总价300万+？8号线地铁口要上大批小户型？

10月16日，北京规划和自然委员会发布了第八轮拟供商品住宅用地清单。

昨天，我们分析了最热门的海淀上地0702地块：

也有不少刚需的购房者关注瀛海这块地，今天咱们就来聊聊瀛海地块。

1、先看地块位置和配套

瀛海这块地位于8号线瀛海站的西侧，大概150米左右，可以说妥妥的地铁口。

8号线 被誉为“地下中轴线”的线路，向北可直达奥森、鸟巢等城市地标，向南贯穿大兴区域，中途还能无缝换乘10号线、5号线、2号线等骨干线路，通勤与出行效率极高。

关键瀛海站是首站，早上肯定是有座的，这个就非常舒服了。

地块南侧紧挨着中海环宇坊，家门口就是大商场，吃喝玩乐都能解决，非常方便。

学校也可以的， 瀛 海镇京台西规划区级统筹地块九年一贯制学校及中教实验学校确定引进学校为北京市第八十中学，于2025年7月16日签订协议。

八十中还是蛮牛的，2024年高考成绩：北京市前20名，80中占3个。690分以上17人；680分以上30人；670分以上49人；朝阳区前30名18人。

2025年高考成绩：北京八十中学高考700分以上1人，686分以上达7人。

到公园也近，东侧大概2公里就是南海子公园，里面超级大，儿童游乐区各种玩的都有，老人孩子遛弯挺好的地方。

瀛海东侧就是亦庄河西，这边还有龙湖天街。

医疗也很给力，北京儿童医院、同仁医院就在亦庄河西，瀛海开车过去差不多10-15分钟。

所以这个位置确实还是挺好的，很适合居住。

2、再来看地块指标和产品预测

根据之前亦庄的土地推介文件，这块地建筑规模13.5万㎡、容积率2.5，控制高度60米，纯住宅用地。

容积率+控制高度，基本就能判定未来肯定是小高层或者洋房+小高层的排布了。

最关键的是做什么户型。

其实这块地如果做刚需盘，那肯定会很好卖，比如70多的两居，80多平90多平的三居这种产品。

目前绝大部分新盘都奔着大户型去做，对于想低总价买新房的购房者来说，选择是非常少的。

如果想快速卖，肯定是做小户型好，同时可以吸引一批亦庄的客群过来。

如果做改善，那竞品就太多了。

3、预计卖多少钱？？

地块南侧的中海寰宇时代2019年那会限价是5.5万左右。

目前周边二手房价格基本都在3万出头。

这块地因为是新盘，加上好房子政策的叠加，得房率，品质各方面肯定是要甩二手房几条街的。

所以最终价格很可能定在5-5.5万。

如果做小户型，总价很可能最低做到300万+，相当于把350-500万预算的这批购房者牢牢地抓住了。

4、哪家开发商会拿？

中海大概率是有很大想法的，毕竟在这一片做了这么多盘了，积累了不少的客户，怎么宣传、怎么操盘很熟悉。

不过这块地位置不错，大概率其他开发商也会积极去参与拿地的。

我们也侧面打听了几家开发商，对这块地还是很感兴趣的。

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