2026年德国房地产市场展望

发布日期：2025年10月17日｜适用区域：德国全国及“七大城市” （柏林、慕尼黑、法兰克福、汉堡、科隆、杜塞尔多夫、斯图加特）

一、执行摘要

• 价格：

  经历2022–2024调整后，2025年已出现温和修复迹象。预计2026年全国住宅价格温和正增长（+1%~+3%），商业地产总体弱稳分化。

• 融资成本：

  10年期按揭贷款利率在3.6%–3.8%区间，欧洲央行预计2026年大体维持利率稳定。

• 供给：

  住宅许可处于十余年低位，供给缺口将持续支撑租金与核心区价格。

• 租赁与监管：

  “租金刹车”延长至2029年，租金总体上行但受监管限制。

• 细分市场：

  －住宅：核心城市刚需、移民流入推动以租代买。
  －办公：双高资产（地段+绿色）坚挺，老旧楼去化艰难。
  －物流：基本面稳健，租金小幅上涨。
  －零售：核心高街与便利型零售领先企稳。

总体判断：2026年德国房地产市场进入“弱复苏的第二阶段”，成交活跃度提升、核心资产回暖、分化明显。

二、宏观与金融前提

1.通胀与利率：德国通胀约2.4%，ECB预计维持利率不变。
2.信贷与按揭利率：10年期固定利率维持3.6%–4.0%。
3.建设成本：材料、能源价格高企，抑制新建项目，支撑二手房价值。

三、供给与需求

供给侧：住宅许可跌至十年低点，政府目标40万套难以实现。
需求侧：大城市人口持续净流入，租赁需求强劲，“低息锁定效应”导致二手房挂牌稀缺。

四、住宅市场展望

• 价格与交易：

  预计全国住宅价格上涨1%~3%，核心区、高能效新房领跑。

• 租金与管制：

  租金刹车延至2029年，新增合同比存量涨幅更高。

• 融资环境：

  高首付与长期固定利率仍为主流选择。

五、商业地产展望

• 办公：

  空置率约7%–8%，优质绿色写字楼租金坚挺，老旧楼改造潜力增加。

• 物流：

  空置率低至约5%，电商和制造业支撑需求。

• 零售：

  核心高街与社区型便利业态企稳。

• 收益率：

  核心资产收益率稳定，次级资产仍承压。

六、政策与监管

• 联邦层面延长租金刹车至2029年；

• 研究加强指数租金与短租管制；

• 地方层面推行能效、碳排要求与空置税政策。

七、2026年三种情景预测

指标

上行情景

基线情景

下行情景

按揭利率

3.2%–3.6%

3.6%–4.0%

4.0%–4.4%

住宅价格

+3%~+5%

+1%~+3%

新租合同租金

+4%~+6%

+2%~+4%

办公空置率

7.2%–7.6%

7.5%–8.2%

8.5%–9.5%

物流租金

+3%~+5%

+1%~+3%

八、投资与风险建议

投资策略：
1. 聚焦核心地段、高能效住宅；
2. 办公市场优选双高资产；
3. 物流板块锁定长租与信用租户；
4. 零售市场聚焦社区便利和医疗服务类项目。

风险提示：
－宏观经济再下滑或利率反弹；
－建设成本与能效法规上升；
－商业地产流动性不足。

九、需跟踪的关键指标

• Destatis 房价与建造许可数据；

• Bundesbank 按揭利率；

• vdp 房地产价格指数；

• JLL、CBRE、C&W 市场报告；

• 联邦与地方租金政策变化。

十、结论

2026年德国房地产市场将进入“弱复苏、强分化、重质量”阶段：
住宅市场核心区与节能房领涨，办公市场结构性洗牌，物流稳健增长，零售温和回升。
投资应聚焦地段×能效×现金流三要素，兼顾翻新与再开发潜力。

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