定要失败。

然而，我们可以努力在洪泛区及其周围进行更智能的建设。使用透水混凝土并降低径流率将有助于平滑这些地区在洪水事件期间经历的峰值。通过将洪水量分散在数周而不是数小时内，我们可以大大降低洪水的程度。

NOLA 的 West Closure Complex

当我们在洪泛区建造建筑时，我们需要严格对待我们在那里放置的结构。像神秘营这样的例外情况应该很少见，并且有证据支持，并且只有在保险公司和监管机构同意风险水平已经降低时才会批准。为此所需的改进可能会成本高昂，但我们知道它们是可能的。新奥尔良的西封闭综合体或东京的都会区外地下排放通道等例子表明，从长远来看，投资洪泛区管理是有回报的。

东京都都市区外地下放水通道

我们只是因为对现状和自然系统的偏见而接受洪水的风险。但是，忽视我们使这片土地安全和有用的能力是错误的。如果我们将洪泛区管理视为土地开垦的一种形式，那么支付这种基础设施的成本开始看起来更加合理。如果曼哈顿市中心的建筑物保证定期且可预测地被摧毁，我们绝不会接受这些建筑的扩建。那么，为什么我们在洪泛区接受这是事实呢？

曼哈顿长城的拟议计划

所有这一切并不是说我们应该废除 100 年洪泛区线是许多州和地方法规的基础，并且需要时间和数据才能转向更好的系统。在过渡期，100 年线可以作为底线，我们通过其他方法（包括更好的基础设施和保险单）进一步管理风险。

大多数美国人通过保险费率、建筑法规和洪水事件本身来经历洪水风险。允许和激励人们罢工名单中的第三个。

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