寻找中国资产轴（六）：房产这4年，发生了什么事？

（接上期《寻找中国资产轴（五）：把最强产业放到农村去》）

接近2025年11月，两件大事再次将房地产市场推到了公众的焦点视线中。

第一件事

10月20日，国家统计局发布2025年前三季度国民经济运行情况及全国房地产市场基本情况。

不少经济学者就此分析指出，我国保持了经济平稳运行的主基调，前三季度国内生产总值（GDP）同比增长5.2%，但是，三季度GDP同比增长4.8%，增速比二季度回落0.4个百分点，这其中重要原因，在于房地产市场疲弱，严重拖累了中国经济。

国家统计局数据显示，2025年1~9月份，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%；其中，住宅投资52046亿元，下降12.9%。

第二件事

10月21日，上海市人民政府办公厅印发《上海市促进建筑业高质量发展，加快培育增长新动能行动方案》。该《方案》从八个方面提出21条具体举措，旨在促进建筑业高质量发展。《方案》中，“推动上海建筑业转型”“构建房地产发展新模式”等关键提法引发关注。

此前，《资产洞见》试图以“寻找中国资产轴”为主线，梳理当下房地产支撑的新资产要素，但无论是从目前的市场走势，还是政策趋势看，回到房地产本身，重振房地产市场，才是当下的核心问题。

“去金融化”挤向东部核心区

先让我们选择国家统计局2022年至2025年（1~9月）同期可比数据（“住宅投资”与“房地产销售额”两项），看一看房地产市场调整4年来，到底经历了怎样的变化过程。

第一年：2022年

房地产市场调整开始，东北及西部急跌。

2022年，全国房地产住宅投资下跌7.5%，房地产销售额下跌26.3%。

但是，全国下跌幅度存在明显差异。

东北地区与西部地区率先急跌。

其中，东北地区，住宅投资下跌21.1%，房地产销售额下跌39.0%，成为领跌者。西部地区住宅投资下跌13.1%，房地产销售额下跌28.4%。

东部地区和中部地区则下跌相对较轻，成为市场的支撑者。

东部地区，住宅投资下跌5.5%，房地产销售额下跌26.2%；中部地区，住宅投资下跌4.0%，房地产销售额下跌22.8%，均小于全国跌幅均值。

第二年，2023年

房地产市场继续调整，中部地区开始下跌，东部地区体现出强支撑。

2023年，全国市场在上一年急跌之后，房地产住宅投资继续下跌，跌幅8.4%。房地产销售额则在急跌后，出现缓跌，跌幅4.6%。

东北地区与西部地区大体保持了2022年的跌势。

东北地区，住宅投资下跌29.5%，继续领跌全国；房地产销售额下跌8.5%，为全国4区域中第二大跌幅。西部地区，住宅投资下跌18.0%，跌幅全国第二；房地产销售额下跌4.4%，有所缓和。

中部地区，在这一年出现加速下跌迹象，住宅投资下跌6.9%，跌幅扩大；房地产销售额下跌9.2%，成为领跌者。

东部地区，此时相对表现较稳，住宅投资下跌4.0%，房地产销售额下跌3.0%，跌幅均低于全国水平，显示出经济底蕴支撑房地产市场的基础逻辑。

第三年，2024年

房地产市场全面下跌。

2024年，无论是住宅投资，还是房地产销售额，在各区域，均出现再次深跌情形。

全国房地产市场，住宅投资下跌10.5%，房地产销售额下跌22.7%。

东部地区，住宅投资下跌9.5%（跌幅+5.5个百分点），房地产销售额下跌23.0%（跌幅+20个百分点）。

中部地区，住宅投资下跌10.8%（跌幅+3.9个百分点），房地产销售额下跌23.9%（跌幅+14.7个百分点）。

西部地区与东北地区，住宅投资下跌幅度收窄，但房地产销售额下跌加剧。

西部地区，住宅投资下跌11.9%（跌幅-6.1个百分点），房地产销售额下跌21.4%（跌幅+17个百分点）。

东北地区，住宅投资下跌18.5%（跌幅-4.4个百分点），房地产销售额下跌14.9%（跌幅+6.4个百分点）。

第四年，2025年

东部地区成为领跌者。

2025年，房地产住宅投资更冷，跌幅更深，下跌12.9%，为4年来跌幅之最；但房地产销售额跌幅放缓，下跌7.9%。

值得注意的是，2025年的调整，东部地区成为了领跌者。

2025年东部地区住宅投资下跌14.8%（跌幅+5.3个百分点），跌幅仅次于东北；房地产销售额下跌8.9%，在全国区域领跌。

中部地区，住宅投资下跌12.8%，房地产销售额下跌6.0%。

西部地区，住宅投资下跌5.7%，房地产销售额下跌6.5%。

东北地区，住宅投资下跌22.9%，房地产销售额下跌4.9%。

也就是说，4年来，中国房地产市场大体经历了从东北、西部，到中部，再到东部地区依次领跌的过程，即由房地产边缘市场一步步过渡到核心市场、由低资金密度区过渡到高资金密度区。当前，“去金融化”的压力已挤向东部房地产核心区。

国家统计局2022年至2025年（1~9月）同期数据

1.房地产住宅投资

全国

2022年7.86万亿元，同比增长-7.5%

2023年6.63万亿元，同比增长-8.4%

2024年5.97万亿元，同比增长-10.5%

2025年5.20万亿元，同比增长-12.9%

东部地区

2022年4.11万亿元，同比增长-5.5%

2023年3.81万亿元，同比增长-4.0%

2024年3.49万亿元，同比增长-9.5%

2025年2.97万亿元，同比增长-14.8%

中部地区

2022年1.83万亿元，同比增长-4.0%

2023年1.40万亿元，同比增长-6.9%

2024年1.26万亿元，同比增长-10.8%

2025年1.10万亿元，同比增长-12.8%

西部地区

2022年1.64万亿元，同比增长-13.1%

2023年1.24万亿元，同比增长-18.0%

2024年1.08万亿元，同比增长-11.9%

2025年1.02万亿元，同比增长-5.7%

东北地区

2022年0.27万亿元，同比增长-21.1%

2023年0.19万亿元，同比增长-29.5%

2024年0.15万亿元，同比增长-18.5%

2025年0.12万亿元，同比增长-22.9%

2.房地产销售额

全国

2022年9.94万亿元，同比增长-26.3%

2023年8.91万亿元，同比增长-4.6%

2024年6.89万亿元，同比增长-22.7%

2025年6.30万亿元，同比增长-7.9%

东部地区

2022年5.75万亿元，同比增长-26.2%

2023年5.50万亿元，同比增长-3.0%

2024年4.23万亿元，同比增长-23.0%

2025年3.81万亿元，同比增长-8.9%

中部地区

2022年2.11万亿元，同比增长-22.8%

2023年1.61万亿元，同比增长-9.2%

2024年1.23万亿元，同比增长-23.9%

2025年1.15万亿元，同比增长-6.0%

西部地区

2022年1.84万亿元，同比增长-28.4%

2023年1.58万亿元，同比增长-4.4%

2024年1.25万亿元，同比增长-21.4%

2025年1.17万亿元，同比增长-6.5%

东北地区

2022年0.24万亿元，同比增长-39.0%

2023年0.22万亿元，同比增长-8.5%

2024年0.18万亿元，同比增长-14.9%

2025年0.17万亿元，同比增长-4.9%

挤压中的变局

按照国家统计局2025年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2025年1~9月份，全国70城中，新房房价指数上涨的只有3座城市（二手房上涨城市数为0）：上海上涨5.8%，太原上涨1.0%，杭州上涨0.9%。北京新房价格指数下跌4.5%，广州下跌6%，深圳下跌3%。

上海成为当下名副其实的房地产市场领头羊。

让我们再看一下上海房地产的相关数据。

上海市统计局房地产市场数据

2024年

投资6228.91亿元，比上年增长2.8%。

住宅投资3686.84亿元，增长6.3%；

办公楼投资684.40亿元，下降11.4%；

商业营业用房投资429.74亿元，下降12.3%。

房屋施工面积比上年下降4.5%。

其中，房屋新开工面积下降8.5%；

房屋竣工面积下降19.1%。

新建商品房销售面积比上年下降8.5%。

其中，住宅销售面积下降6.9%；

商办销售面积下降11.2%。

2025年1~8月

投资，比2024年同期增长2.6%。

商品房施工面积增长0.4%。

其中，住宅施工面积增长0.9%。

商品房新开工面积下降28.5%。

其中，住宅新开工面积下降33.5%。

商品房竣工面积增长7.9%。

其中，住宅竣工面积增长0.7%。

商品房销售面积下降1.0%。

其中，住宅销售面积下降2.1%。

从上海市统计局房地产市场数据可知，尽管上海出现了价格指数上涨、投资上涨等改善情况，但是大体基本面，如整体市场的疲弱，以及去库存、保交付、挤泡沫的基本特征仍在。

我们也曾把目光放在一线城市之外，探讨特殊的地域、产业等优势，能否对地产起到足够的支撑作用，但结果看到，目前房地产市场的大趋势，并不是区域市场其他产业可以撑拄得住的。

以全国百强县之首的昆山市为例。

该市理论上拥有房地产市场的多种支撑，如中国顶级城市圈位置，高附加值、高科技的全球化产业背景，上海溢出效应客群，全国奔赴的产业人口，本地住房改善需求（拥有上海通勤族、企业高管、技术工人、投资客等多种客群），且有着毗邻上海的“天花板”级的价格差购买参照等。

但是，昆山市房地产市场并未走出独立的行情。数据显示，其2024年房地产市场销售下降趋势明显。某些市场数据的汇总，也佐证了房价的下降趋势。

昆山房地产市场数据

2024年统计局数据

新建商品房销售面积比上年下降8.5%。

房地产报建面积下降43.0%。

存量房累计交易29309套，下降5.1%。

交易面积348.2万平方米，下降7.4%。

全国房价行情网统计昆山房价数据

2024年挂盘价：2.03万元/㎡。

2025年3季度挂牌价：1.76万元/㎡。

从前文4年房地产走向的地区比较图中，我们看到，西部地区的房地产市场跌幅出现企稳迹象，但是，当我们把目光放到具体城市，看到的市场状况也与其他地区并无趋势上的不同。

以重庆、成都为例。

重庆市统计局房地产市场数据

2024年

固定资产投资总额比上年增长0.1%，其中，基础设施投资增长0.3%，工业投资增长11.2%，社会领域投资增长0.3%，房地产开发投资下降8.3%。

2025年1~8月

全市固定资产投资总额同比增长2.6%。

分产业看，第一产业投资同比增长10.4%，第二产业投资增长12.2%，第三产业投资下降1.7%。

分领域看，基础设施投资同比增长6.4%，工业投资增长12.2%，房地产开发投资下降10.2%。

成都市统计局房地产市场数据

2024年

房地产开发投资-1.3%；

住宅-2.0%；

办公楼3.9%；

商业营业用房-11.2%；

商品房施工面积-6.3%；

商品房竣工面积-15.9%。

2025年8月

房地产开发投资-1.4%；

住宅5.7%

办公楼-19.4%；

商业营业用房-23.1%；

商品房施工面积-8.5%；

商品房竣工面积-16.3%。

《成都统计年鉴2024》图表，显示成都2023年商品房销售面积低于2010年，2023年投资完成额接近2015年

以重庆、成都相关数据与上海、昆山对照，市场特征基本一致。

不过，如果注意细部特征，也可看到，一些地域的局部市场、部分数据，也都出现了交易活跃的迹象，这也是上海新房房价指数等出现上涨的原因。

以9月单月全国70城上涨指数而论，上涨的城市达到8家（太原、上海、杭州、南宁、成都、乌鲁木齐、宜昌、三亚），持平1家（沈阳），也即是说，在东部地区房地产市场进入承压领跌的时刻，市场正在酝酿新的变化与反转。

正是在这种背景下，上海市人民政府办公厅印发了《上海市促进建筑业高质量发展，加快培育增长新动能行动方案》。这座中国房地产市场的领头羊城市，能够引领怎样的“建筑业转型”，构建怎样的“房地产发展新模式”，引人关注。

值班编委：马琳

编辑：韩涧明

审读：戴士潮