未来 3 年，买房还是卖房？李嘉诚的动作，比忠告更真实！

2025 年 7 月底，“李嘉诚 50 亿港元甩卖香港深水湾道 79 号祖宅” 的消息引发市场震动。这栋 1963 年以 63 万港元购入的婚房，承载着李氏家族 62 年的财富记忆，网传以低于估值 23% 的价格抛售，被解读为 “切断根基” 的撤资信号。但短短数日，长子李泽钜便出面辟谣，称相关报道 “全属虚构，穿凿附会”，强调这栋配备顶级安防系统的宅邸从未列入出售计划。

传闻虽假，市场的激烈反应却暴露了深层焦虑 —— 李嘉诚早已成为亚太资本流动的 “风向标”。比起澄清声明，其旗下长实集团的真实操作更具说服力：5 月北京御翠园项目以 7 万元 / 平方米的低价推售，较去年降价近百万，还为前期业主补差价；8 月又在大湾区集中抛售惠州、中山等四地 400 套房源，惠州项目总价最低仅 40 万元，中山尾货可现场议价，优惠力度远超以往。这些 “清仓式” 动作，恰印证了他 “不赚最后一个铜板” 的投资哲学。

二、甩卖逻辑：资本巨头的风险规避与战略转向

李嘉诚的抛售绝非偶然，而是基于三重现实的理性抉择，这也为普通人理解市场提供了关键视角。

其一，利润锁定：低地价基础上的 “安全套现”。长实此次甩卖的大湾区项目，多是早年低价囤积的土地。东莞海逸豪庭地块购于 1999 年，即便如今单价腰斩至 1.8 万元 / 平方米，仍有巨额利润；北京御翠园捂盘 23 年，拿地成本仅 1750 元 / 平方米，七折出售后收益仍达 40 倍。这种 “赚足土地增值再离场” 的操作，本质是在市场调整期锁定收益，避免后续风险侵蚀利润。

其二，政策预警：囤地模式难以为继。2025 年中央出台 “存量土地两年内未开发即收回” 新政，直接冲击了李嘉诚依赖的 “慢开发” 模式。深圳已试点收回 3 宗港资闲置地块，政策铁拳让靠时间杠杆获利的逻辑走向终结。此时抛售存量房源，正是对政策风向的精准回应。

其三，全球布局：资产配置的 “去地产化” 转型。近十年，李氏家族累计抛售内地及香港资产超 2500 亿港元，资金大量流向英国基建、东南亚智慧港口等领域，海外资产占比已突破 60%，同时加大氢能、生物医药等科技领域投入。大湾区甩卖并非单纯 “撤资”，而是全球资产优化的一步棋，反映出房地产在其投资组合中权重的下降。

三、未来 3 年房市：三类趋势与普通人的决策指南

李嘉诚的动作折射出市场本质，未来 3 年房地产市场将呈现 “分化加剧、风险与机遇并存” 的格局，不同群体需针对性决策。

价格分化：核心资产抗跌，非核心资产承压。像北京核心区、香港优质地段等具备稀缺性的房产，仍有保值基础；但惠州、中山等库存高企、人口导入乏力的区域，价格下行压力将持续。长实选择抛售的恰是这类非核心城市的房源，而保留香港祖宅等核心资产，已释放明确信号。

政策托底：稳需求而非刺激涨价。从 “保交楼” 到优化限购政策，调控重点是防范系统性风险、支持刚性需求，但 “房住不炒” 底线未变。2025 年长实业绩显示，物业销售收入同比下降 24%，行业整体回暖前景渺茫，靠买房 “暴富” 已不现实。

流动性收紧：二手房变现难度加大。当前市场需求疲软，非核心区域二手房可能陷入 “降价也卖不掉” 的困境。李嘉诚通过大幅优惠加速回款，正说明他对未来房产流动性的担忧。

刚需购房者：“择时不如择质”，优先核心区域小户型。刚需群体无需过度观望，可在政策优惠窗口期入手，但需坚守两大原则：一是选人口净流入的一二线城市核心板块，避开远郊新区；二是控制预算，优先选择 90-120 平方米的刚需户型，这类房源流动性更强。参考长实北京御翠园的降价策略，若遇到品牌房企的现房优惠项目，且符合自身需求，可果断出手。

投资及多房持有者：“优化存量，果断止损”。手中持有三四线城市、远郊别墅等非核心资产的，应借鉴李嘉诚的 “套现逻辑”，抓住政策放松的短期窗口期尽快出售，避免长期贬值。若持有核心区域房产，可长期持有收租，但需关注租金回报率，低于 3% 的资产可考虑置换为更优质标的。对于想入场投资的人，房地产已非优选，可转向与民生相关的基建、消费等领域，契合资本转型方向。

李嘉诚的 “甩卖” 动作，本质是商业巨头对市场周期的精准把握，而非简单的 “看空中国”。这提醒我们：房地产的黄金时代已落幕，“买房必赚” 的信仰该彻底打破。

未来 3 年，房产将回归 “居住属性”，对普通人而言，与其纠结 “买还是卖”，不如聚焦 “自身需求与资产质量”。刚需者以自住为核心选房，投资者以流动性和保值性为标准优化资产，才是应对市场变化的最优解。毕竟，李嘉诚的成功从不在于 “猜涨跌”，而在于 “在风险中找机会，在泡沫中守理性”—— 这或许是比房产决策更重要的启示。