万科，还能「活下去」吗？

最近一段时间，关于万科的新闻不绝于耳，比如祝九胜被刑事强制措施，董事长辛杰失联26天后离奇离职等等……99%是负面的。

当然，这几日倒有一件相对正面的事情：

那就是位于上海，由万科和华洲地产联合开发的高福云境开盘卖得不错。

首开21万/平，推出125套，有效认购数184组，其中高区20套总价1.3亿-1.7亿的600平超豪华大平层当日售罄，刷新了上海1.3亿以上大平层的单盘销售纪录。

我注意到多家媒体对此进行了报道。

但有意思的是，大部分媒体都刻意把「万科」这两个字隐去了。

虽然这只是为了防止万科的负面拖累了楼盘的销售，但对于这个昔日「三好生」 来说，未免伤害性很大，侮辱性也很强。

这，让人想到了周星驰电影《功夫》里那句经典台词：从来都是我们斧头帮欺负人，没人敢欺负我们。

但，这也再一次验证：万科，这道坎看来真的过不去了。

回望万科过去几年发生的事。

我们再来复盘一下，其实也能窥探到一些细思极恐的蛛丝马迹。

2018年秋天，楼市一片大好的背景下，财务出身的掌舵人、万科董事会主席郁亮居然喊出了「活下去」这种口号，这说明了什么？

我想，当时的郁亮应该已经隐隐约约地觉察出了一些危机。

这种危机，一般职业经理人可能未必嗅得出来，但身为财务出身的郁亮，是敏感的、敏锐的，但在当时那种情况下，正是万科急速扩张的时候，也是万科管理层们的「体外公司」、「影子公司」急速捞钱的时候，比如网上所流传的那些影子公司：

鹏金所、北京万鹏、红色崛起、上海万丰、万科股管中心、万科公益基金会、博商资产、盈安，以及大大小小的管理层亲属的供应链公司。

所以，面对这样一个利益盘根错节的大染缸，不可能说停就停的。郁亮或许当时唯一能做的，就是做一个 「职业吹哨人」。

在独自清醒的时候，在慷慨激昂的镁光灯下的时候，在醉成了一滩烂泥梦醒时分的时候，出于一种使命感也好，负罪感也好，绝望感也好，他总希望这家企业能够继续常青下去，所以他扮演起「吹哨人」这一角色。

众人皆醉他独醒，独醒之后吹个哨。

某种程度而言，郁亮就有些像《水浒传》里的宋江。

宋江是好人吗？

不能说是完全是好人，但至少也不算是坏人。除了怒杀阎婆惜以外，显得有些不解风情外，其实他对待手下的兄弟们还算仗义：

你们想怎么搞就怎么搞，大碗喝酒大碗吃肉都没问题。我虽然骨子里假装清高，但融入你们，跟你们打成一片，我是毫无压力的。

喝完酒、吃完肉，宋江清醒的时候，也一定常常在想：

MD，不行啊，落草为寇，就等于子子孙孙都是没有节操的寇。

宋江想要节操，所以他想招安，想投奔朝廷；郁亮也想要节操，所以他想做「地产吹哨人」，想让底下人消停消停，朝廷管管楼市。

但是，当时的情况是，2018年，中国楼市火得一塌糊涂，郁亮想要节操，郁亮想做「地产吹哨人」，但其他人呢？

万科其他管理层呢？

他们没有节操，他们在KTV里大碗喝酒大碗吃肉、抽着大雪茄、搂着大美妞，正逍遥快乐着呢。

譬如像一身江湖气的九哥（祝九胜），你看他哪点像有节操的人？

郁先生想要节操，他恐怕第一个要摔碗骂道：

MD，郁闷！你有个毛节操！我们这帮兄弟们正唱着《向天再借500年》呢，你咋切歌唱起了迟志强的《铁窗泪》呢。扫兴，真扫兴……

小海（张海），把歌给老子切回来。来，大家一起唱：看铁蹄铮铮，踏遍万里河山，我站在风口浪尖紧握住日月旋转……

于是，歌照唱、舞照跳，趁着楼市一片大好，万科当时继续急速拿地扩张……

或许，他们当时还心存幻想，寄希望通过「高周转」滚动模式来快速弥补企业被掏空后的千疮百孔。

那几年，万科的销售额也确实非常猛：

2019年销售额6312.1亿元，排名第二，仅次于碧桂园；2020年销售额7011亿，排名第三，仅次于碧桂园、恒大；

2021年销售额6203亿，排名第三，排行第二，仅次于碧桂园；2022年销售额4202亿，排名第三，仅次于碧桂园和保利发展；2023年销售额3755亿，排名第二，仅次于保利发展；

202年销售额2446.8亿，排名第五，落后于保利、中海、绿城、华润。

以我熟知的宁波和杭州来说：

那几年的万科，都位于这两座城市的销售排行榜前列，比如2016~2019年的宁波楼市，万科销售业绩一直都是NO.1，遥遥领先于第二名的。

但是，欲壑难填窟窿难平，可惜的是，郁亮这个「地产吹哨人」没有吹醒万科的高管们，却引起了住建部、中国人民银行以及更高层面的大人物的注意。

于是，2020年8月，「三道红线」政策出台了。

接着，恒大、融创、碧桂园、泰禾、金科、世茂、花样年、华夏幸福、阳光城、佳兆业等一众小弟纷纷倒下……

随后的2022年2月，郁亮在年会讲稿中不得不承认，房地产行业已经跨过了「青铜」，进入到了「黑铁时代」了。

相信，这个时候的他，对于万科的未来，其实已经不再抱希望了。

从2019年到2026年这6年时间，万科的总销售额合计29929.9亿。与此同时，截至到2025年6月30日，万科的负债总额有多少呢？

答案是8729.88亿，占了万科过去6年总销近35%。

照目前这个形势来看，万科这钱确实是还不清了，也很难还清了。

当然，这几年深铁给万科输了不少血，仅今年年内就输了9次血，共计259.41亿，其中最近的一次今年9月，借了20.64亿，用于万科偿还公开发行的债券本金和利息。

但是接下来呢？

地主家可能也没余粮了。

有人说，6年时间干了快3万亿，为什么还欠那么多外债呢？

其实逻辑也很简单。

就像滚雪球，雪球看起来虽然越滚越大，但依附在雪球上的那些体外公司、影子公司却并没有变少，再加上遇到了史诗级的大雪崩（楼市持续下行），整个山坡的雪层都在松动、坍塌。

最终，再次引发一场席卷整个山坡的系统性雪崩。

最后，你觉得，决策层会不会救万科？

且看王石和郁亮能否全身而退保住晚节。

作为地产屁民，我当然是希望他们能够退而保节的，毕竟王石再怎样也曾是「地产教父」。而那年在抚仙湖的媒体行，也曾与郁亮浅浅碰过杯。

我觉得，能够一大早坚持起床跑步的人，拥有强大自制力的人，应该也「坏」不到哪里去吧。

看到这里，你也别忙着「呸」，换作是你我做万科董事局主席：

别说娶个「小田田」，搞不好身后能组一个「加强连」；别说从2020年挺到了现在，搞不好同样也倒在了家印进去那一年。