香港楼价暴跌，游戏规则彻底作废！继续用旧思维买房只会血亏！

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汤姆陪你买房的第41天：

租售比持续上升

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香港楼市正在加速两极分化。

过去4年间，楼价累计下跌近3成，但同期租金在外来人士与学生抢租盘的带动下，却逆势猛升逾3成。

结果就是租金回报率逆市升至3.5厘，创下13年来新高。

这种反差，直接把香港楼市推向了“租金回报高企”的时代。

根据权威数据统计，在143个成份屋苑中（这些被选中的屋苑通常需要满足以下条件：1. 成交活跃：有持续稳定的买卖或租赁成交，数据真实可靠。2. 分布广泛：覆盖香港岛、九龙、新界等主要区域。3. 类型多样：包括大型私人屋苑、中小型单位、豪宅等不同档次和类型的物业），有多达74个屋苑出现“供平过租”的现象，而回报率高于4厘的屋苑更多达25个，较去年同期的10个增加了1.5倍。

随着“供平过租”重现市场，这一现象正促使两个转变——投资者开始考虑买楼收租，而长期租客也在思考“转租为买”是否更划算。

一个由租金回报主导的楼市新周期，已然开启。

租金八连升，回报率创新高

根据美联“租金走势图”，9月份私人住宅平均实用呎租约为38.78元，按月微升0.03%。

虽然涨幅轻微，但已是连续第8个月上涨，并持续刷新历史新高。

租金上升带动租金回报率显著提升。

以十大屋苑为例，租金回报率超过4厘的屋苑数量，从去年底的3个增加到今年9月的5个。

其中，美孚新邨以4.23厘居首，紧随其后的是丽港城4.22厘、黄埔花园4.11厘、沙田第一城4.05厘及新都城4.01厘。

旧盘强势，新盘追赶

丽港城今年前9个月租金回报率上升0.55个百分点，涨幅居十大屋苑之首。

丽港城的楼龄约在30-34年之间

康怡花园、新都城的升幅也分别达到0.26及0.21个百分点，新都城更成功突破4厘水平。

康怡花园的楼龄约在39-41年之间

新都城的楼龄约在23-29年之间

除十大屋苑外，市场上还有不少屋苑租金回报率更高：

鰂鱼涌南丰新邨高达5.04厘，居榜首；

沙田花园城、大围金狮花园、九龙湾得宝花园的回报率均超过4.7厘；

沙田河畔花园和坚尼地城嘉辉花园均录得约4.68厘；

油塘海傲湾、大角咀利奥坊·晓岸约4.59厘。

值得留意的是，这些高回报屋苑并非全是“旧盘”，部分新楼也榜上有名，显示市场需求已全面扩散。

新手入门：两分钟看懂“租金回报率”

说到具体楼盘，其实启德也可以大致分为“跑道区”和“非跑道区”两条线。

不少地产小白会问：租金回报率到底怎么算？

其实很简单

简单版公式

租金回报率 =

(全年租金收入 / 物业买入价) × 100%

当需要快速评估物业的基本投资回报时，可用此公式。

例如，若物业买入价为1,000万港元，每月租金为30,000港元，则全年租金收入为360,000港元。

套用公式：租金回报率 = 360,000 ÷ 10,000,000 = 3.6%。

进阶版公式

租金回报率 =

(全年租金净收入 − 出租开支) / 物业总成本 × 100%

当希望更精确地计算回报，并将所有成本纳入考虑时，建议使用此公式。

例如，假设物业买入价1,000万港元，购买相关费用（印花税、律师费等）为30万港元，每月租金3万港元（全年36万），年度开支（管理费、差饷等）为6万港元。

套用公式：租金回报率 ≈ 3%。

使用进阶版公式时，应尽量详列各项支出，才能准确反映实际回报，也方便投资者更全面地评估投资效益。

影响香港租金回报率的关键因素：

① 物业类型

旧楼管理费低、维修少，租金回报率通常更高；新楼设施齐全、吸引力强，但成本高，压低回报率。

② 地区

核心区如铜锣湾、尖沙咀，租金水平高、租客稳定；大学区如港大、西营盘、大围，则因学生租赁需求旺盛，空置率低；新界区如荃湾、天水围，多为家庭客，租期长、回报稳定。选对地段，几乎等于选对回报。

③ 楼市与政策环境

楼价与租金走势会直接影响回报。当楼价高、租金追不上时，回报率被压缩；反之，息口下降、成本减少时，投资压力降低。此外，政策变化也关键——例如政府撤辣后，400万元以下物业仅需缴100元印花税，投资成本大减，自然提升回报空间。

④ 单位大小

中小型单位需求最大，尤其受单身与小家庭欢迎。中原数据显示，中小型单位平均回报率约2.62%，大型单位仅2.04%，投资性价比一目了然。

⑤ 宏观经济因素

利率变动、就业与工资增长都直接影响租务市场。息高供大时，租楼需求增加；若失业率升高、工资停滞，租金或会下调。投资者应密切留意宏观环境，及时调整策略。

⑥ 其他成本
差饷、管理费、维修费等都会影响净回报，投资者应将其一并纳入计算。

⑦ 出租物业保险
为物业投保可降低租务风险，保障因拖租、损毁或意外造成的损失，从而提升回报的稳定性与可预测性。

目前几个租金回报不错的楼盘

那么问题来了，现在市场上新盘也不少，该怎么选？

我的标准很明确：不看概念，不看画饼，就看实实在在的租售比和租赁需求。

在我最近关注的盘里，这几个值得大家重点留意：

恒基的Belgravia Place：在长沙湾，地铁石硖尾站，算是市区里的价格洼地。最低352万就能上车，主打一房两房，它在石硖尾站旁，和圣方济各英文小学隔着一条街，真正意义上的“面对面”。离城市大学/浸会大学也就一站，高租售比。《》

湾仔的Woodis：这个盘我之所以推荐，是因为它开价在湾仔算是十年一遇的最低价！中原的陈永杰都预测，这里呎租能到100元，算下来回报率能有4.5厘。在港岛核心区，这个回报相当能打。上个礼拜抽签现场已经火爆了！

会德丰的Spring Garden：同样是湾仔的精品盘。它的底气在于地理位置——周围是各大金融机构，住客很多是中环的金领、港大的老师。这类租客素质高、收入稳，是业主最欢迎的租客群体，能保证物业空置期短，租金稳定。

我为什么特别看重租售比？因为当下的市场环境，现金流就是王道。一个楼盘能不能抵御市场波动，看的不是它故事讲得多好听，而是有没有真实、持续的租赁需求在支撑。

这是我和我司同事达成的共识。

K总是香港地产圈内一位名副其实的资深专家。他身上有许多标签：英华宝爸、浸会硕士、马拉松爱好者……而更重要的是，他在人生关键阶段选择扎根香港、投身楼市，并加入我们团队，持续为读者输出专业、实用的地产干货。

在客户眼中，K总始终以无限的耐心与深厚的经验著称。无论是香港租金回报率的深度解析，还是豪宅租赁的市场洞察，他都通过系列视频一一拆解，分享真知灼见。

如果你也对香港楼市感兴趣，不妨关注他。或许下一次线下带看，为你答疑解惑的，正是K总本人。

拿不准哪个盘租售比最高？我来帮你留意。团队整理了近期一些品质好、回报潜力不错的项目，有需要的话，加个微信，我私信发你参考。

而且，我有两个公众号...

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