又一家“知名房企”违约，未能偿还5.04亿信托贷款

亿达中国债务危机集中爆发。

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违约

10月17日，亿达中国（3639.HK）公告称，其间接全资附属公司大连软件园荣泰开发有限公司未能按期偿还北方信托的项目贷款，未清偿本金约5.04亿元及利息。

信托贷款违约公告

公告显示，该笔贷款总额为10.14亿元，利率12%，原定2025年9月17日到期，已触发交叉违约条款。

违约贷款由包括项目土地使用权、房产、厂房及公司股权在内的多项资产提供抵押担保，并由亿达发展有限公司提供连带责任保证。

截至2025年6月30日，亿达集团累计未偿还借款及相关费用达64.45亿元。

亿达中国称，正就展期事宜与债权人协商，并评估财务影响，后续将发布进一步公告。

值得关注的是，这并不是亿达中国第一次信托产品违约，今年6月其旗下公司在四川信托的3亿信托贷款也发生了违约。

其实，亿达中国的债务危机爆发于2020年。

2020年4月，亿达中国未支付2020年到期年息为6.95%的优先票据的未偿付本金5285.4万美元，构成违约事件。

随后，惠誉将亿达中国评级从“BB-”下调至“B+”，预警流动性风险。

亿达中国的债务危机，本质是“重资产扩张+多元化失控”模式与行业周期下行共振的结果。

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债务危机

据官网介绍，亿达中国于2014年6月在香港联交所主板上市，是集园区开发、园区运营、工程建设等业务于一体的综合性集团化企业。

作为中国领先的商务园区运营商，自1998年开始，亿达中国重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区。

亿达中国官网

从股权结构上看，亿达中国的控股股东为嘉佑（国际）投资有限公司，持股比例为61.2%，层层穿透后公司实控人为中民投。

股权结构图

近年来，亿达中国的房地产主业受行业深度调整影响，销售回款持续乏力，作为现金流核心来源的板块难以支撑整体运转。

另外，亿达中国的产业园区、科技城开发属于典型重资产、长周期业务，前期拿地与建设投入巨大，租金及园区服务收益回收缓慢，市场需求疲软时极易形成资金沉淀。

2022-2024年，亿达中国分别亏损7.37亿、16.95亿以及23.35亿元，亏损规模逐步扩大；今年上半年再次亏损7.76亿元。

归母净利润

截至2025年6月末，亿达中国总资产为338.83亿元，总负债272.61亿元，净资产66.22亿元，资产负债率80.46%。

《小债看市》分析债务结构发现，亿达中国主要以流动负债为主，占总负债比92%，债务结构不合理。

值得注意的是，2018年以来由于亿达中国流动负债规模迅速攀升，其流动资产已无法覆盖流动负债，且两者规模差距有扩大趋势，短期偿债风险激增。

截至相同报告期，亿达中国流动负债有249.85亿元，主要为短期借款，其一年内到期的短期负债有115.52亿元。

而对于流动性向来紧张的亿达中国来说，其账上货币资金仅有1.86亿元，现金短债比为0.016，其短期偿债风险进一步加大。

在负债方面，亿达中国还有非流动负债22.75亿元，其中长期有息负债有5353万元。

整体来看，亿达中国有息负债总规模有116亿元，主要为短期有息负债，带息负债比为43%。

负债压顶、资金紧张之下，亿达中国对外部融资十分依赖，但其融资渠道较为单一，除发债和借款外，还通过应收账款以及股权质押融资。

2014年以来，亿达中国的筹资性现金流持续净流出，可以看出其融资环境恶化。

筹资性现金流

总得来看，亿达中国持续亏损，对债务和利息的保障能力恶化；流动性紧张，短期偿债压力大；融资环境恶化，再融资压力大。

03

大连地产双达

据悉，亿达是从一个乡镇建筑装修队起家。

1984年，35岁的孙荫环成为大连市甘井子区红旗镇果树建筑七队队长，他通过大打质量牌，带领亿达迅速成长为当地一家知名的乡镇企业。

九十年代初，亿达已经初具规模，随后发展成当地的龙头民营企业，后来成为国内第一家具有出国施工资质的乡镇企业。

亿达中国创始人孙荫环

1998年，亿达与政府达成合作开始建设大连软件园，由此进入产业地产领域，成为大连首个高品质房地产开发商。后来大连软件园也逐渐成为跨国公司在中国设立区域服务支持中心的聚集地之一。

2006年，亿达中国走出大连，先后进入武汉、苏州、天津，全国化发展格局初步形成，其后数年发展进入快车道。

2014年，亿达中国登陆资本市场，上市之初多年在大连当地销量排行榜首，曾与万达并称为大连“地产双达”。

但是，在房地产高速发展的几年里，亿达中国业绩却增长缓慢、负债压顶、流动性紧张。

2016年11月，中民投通过嘉佑国际以30.14亿港元收购亿达中国53%股份，成为其控股股东，后又在2017年通过要约收购两次增持至61.1%，给亿达中国提供了大量资金支持。

值得注意的是，亿达创始人孙荫环是中民投的发起人和股东，亿达也是中民投的股东之一。

此次收购后，孙荫环离开亿达中董事局，由中民投副总裁张志超接替担任董事会主席。

彼时，亿达中国期望能依托中民投的资本运作和产融结合能力实现跨越式发展，但两年过去了当初的愿景并未实现。

2018年，中民投对亿达中国的支持明显下降，人事和投资发生变动。

此后，中民投爆发债务危机，为实施自救其抛出资产处置计划，据悉在拟出售资产清单中就包含亿达中国。

不久，亿达中国执行董事陈东辉涉嫌职务侵占被拘留，其后引发一系列连锁反应，在技术上导致亿达中国所订立未偿还本金总额45.79亿元触发若干贷款条例。