专业文章丨老旧小区加装电梯，一楼不同意怎么办？

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（本文转载自北京市京师合肥律师事务所）

作者简介

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民法院和国台办特邀“总对总”调解员，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省《民法典》讲师团成员，合肥、六安、宿州、淮北、池州、德州、淄博、日照、晋城、绥化、固原、嘉兴、绍兴、濮阳、绵阳、恩施、榆林仲裁委员会仲裁员。

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

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一、案件回顾

成都市温江区某小区修建于2004年前后，只有两栋居民楼，楼高6层，每层有两户居民，上、下楼都为步梯。2019年，该小区2单元就加装电梯开始征求意见，涉及的12户居民都同意了加装电梯。2019年11月，电梯加装的意见也经过了相关部门的批准。2020年4月，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司出具住宅自主增设电梯告知书。5月，施工方开始进场施工。但不久后，一楼的两户人家就提出了异议，阻止施工，不让装电梯。一楼的住户声称，当初买房子的时候，选中一楼，就是看中小区没有电梯。购买一楼的房子，价格比高楼层的要贵不少。一楼的住户认为，加装电梯后对他们采光等有影响，也直接影响了房子的价格。

由于多次沟通没有结果，四、五、六楼的4户业主就联名起诉了一楼的2户业主，要求一楼业主停止阻碍电梯施工，配合加装电梯合同继续履行。温江区法院经审理认定，小区加装电梯进行公示，相关流程也按要求进行，且案涉单元增设电梯已经获得了业主专有部分占建筑物总面积三分之二以上，并且占总人数三分之二以上的业主的同意，并经过了公示、备案、批准等一系列的程序，符合法律规定的，遂支持了四、五、六楼的4户业主的诉讼请求。

一审后，一楼的2户业主不服提出上诉。成都中院经二审审理，驳回上诉，维持原判。目前，该案已经发生法律效力。

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二、法律解读

随着社会经济的发展，居民需求层次变化和人口老龄化趋势的不断加快，为老旧小区加装电梯成为惠及百姓出行、提升居民幸福指数的热点问题。为此，“加装电梯”自2018年起，已经连续四年写入国务院的政府工作报告。但是，在具体实施时，由于既往法律规定的过于严苛、业主缺乏专业的律师指导、业主之间对利益的分配不均等，成为极大制约老旧小区加装电梯的重要因素。

根据以往《物权法》的规定，老旧小区加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，依法应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。该规定对于业主表决的要求较为严苛，由于小区内空置房屋业主大多不参与表决、底层业主又拒绝加装电梯等因素，在实践中往往难以达到法律规定的表决通过条件。在司法实践中，该条文更是形同虚设，常常出现底层业主拥有了“一票否决权”，只有全楼业主同意，才可加装电梯，这无疑增加了邻里纠纷，影响了社会稳定。

为此，《民法典》在吸纳了既往法律的框架规定基础上，结合司法实践中的问题，将相关表决权的份额要求作了进一步的降低。其第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。根据《民法典》的规定，对于老旧小区加装电梯事项，仅需全体业主过半数同意即可通过，这大大降低了既往法律的表决人数门槛，既维护最广大业主的合法权益，又保护了业主的表决权，维护了业主自治的权利。

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三、律师提醒

《民法典》的实施，配合《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，为破解老旧小区加装电梯提供新的动力。由于目前不同地区对老旧小区加装电梯的条件、施工要求、费用分摊等规定不尽相同，建议在老旧小区需要加装电梯前，应首先咨询当地政府相关部门加装电梯的条件，并根据法律法规的要求，及时召开业主大会，确保业主的投票表决程序合规、合法，避免因参与表决人数不够、表决程序违法等造成不必要的延误。在加装电梯的方案经业主表决通过后，应及时向所在社区和住建部门备案，并组织业主签订《加装电梯协议》，必要时，还应当聘请专业律师予以指导和协助。

政府层面，建议通过简化审查备案手续、提高财政补贴标准等便民、利民的措施，降低老旧小区加装电梯的门槛。由于加装电梯涉及不同楼层的住户，利益分歧巨大，如果仅靠业主之间自行协商，很难从根本上解决矛盾。为此，政府部门应当及时介入，充分发挥社居委、街道办等基层组织的力量，帮助引导业主制定更为科学、合理的费用分摊和补偿方案，妥善化解矛盾，共筑和谐社会。