珠江新城压轴“宝地”规划曝光，三大变量预示广州城央新变局

作为珠江新城的最后一块“宝地”，广州马场片区的更新改造一直备受关注。近日，《天河区珠江新城东区AT1113规划管理单元的控制性详细规划》（以下简称“规划”）进行批前公示，提出要将马场片区打造成“全民共享的人民文体新客厅、引领湾区的国际商都消费地”。

从2021年对标国际CBD地区进行重新定位，到珠江新城东区优化提升城市设计概念方案提出“公园+商业”模式，再到如今马场片区控制性详细规划公示，马场片区更新改造之路越发明晰。马场片区的最新规划将如何改变广州城央空间以及功能格局，又将给市民带来怎样的生活新体验？

城市名片

从低效用地到中轴体育公园

广州赛马场地块，位于珠江新城东区，建于1992年，最初作为经营性赛马场赛事用地，见证了广州赛马文化的辉煌。广州赛马场停止运营后，这片土地逐渐转为汽车、家居、餐饮等经营场所，成为城市中的一片低效用地。其所在的珠江新城板块，早已寸金寸土，因此尚未更新改造的马场也被称为珠江新城“最后一块宝地”。

马场位于珠江新城东区。

此次规划范围从西到东划分为三大片区，分别为平川路以西、马场片区、潭村路以东，总用地面积44.28公顷。其中，用地面积38.42公顷的马场片区，是此次规划的重中之重，也是涉及调整最多的区域。该片区规划包括绿地、道路用地、公共服务及市政设施用地、商业商务用地、居住用地，规划总建筑面积72.98万平方米。

整体上看，规划“含绿量”十足。规划提出，珠江新城东区将打造约11公顷的中轴体育公园，相当于15个标准足球场大小。这片绿地将北接暨南大学，南达猎德净水厂、临江带状公园，西连珠江公园，东至天河公园，通过绿廊和慢行连接，可形成连续的生态网络。

马场地块将建设中央公园，进行地上地下一体化开发。结合中部大面积开敞绿地，这里还将布局数字办公、未来社区、社交运动、商业消费等多样功能。值得一提的是，规划还保留马场瞭望塔、记分牌等历史印记，同时嵌入多元共享的体育与文化设施。

马场中央公园将与城市绿链相衔接。

“马场片区作为珠江新城最后一块大规模待开发区域，其更新改造的质量，将直接影响珠江新城乃至广州中心城区的整体竞争力。”华南城市研究会创会会长、暨南大学教授胡刚长期关注马场片区的更新改造，他指出，此次马场片区的规划方案更注重城市整体功能提升，符合“以人为本”的城市发展理念，体现了商业价值与公共利益的平衡共生。规划保留并扩建绿地、补充体育设施与教育资源，都将直接改善核心区的环境质量，进一步提升珠江新城的区域价值。

马场片区控规已出，那么地块现状如何？南都N视频记者日前实地走访发现，马场内汽车、家居、餐饮等商户均已清空，场内商铺前随处可见红色水马围挡。目前，车辆和行人仍可以通过西门、北门等出入口进出马场，地块西侧、北侧的停车场有不少车辆停放。据现场工作人员透露，停车场目前仍接受月保业务。从马场地块望向四周，目光所及均是鳞次栉比的高层写字楼、住宅小区。

马场地块现状。

商业扩容

改变珠江新城商圈“西强东弱”现状

无论从规划用地面积还是建筑面积来看，商业商务无疑是马场片区更新改造的“主角”。

规划信息显示，马场片区规划用地面积38.42公顷，其中，商业商务用地面积占了三分之一，为13.26公顷；建筑面积占比更高，达到68%。这意味着，马场片区未来将成为珠江新城东区重要的商业商务集聚区。

在商业布局上，规划提出马场片区将引入高端消费场景，与街区式商业错位耦合，同时在公园中布局特色的嵌入式商业，打造集工作、生活、运动与消费于一体的城市模式先行试验区。

这一规划，有望扭转珠江新城商圈商业资源“西强东弱”的现状。纵观整个珠江新城，高德置地、广州K11、天汇广场igc为代表的购物中心等商业项目均集中在西区、中区，而东区仅有天河领展广场单一大型商业体支撑。即便把广粤天地等社区商业也纳入，东区的商业能级、品牌集聚度与中、西部相比仍相差甚远。马场片区更新改造后，大量商业商务用地的开发，将吸引众多知名品牌、高端商业入驻，有望形成新的商业增长极。

马场片区将地上地下一体化开发公共空间。

当前，广州正加快建设国际消费中心城市。在此背景下，高端商业项目的引入备受瞩目。今年4月发布的《广州市促进商圈高质量发展意见》明确提出，天河路—珠江新城商圈定位为汇聚国际时尚消费地标，打造成中央活力区世界级综合消费轴。将马场片区、冼村旧改作为重要增长点，推进标杆引领商业项目落地。而在2024年广州市高质量发展大会上，天河区就曾公开表示“推进马场地块更新改造，争取SKP等项目早日落地”。

广东省商业经济学会会长王先庆此前在接受南都N视频记者采访时表示，广州不缺商场也不缺购物中心，但急需要能够匹配国际消费中心城市地位的一个地标性商圈，广州SKP的引入恰逢其时。资料显示，SKP被誉为“中国高端商场的示范性样本”。2023年，北京SKP以265亿元的营业额蝉联“全球店王”。若SKP能成功落地马场片区，将填补该区域高端商业的空白，显著提升珠江新城商业能级，进一步推动“天河路—珠江新城”商圈成为广州国际消费中心城市的核心支点。

枢纽价值

强化广州“黄金三角”之间联系

马场片区的价值，从来不止于自身超38公顷的土地。胡刚指出，马场片区是连接珠江新城与广州国际金融城、琶洲片区的重要纽带。它的更新改造将有助于强化广州三大黄金片区的空间联系，推动形成功能互补、协同发展的城市中央活力区。

长期以来，由于马场片区的功能割裂与空间阻隔，广州三大CBD未能形成有效的协同效应。官方也一直希望弥补这一缺陷，通过城市更新实现三大片区的有机串联。

2023年启动的珠江新城东区优化工作，其中重点任务之一，就是通过功能定位研究、交通承载力提升及公共服务设施完善，将马场地块及周边片区打造为连接珠江新城CBD与广州国际金融城的枢纽地带。无独有偶，今年广州市规划和自然资源局天河区分局在推进金融城西区规划编制时，特别强调要“立足金融城西区联系珠江新城、马场和琶洲片区的区位特征”，可见马场片区在区域协同中的重要地位。

交通联通是实现区域协同的基础，此次规划也重点对片区的道路交通进行优化。规划提出，新增5条城市道路，并优化平川路、潭村路、黄埔大道辅道、金穗路隧道等6条道路线位。

潭村路位于马场地块东侧。

公建配套建设的加速，为枢纽价值落地提供了支撑。珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目已在今年7月正式通过备案，整个马场地块将围绕交通、公共设施及地下空间做品质提升。项目规划包括新建市政道路、金穗路下穿隧道及地上公共空间工程；新建公交首末站、变电站；公共地下空间开发包括公共通道、体育设施、停车场及下沉广场等多项工程，总投资突破151亿元。

种种迹象显示，马场地块的升级改造工作正在加速推进。不过，也有业内人士表示，马场规划的落地之路，仍面临不少挑战。该人士指出，马场土地权属复杂，涉及国企、区属国企以及村集体等多方主体；另外，赛马场停止运营后还积累了不少债务和资产纠纷，这些都是需要妥善解决的难题。

南都广州新闻部出品

采写：南都N视频记者 夏嘉雯 实习生 赵瑞琦