东京房价“泡沫再现”？不同年收家庭，怎样买房才不亏？！

日本东京首都圈的房价像坐了火箭一样一路飙升，住在日本想买房的普通人心里却越来越焦虑。

究竟是不顾一切高位入手，还是侥幸等着价格回落，似乎哪一种选择都充满了风险和不确定性。

毕竟，不是谁都能做李嘉诚，能轻松在房地产界翻云覆雨、点石成金。但好在这个时代并不缺乏高瞻远瞩的人。

对于目前东京都房产的现状，日本资深不动产经纪人Mr. Mechaee Gent桑也给出了截然不同的提醒。

他认为，“观望，才是最大的风险。真正的优质房源，根本不会大幅降价，反而会悄悄消失。最后的结果，就是你永远也买不到。”

换句话说，稀缺的永远都值钱。

我们先来看看东京房市目前的状况是否真的会面临着泡沫崩盘？

众所周知，如今东京的房价已经涨到了让人恐慌的程度。都心核心地段适合家庭居住的房产哪怕是二手房，超过1亿日元也是很普通的事。

日本不动产经济研究所发布的《8月份首都圈新建分售公寓市场动向》报告显示，8月份首都圈新建分售公寓的发售套数为1301套，同比大增78.7%。每套公寓的平均价格同比上涨8.3%，达到1亿325万日元，连续两个月突破“1亿日元”大关。

在过去十余年间公寓投资者数量大幅增加，市场竞争激烈，风险溢价应当较2012年的4%有所下降，这里假设为3%。与2012年持续通缩、租金上涨几乎无望的环境不同，自2022年前后起，东京23区的公寓租金已开始随通胀上升。

根据日本房产“at home”平台的数据，从2022年第1季度到2025年第2季度，东京23区平均租金上涨率达3.7%。也就是说，东京公寓价格较2012年上涨约两倍多，其中大部分涨幅是由“租金预期上升率”随通胀上升所推动。虽然这是粗略估算，但却是关键所在。

另外，即便在东京23区内，各地区房子的价格水平和上涨幅度也存在显著差异。其中，价格水平最高、近年涨幅也最大的，是“都心三区”（千代田区、中央区、港区），价格相较2012年上涨约3.2倍。

尤其自2022年以来，上涨势头极为猛烈，年化涨幅高达15.8%。在这些区域，一套分户公寓价格超过1亿日元的比比皆是，数亿日元的高端物业尤为集中。

可以说，正是这些地区的价格暴涨，推高了整个东京23区的公寓平均价格。

不过，这些地区的房价上涨，明显带有国内外富裕层与超富裕层过度投资的成分。但是，值得玩味的是，只要购买者以现金交易为主、非依赖债务融资，这种“富人推动型”的市场高涨，出现类似泡沫破裂的剧烈崩盘可能性就很低。

简单来说，如今东京房产的高房价很难像泡沫一样被戳破。

那么，在有限的预算和收入条件下，普通人到底该如何选择？哪些区域的房子不仅自住舒适，还能在未来保值甚至增值呢？

今天我们就带大家看看，日本房产资深人士根据不同收入水平，点名推荐的具体区域和车站。如果你也正在纠结在东京买房，千万别错过。

年收入800万日元家庭

对于年收800万日元的家庭来说，兴许现在还能赶上的最后的末班车机会，那就是“未来的丰洲”。

在日本，800万日元年收的家庭，大概能通过银行贷款买下6500万日元左右的房子。在这个价格区间内，要想兼顾交通、生活和未来升值空间，选择就变得十分关键。

推荐区域一：江东区的东阳町。这里乘坐东西线可以直达大手町，对上班族来说通勤便利。对于家庭来说，商业、教育、生活设施齐备，日常生活很舒适。

推荐区域二：丰洲北部的枝川、盐浜。这两个地区都临近丰洲，但价格相对低一些。更值得关注的是，这两个地区未来有望因有乐町线延伸计划而设立新站点，潜在升值空间很大。

在具体楼盘上，像：Park Homes东阳町（パークホームズ東陽町）；City Terrace东阳町（シティテラス東陽町）等都很不错。这些楼盘都由大型开发商，也就是日本的“七大巨头”打造的品牌公寓，品质和管理都有保障，很适合第一次置业又希望保值的家庭。

在这个预算段位，想要买到既有生活便利，又有未来潜力的房子，现在真的是最后的窗口期。

年收入1000万日元家庭

对于年收入1000万日元的家庭来说，湾岸地区的人气塔楼，可以正式进入目标射程。

1000万日元年收的家庭，大概能通过银行贷款买下8000万日元左右的房子。这个时候，备受瞩目又人气的“湾岸塔楼公寓”也进入了可选范围。

推荐区域一：丰洲旁的东云。它与丰洲相邻，但价格比丰洲更亲民。而且区域内规划了大批塔楼，社区氛围和配套设施也在不断完善。大型购物中心“永旺东云店”就在家门口，日常生活极其便利。

推荐楼盘：Proud City东云Canal Marks（プラウドシティ東雲キャナルマークス）。

推荐区域二：中央区的晴海。晴海因奥运选手村改造而被世人所熟悉并声名大噪。新兴住宅区“晴海FLAG”开发带动周边整体价值提升。“The Harumi Residence（ザ・晴海レジデンス）”等项目，在这个价位内也能拿下。

如果说丰洲是已经成熟的城市，那东云和晴海就是即将成长的城市。现在进场，未来的收益弹性也会更大。

为什么目前房产状况下“等”才是最大的风险？

很多人不敢下手的原因是担心价格见顶。入手即亏。但他们没考虑到是，东京的不动产市场有几个特点，那就是核心地段供应有限，需求稳定，而且价格一旦上涨，就很少回落。

尤其是那些交通便利、规划利好的湾岸与都心周边，即便经济波动，也很难出现腰斩式的下跌。所以说与其犹豫等待所谓的“低点”，不如清醒意识到，你每个月付出的房租，也是看不见的损失。房子不仅是资产，更是生活质量与家庭稳定感。

买房不是纯粹的投资行为，而是结合居住价值与时间价值的综合选择。与其等待一个不确定的“便宜”，不如在能承受的范围内，选择一套真正优质的房子。未来感谢自己的，往往是当下勇敢出手的你。

当然，一定要牢记的真理是，无论在哪个收入段位，核心点都是锁定交通便利和未来有开发利好的区域，尽量选择大开发商品牌。这样未来才有保值增值的希望！

有意向投资日本房产或者移居日本的朋友们，请咨询旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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