八批次土拍：上海再出新“地王”

临近年末，上海土地市场的整体热度有所下降，但核心区仍诞生新“地王”。

10月20日，上海2025年第八批次土地出让（以下简称“土拍”）正式开拍，共推出6宗地块，分布于徐汇、静安、杨浦、宝山、松江五个区，起始总价约185亿元，最终地块全部成交，3宗地块溢价成交，3宗地块底价成交，共揽金198.77亿元。

此次土拍共吸引了约20家房企参与竞拍，显示出上海楼市的韧性与活力，参拍企业中，多数为央企、国企以及本地城投平台，但也不乏滨江集团这样看好上海市场的民营房企。

在相关业内人士看来，上海本轮土拍持续释放优质地块，结合9月出台的“好房子”建设新政，此次出让地块具备较高开发潜力。但同时，此次土拍整体溢价率维持在15%以内，说明市场热度在趋于平稳。

对此，一些市场人士分析称，当前楼市环境复杂，一些房企拿地预期也趋于谨慎，且临近年末，不少上市房企出于业绩考虑会保存现金流，不轻易出手拿地，而这反倒给一些资金充裕的房企提供了“捡漏”机会。

上海核心区地块单价再破纪录

此次土拍中，最引人关注的非徐汇滨江地块莫属。该地块从一上架就吸引业界关注，因为该地块起始楼板价就达到13.5万元/平方米，只要成功出让，就锁定了板块新“地王”。

从竞拍信息来看，该地块吸引了3位竞买人，分别是中海地产、保利发展以及招商蛇口、西岸集团、滨江集团组成的联合体。其中，中海地产、保利发展、招商蛇口都是上海土拍市场的常客，其中中海地产前9月在上海拿地金额达到了324亿元，招商蛇口同期拿地金额也超200亿元，保利发展拿地金额为139亿元，均位居上海拿地金额榜前列。

滨江集团算是此次土拍中相对新鲜的面孔。值得注意的是，这并非滨江集团首次布局上海。 滨江集团的大本营在浙江，尤其是杭州的土地布局占比较大，也被称为“杭州一哥”。2017年左右，滨江集团曾重点布局上海，代表作有滨江公园壹号，但初入上海的滨江集团也遭遇了水土不服，此后布局的几个项目最终都不了了之。

最近两年，随着房企布局区域逐渐聚焦，滨江集团也再次将目光瞄准上海。在2024年媒体恳谈会上，滨江集团董事长戚金兴就表示，原则上2025年公司对不确定的城市要收缩战线，但上海除外。据接近滨江集团的人士表示，从2024年起，公司对上海土地市场持续关注，一直在寻求一个合适的机会。

在此次土拍中，滨江集团与招商蛇口、西岸集团组成的联合体参与了上海徐汇滨江地块的竞拍，但可惜，最终这块地被中海地产以总价44.65亿元竞得，成交楼面价14.85万元/平方米，溢价率10%。这一楼板价也超越了绿城潮鸣东方创造的板块“地王”纪录，且仅次于徐汇天平路全国“地王”楼板价。

虽未能竞得意向地块，但滨江集团相关人士表示，上海是中国门槛最高的市场之一，后续还会继续努力参加上海土拍。毕竟戚金兴曾表示：“有实力的企业，进驻上海永远不会迟。”

中海地产拿到该地块也在不少业内人士预料之中。去年，中海地产在同板块开发销售的领邸玖序/玖章项目曾五开五罄，加上此前入局徐汇东安“地王”，中海地产持续深耕徐汇核心区域的决心很大。

静安苏河湾地块和杨浦东外滩地块也位于市中心较核心区域。其中，苏河湾地块是这一批次中起始总价最高地块，起拍价70.96亿元，共有3位竞买人竞拍，最终招商蛇口联合体以总价77.37亿元竞得该地块，成交楼面价81415元/平方米，溢价率9.03%；杨浦东外滩地块是参拍房企数量最多的地块，共4位竞买人，包括中铁建地产、保利置业、北京建工联合体和越秀地产联合体。最终，保利置业以总价26.12亿元竞得该地块，溢价率14.69%。

市场趋于理性 拿地出现分化

当下，拿上海核心区地块已经成了实力房企们的共识。

之所以出现这种竞争格局，主要还是因为在止跌企稳的整体牌面中，上海市中心豪宅的市场表现甚至超过预期。

就在刚刚过去的周末，上海万科·高福云境推出25套新房，虽然套均总价均在1亿元以上，但依然快速售罄，创造热销纪录。不久前的金陵华庭，平均单价亦超20万元/平方米，但认购率达到190%，开盘即售罄，一举实现销售额近百亿元。

这样的案例不在少数。根据上海易居研究院统计，2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1096套，观察历史数据，上海已连续两年该类豪宅交易超过千套（其中2024年为1542套），此外上半年亿元豪宅交易套数共计15套，这些数字说明顶 级豪宅的购买力非常强。

对比之下，一些上海郊区地块热度相对较低，房企拿地出现分化。在此次所推地块中，有3宗地因仅有一位竞买人最终底价成交。其中宝山杨行地块由金茂和宝冶联合体拿下，松江新城低密地块则是由国贸地产和松江交投组成的联合体斩获。相较于徐汇、杨浦、静安这种绝对市中心区域，宝山和松江的市场预期稍低，拿地企业往往是对区域比较熟悉的深耕型企业。

徐汇华泾地块虽然也位于徐汇区，但由于该地块是集商、住、办为一体的属性，对开发商的资金和开发实力要求较高，所以最终也仅有一位竞买人，起到托底作用。

目前，相比市中心高端豪宅，上海郊区新房去化也存在压力。为了激活市场，8月底，上海再次打出政策“组合拳”，对外环外限购政策进行松绑，以进一步释放购买力。政策也对市场起到了立竿见影的助推效果，有数据显示，新政发布一周后，上海郊区的新盘成交量翻倍，二手房带看增多。市场的止跌回稳也让开发商们更有信心拿地，即使郊区去化存压，但上海楼市整体韧性仍在，这也是临近年末但上海新推土地均能成功出让的关键因素。