谢逸枫：震荡不止！9月70城房价创年内最大跌幅，何时止跌反弹？

文/谢逸枫

10月20日，统计部门数据显示，9月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.41%，1月-8月分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%，跌幅比上月扩大0.11，延续止跌筑底态势。

9月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.41%，比上月扩大0.41%，创年内最大跌幅，表明房价处于止跌筑底阶段，市场有效需求不足，住房供应过剩。总体来看，房价止跌企稳基础不牢固，主要是供需修复放缓的状况未明显改变。

9月一线城市二手住宅房价下跌1.0%，跌幅最猛，已经连续3个月下跌1.0%，创2021年以来最大跌幅，意味着一线城市二手住宅房价处于筑底、探底、寻底的下降调整阶段，主要是供应过剩，二手房挂牌量、法拍房量有增无减。

预计70城房价完成筑底后，房价将在底部运行6个月-12个月的周期。目前中国房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、预期和信心弱、租金回报和收入无法支撑。

笔者认为，现在房价见底企稳、反弹上涨拐点的结论为时过早，因为市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务逾期、供大过剩、高库存、房价下降）修复放缓、销售端无法传导至房价，导致房价筑底过程拉长。

其次是政策刺激的强度、范围有限，并且城市更新货币化、收储存量商品房和闲置土地政策执行不到位、落地缓慢、规模有限、区域有限，无法扩大政策组合拳的政策效应，导致政策效应断断续续、持续力不强。

最后是市场产品供应和成交结构性的影响越来越明显，限价限签的政策取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱，让房价上涨预期修复缓慢。而二手房的房价下降明显带来冲击，不排除网签滞后性的影响。

笔者认为，短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底阶段，市场分化明显，热点城市复苏表现起起伏伏。

按照楼市的政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成止跌筑底的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

这一轮70城房价自2021年9月（环比下跌0.1%）下行周期开启，截至2025年9月，已经连续下跌超过4年，未来房价，到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为市场最关心的问题，因为房价下跌达到4年，是房价下跌周期中最长的。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮房地产拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

目前经济、房地产市场状况未达到市场预期，房地产政策效果、持续力、以及出台落实情况不如预期，预计年底前，新一轮房地产更大力度刺激政策依然是地方、旧政策为主，不排除房价拐点到来时间拉长，筑底完成周期拉长。

靠降准、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、税收降低的政策，以地方为主的三大工程和城市更新货币化安置及收储商品房、收回闲置土地，是无法完成止跌筑底，解决不了钱、堵点、限制的问题。

地方为主政策（农民、人才、多孩家庭购房补贴、房票安置和以旧换新、购房落户和公积金政策）是无法让房价止跌回稳。只有国家出手，解除限制、打通政策堵点、出钱落实城市更新货币化、收储商品房、收回闲置土地政策。

按照统计部门2025年1月-9月70城房价、供求关系、商品房库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价止跌筑底、政策效果减弱、市场分化信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，暂时反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的条件不具备，区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价弱平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市内部、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价上涨的城市数量不稳定，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域量，对房价的传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一线、二线城市核心区买好房子，就是抄底。

八是新房、二手房市场以价换量成主流，二手房挂牌量和降价冲击新房价。

9月70城新建商品住宅房价环比下降0.41%，降幅比上月扩大0.11%，同比下降2.7%，比上月降幅缩小0.3%。二手住宅房价环比降幅0.6%持平，同比下降5.2%，降幅缩小0.3%。总体来看，当前房价处于止跌阶段，小幅度震荡趋势不变。

9月70城一手商品住宅房价环比下跌0.41%，跌幅比上月扩大0.11%

9月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.41%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%），跌幅比上月扩大0.11%，延续下跌态势，处于止跌筑底阶段。

9月房价环比跌幅扩大0.11%，创年内最大跌幅原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量减少。二是限价、限签政策取消，房企以价换量的促销带来价格下降效应扩大。三是政策边际效应停止带来的短期效果减弱。

四是不排除网签数据的滞后性。五是市场有效需求不足，库存过剩，供大于求。五是二手房对新房价冲击大，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。六是好房子成销售热点，其他房子降价。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月环比下跌0.1%，2月环比下跌0.1%、3月环比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.41%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年9月连续下跌49个月，已经连续下跌超过4年，超过上轮房价下跌周期。

9月5个城市房价上涨，上海、杭州环比上涨0.3%领涨全国

70城新房的房价环比上涨数量来看，2025年9月上涨城市数量为5个，比上月减少4个城市（8月9个、7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个）。这是释放出当前房价震荡不止的强烈信号。

9月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为5个，比上月减少4个城市。下跌的城市63个，比上月增加6个城市。持平的城市1个。其中上海、杭州环比上涨0.3%，涨幅并列第一，领涨全国。北京涨幅0.2%、长春和惠州涨幅0.1%。

房价能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内处于止跌筑底阶段。

9月70城市新房价中，上海环比上涨0.3%，涨幅比上月收窄0.1%，涨幅排在首位。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨39个月。9月上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨5.6%，涨幅比上月回落0.3%，堪称稳涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价格连续40个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交占比高。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海新房价环比上涨0.3%，涨幅比上月收窄0.1%。二手房房价环比下跌1.0%，跌幅比上月回落0.9%，同比下跌2.4%，比上月跌幅扩大0.3%。说明二手房市场依然寒冷。

9月一二线城市房价环比跌幅扩大，三线城市房价环比跌幅持平

9月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二线城市房价环比连续5个月下跌，其中一二线城市房价跌幅分别扩大0.2%、0.1%，三线城市房价下跌0.4%持平，形成一线二线城市房价跌幅扩大，三线城市房价跌幅持平的市场格局。

9月一线城市新建商品住宅价格环比下跌0.3%（1月-8月分别为上涨0.1%、上涨0.1%、上涨0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%），比上月扩大0.2%。其中北上分别上涨0.2%、0.3%，广深分别下降0.6%、1.0%。

9月二线城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%（1月上涨0.1%，2月-4月分别0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%），跌幅比上月扩大0.1%。三线城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%，跌幅与上月持平。

9月一手商品住宅房价同比下跌2.7%，跌幅比上月收窄0.3%

9月70城新建商品住宅房价同比下跌2.7%（1月-8月分别为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%），跌幅比上月收窄0.3%，连续10个月收窄，处于止跌阶段，小幅度震荡趋势不变。

过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成，未来需要政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以短期内，70城房价总体见底、反弹有待观察。

9月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅未大幅度扩大，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的少部分城市结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

9月70城新房房价同比下跌2.7%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

9月70城新建商品住房价同比下跌2.7%，比上月跌幅收窄0.3%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年9月，房价同比已经连续下跌42个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年9月70城新建商品住宅房价同比连续下跌42个月，房价下跌周期超过上轮。

9月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市8个，与上月持平。持平1个。下降城市61个，比上月减少4城。上涨城市分别为上海5.6%、杭州3.6%、成都1.3%、太原0.6%、乌鲁木齐0.6%、南宁0.2%、宜昌0.2%、三亚0.1%。

9月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续9个月收窄

9月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.2%，二线城市跌幅收窄0.3%、三线城市房价跌幅收窄0.3%，形成连续9个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

9月一线城市新建商品住宅价格同比下跌0.7%（1月-8月分别下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.9%），比上月收窄0.2%。其中上海上涨5.6%，北广和深分别下降2.6%、4.1%和1.8%。

9月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下降0.7%，跌幅比上月收窄0.2%。二线城市同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.3%。三线城市同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.3%。表明一二三线城市房价正在持续改善。

9月70城二手住宅房价环比下跌0.6%，跌幅与上月持平

9月70城二手住宅房价指数环比下跌0.6%，跌幅与上月持平（1月-8月分别下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%），已经连续3个月跌幅持平。因此，房价完成止跌筑底需要时间。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-9月70城二手住宅房价指数环比分别下跌0.6%、0.6%、0.6%，跌幅已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，房价处于止跌筑底阶段特征。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量上升，新房以价换量冲击二手房，互为影响。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年9月连续下跌50个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

9月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市0个、0城持平，下跌城市70个，比上月增加1个城市。说明70个城市的二手住宅房价全部下跌。释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期减弱的信号。

目前70城二手住宅房价数据来看，总体止跌见底、企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。因为二手房市场的库存巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

9月70城二手住宅一三线房价跌幅持平、二线城市房价跌幅扩大

9月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续6月下跌，降幅1.0%持平，二线城市跌幅扩大0.1%，三线城市跌幅扩大0.1%。形成一线城市房价跌幅持平，二三线城市房价跌幅扩大的市场格局。

9月一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.0%（1月-8月分别为上涨0.1%、下跌0.1%、上涨0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%），连续6个月下跌趋势。其中北上广深分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。

9月一线城市二手住宅销售价格连续6个月下跌，跌幅扩大，主要是高品质的二手楼盘大户型、高价房成交大大减少，以价换量的市场主流，存在结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

9月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.0%，跌幅与上月持平。二线城市二手住宅环比下跌0.6%，跌幅比上月扩大0.1%。三线城市二手住宅环比下跌0.6%，降幅比上月扩大0.1%。

9月70城二手住宅房价同比下跌5.2%，跌幅比上月收窄0.3%

9月70城二手住宅房价指数同比下跌5.3%（1月-8月分别下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%），跌幅较上月收窄0.3%，连续11个月收窄，表明房价小幅度震荡趋势。

9月70城二手住宅房价同比下跌5.2%，比上月跌幅收窄0.3%，连续11个月收窄，说明房价止跌筑底阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年9月房价下跌5.2%，已经连续下跌44个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年9月二手商品住宅房价同比连续下跌44个月，房价下跌周期超上轮。

9月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续20个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

9月70城二手住宅二三线城市房价同比跌幅连续9个月收窄

9月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，二、三线城市房价同比连续9个月跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄0.3%，二线城市房价跌幅收窄0.2%、三线城市房价跌幅收窄0.3%，说明二三线城市二手房价指标改善好转的格局。

9月一线城市二手住宅销售价格同比下跌3.2%，跌幅比上月收窄0.3%（1月-8月分别下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%。其中北上广和深分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

9月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅收窄0.3%。二线同比下降5.0%，降幅收窄0.2%。三线同比下降5.7%，降幅收窄0.3%，意味着二三线城市房价处于止跌筑底过程。