新店“东街口”，老小区7589元/平米，挂牌14天，看一个客户成交

昨天，我和他去五四北带客户看房子，经过古城小区的时候，他同我分享：当初他们差一点就在新店的古城小区买了一套房子，房子都已经去实地看过了，最终考虑到孩子未来读书教育的问题，才没有下手，不然现在也是新店的一员了。

一次偶然的机会，他和他妹妹，各自带着自家的小朋友，去福州的动物园看动物，游玩结束后，他们骑着电动车经过新店，便想着是否一起在新店买套房子。

因为，新店的房子着实便宜，周边不仅有很好的生活烟火气息，同时还有动物园，森林公园，儿童公园，对于带娃的家长来说，简直不要太方便。

新店这个地方，我对它颇有感触，以前总是把低总价，低首付的客户引导到新店，像古城小区，新汇嘉苑，金城小区，西庄小区，健康家园等。因为都是安置房，且没有学区划片，又是靠近福飞北路的末端，所以价格额也就特别低。

特别是是在2017年左右的时间里，福州鼓楼区的房价高得离谱，随便一套老破旧都是2-3万的单价，新店只有鼓楼区一半的价位，跨过一座高架桥就到省体中心，骑电动车也只要5-10分钟便可以到省政府附近，所以我们才会把客户往新店引导。

然而，十几年过去，看到新店现在的的房价，仍然是福州的低洼，这里头的原因，想必大家都很清楚，这里头我就不做其他解析，末文中有观点。直接给 大家分享一套，古城小区的二手房成交情况。

成交小区：古城小区；

成交时间：2025年9月；

成交数据：产权93.04平米，3房1厅，中楼层，南北朝向，简单装修，70.6万，成交单价7589元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌出来14天，只有带1个客户看房，业主挂牌期间价格调整2次最后一次挂牌80.5万，让价9.9万后达成交易。房子成交周期短，总价比较低，而且楼层在中间，所以成交速度会比较快，毕竟70万想要在市区买3房，不是一件容易的事情。

2、古城小区是1995年的小区，外墙喷涂材料，框架结构，小区内共有19栋楼，964户业主，房子部分商品房，部分安置房，由苏州古城投资建设有限公司开发。许多老房子都已经加装电梯，古城小区却没有动静，找个理由是：可能是住在这里的人，大部分还比较年轻，都能爬得动吧。

3、目前，小区在售的房源6套，在租房源6套，业主挂牌价格10625元/平米。在贝壳网上显示，古城小区成交的房源量较少，2021年成交单价16234元/平米（简单装），2023年的成交价在13700元/平米（精装），2025年的成交价在7589元，可见短短两年的时间，单价上下跌了5000多/平米。

4、古城小区的单价之所以这么低，是因为你们看到的是成交价，网络上看到的单价大多数在10000元左右。因此，我可以很直观的断定，现在有90%以上的业主价格仍处于高位，只有像这套房子一样，把房价拉低一些，便能够很快的卖出去。

购房建议：

新店房价低，一定是有原因所在；

• 安置房集中：新店是福州安置房的集中地，如健康佳园、西庄小区等众多安置房小区分布于此。拆迁户手中房源较多，大量安置房进入市场，增加了房屋供给量，且安置房本身价格相对较低，从而拉低了整个区域的房价。

• 配套设施不完善：新店部分区域配套相对薄弱，商业配套、教育资源以及医疗设施等相比核心成熟区域有差距。大型购物中心距离较远，优质学校资源不足，路网建设也不够完善，交通出行在高峰时段易拥堵，这些因素使得该区域对购房者的吸引力有限，房价受到抑制。

• 房屋类型与定位：一些楼盘多种产品类型混合，影响了整体的居住纯粹性，相比纯高端定位的楼盘，价格更倾向于亲民路线，新店西片区的主要是安置房为主，东片区是安商房为主，小户型房源供应多，导致房源之间也容易内卷。

• 人口结构与需求：新店周边生活的人群多数是外地务工人员，他们的购房需求相对较低，且租金相对较低，使得该区域的房价缺乏上涨动力。此外，该区域学区资源相对较弱，对于有子女入学需求的家庭吸引力不足，也在一定程度上影响了房价。

站在我个人角度上来看，新店的核心问题是商业问题，没有很好的商业配套进入，且没有地铁通达，继而它的发展就跟不上。当然，在新店靠山位置，想它能很好的发展起来，也是一件比较难的事情。

回归到房子的本质，除了地段价值以外，还有房子自身的居住价值体现。

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