曹德旺独家预判：2025-2027 楼市黄金法则，买房卖房看这 3 个信

2025 年 5 月的财经论坛上，实业家曹德旺一句 “未来五年，房子作为投资品的黄金时代已经结束”，为迷雾中的楼市投下关键指引。在 2025-2027 年这一市场转型的关键窗口期，“买房” 与 “卖房” 的抉择不再取决于市场狂热情绪，而需锚定底层逻辑变革。曹德旺的预判背后，实则暗藏着供需关系、资产配置、区域分化三大核心信号，看懂这三大信号，方能掌握未来三年楼市决策的 “黄金法则”。

信号一：供需逆转见顶，“人口塌陷” 击碎普涨幻想

“房子的价值终究要靠人来支撑，没人住的房子就是一堆钢筋混凝土。” 曹德旺的这句断言，直指当前楼市最根本的供需变局。国家统计局数据显示，2025 年中国总人口较 2023 年减少约 196 万人，城镇人均住房建筑面积已达 41.2 平方米，接近发达国家水平。更关键的是，未来三年新增住房需求预计将比过去五年下降 28%，刚需群体因 “继承房产”“延迟结婚” 等因素持续萎缩，年轻人对房产的配置偏好已显著低于父辈。

供需失衡的具象化表现早已显现。全国城镇住宅存量已达 3.74 亿套，折合 335.5 亿平方米，空置房数量超过 1.2 亿套，足够 3.6 亿人居住。与此同时，超过 42% 的家庭拥有两套及以上住房，市场从 “供不应求” 彻底转向 “供过于求”。这种转变意味着 “买房必涨” 的神话失去了最核心的支撑，也解释了为何郑州、天津等二线城市二手房价格较峰值跌幅超 30%，环京地区甚至出现 “免费送房” 的极端案例。

对于购房者而言，供需信号的核心指引在于 “放弃投机，聚焦真需求”。曹德旺强调：“别为了买房掏空六个钱包，背上几十年房贷。” 当前市场已不存在 “闭眼入场” 的机会，只有与人口流向、居住需求精准匹配的房产才具保值基础。而对于多房持有者，供需逆转带来的流动性风险已迫在眉睫 —— 成都等城市二手房挂牌量是成交量的 10 倍以上，房东降价 10% 仍难出手的情况屡见不鲜。

信号二：金融属性退潮，资产配置转向 “轻房产”

“别把 70% 资产绑在房子上”，曹德旺对家庭资产配置的警示，精准捕捉到楼市金融属性退潮的信号。央行数据显示，2025 年城镇居民家庭债务收入比已攀升至 132%，接近历史峰值，居民加杠杆买房的空间基本耗尽。更深刻的变化在于资产配置结构的重塑：城镇家庭房产占比从 2015 年的 73.5% 降至 62.3%，金融资产占比持续上升，资金正加速从房地产市场流向实体经济与资本市场。

房产金融属性弱化的直接后果是投资回报率的理性回归。过去 “买涨不买跌” 的投机逻辑已失效，取而代之的是对 “现金流创造能力” 的考量。高盛测算显示，2025-2027 年房地产投资回报率将回归至与经济增速匹配的合理区间，三四线城市投资性房产仍有下跌空间。与之形成对比的是，部分一二线城市住房租金回报率已回升至 2%-3%，接近购房贷款利率水平，超过 10 年期国债收益率，这类具备稳定现金流的房产反而显现出投资价值。

持有成本的上升进一步加速了金融属性的退潮。除房贷压力外，隐性成本正成为多房家庭的沉重负担：房龄超 20 年的老房年均维修成本可达上万元，每年物业费、暖气费等固定支出近千元。更值得警惕的是房产税试点的推进预期，上海已明确家庭第二套及以上住房人均超 60 平米部分需按年缴税，未来三年政策可能向更多城市延伸，持有多套房产的成本将显著增加。曹德旺 “现金比房子踏实” 的忠告，正是对这一信号的精准回应。

信号三：区域分化加剧，“核心资产” 与 “风险资产” 泾渭分明

“北京西城区学区房单价仍达 10 万元，而不少三四线城市二手房价比峰值跌超三分之一”，曹德旺在论坛上列举的案例，揭示了楼市 “冰火两重天” 的分化本质。这种分化并非短期现象，而是未来三年市场的核心特征，其背后是人口流动、产业基础、财政健康度的深层差异。

从数据来看，区域分化的鸿沟正持续扩大。一线及强二线城市库存去化周期多在 12 个月以内，而三四线城市普遍超过 24 个月，个别城市甚至突破 36 个月。人口流向是分化的核心驱动力：北京、上海等核心城市凭借产业集聚效应持续吸引人口流入，2025 年北京东城新房成交涨幅达 8.48%；而小县城、偏远地级市因人口外流，购房需求持续减弱，有房主透露其县城老房从 60 万降到 45 万仍无人问津。

在分化格局下，房产的 “身份标签” 愈发清晰。值得持有的核心资产具备三大特征：一是位于人口净流入的一线及强二线城市核心区，如北京西城、上海内环等；二是符合改善型需求，具备 “低密、改善、好物管” 特质，绿色建筑与智慧社区更受青睐；三是处于城市更新核心区域，2025 年北京、广州城中村改造项目周边二手房报价已出现 5%-8% 的回升。而需警惕的风险资产同样明确：三四线城市的 “泡沫盘”、远郊 “概念盘”、房龄超 20 年的 “老破小” 以及超高层住宅，正逐渐被市场抛弃。

黄金法则落地：买房卖房的实操策略指南

基于三大信号的研判，曹德旺的预判最终指向 “资产理性” 的核心 —— 房子不应再被视为投机工具，而需回归 “居住属性” 与 “风险可控” 的本质。针对不同群体，未来三年的楼市决策需遵循差异化法则。

买房：三类人群可入手，坚守三大原则

曹德旺并非全盘否定买房价值，而是强调 “回归居住属性”。以下三类人群可择机入手：一是一二线城市刚需族，当前房贷利率进入 “3 时代”，部分城市推出购房补贴、税费减免，购房成本处于近五年低位；二是改善型需求者，2027 年首次改善与二次改善购房占比预计将接近 75%，核心城市优质房源稀缺性凸显；三是长期持有核心资产者，北京、上海中心城区新增土地供应量仅为十年前的 26.3%，核心地段房产仍具保值能力。

买房需坚守三大原则：其一，财务安全优先，月供占家庭收入比例不超过 30% 的安全线，首付比例提高至五成以上，避免高杠杆风险；其二，聚焦核心区域，优先锁定 “地铁沿线 + 优质学区 + 成熟商业” 的核心板块，避开库存高企的远郊区域；其三，注重品质筛选，优先选择现房或准现房，关注绿色建筑、智慧社区等契合未来需求的指标。

卖房：两类房产抓紧抛，把握三个窗口期

对于手握冗余资产的群体，“及时剥离非核心资产” 是关键。亟需出手的两类房产包括：房龄超 20 年的老旧小区，这类房源无电梯、配套老化，未来转手难度将持续加大；三四线城市的投资性房产，高盛预测此类房产未来三年仍有下跌空间，且持有成本将显著上升。

卖房需把握三个最佳窗口期：第一个窗口是 2026 年上半年，部分城市为去库存可能推出 “税费减免” 等政策红利；第二个窗口是核心城市学区房 “报名季” 前，此时需求相对集中，议价空间更大；第三个窗口是个人资金链健康期，切忌等到 “急需用钱” 时被动抛售，这种情况下往往要折价 10%-15% 才能成交。同时，简单翻新可提升售价，数据显示，花费 5 万元进行厨卫改造的房源，成交周期可缩短 40%，售价能提高 8% 左右。

结语：理性决策方为终极赢家

2025-2027 年的楼市，正经历从 “普涨时代” 到 “分化时代” 的深刻转型。曹德旺的 “亏掉 10 年积蓄” 警告，本质是提醒人们远离 “盲目跟风” 与 “高杠杆投机”。供需逆转、金融退潮、区域分化三大信号，共同勾勒出未来三年楼市的清晰图景：既非全面唱衰，也无普涨可能，而是结构性机会与风险并存的 “精准配置时代”。

正如曹德旺所言：“未来房地产行业会回归服务业的本质。” 在这场楼市变局中，真正的赢家不是 “咬牙买房” 者，也不是 “尽快卖房” 者，而是那些看懂市场逻辑、匹配自身需求、控制风险边界的理性决策者。对于普通家庭而言，与其纠结于市场短期波动，不如聚焦自身财务状况与真实需求 —— 刚需族选对核心资产，可实现 “居住升级” 与 “资产保值” 的双赢；投资客及时剥离非核心资产，可规避 “流动性陷阱” 与 “价值缩水” 风险。这，正是曹德旺预判背后的终极启示。