万万没想到，汤臣居然这样？！

众所周知，这两年，全中国乃至全球最顶的市场，就是上海的顶豪市场，无论是产品高度还是热度，都已经达到了一个巅峰。

但放眼望去，一众内环顶豪项目，看似百花齐放，除了超高层大平层，就是风貌别墅，似乎再无第三个选择。

而这些作品，入市后基本也都是千篇一律的一万方示范区，套模版式地层出不穷：标配的地下会所、地下庭院、地下泳池……虽然各有各的出彩，但看多了，多少有些不是滋味。

但今年，艳姐有过两次相当不一样的体验，却都是由同一个项目带来的——位于上海老牌豪宅区东郊碧云的汤臣君品。

第一次，是汤臣君品二期的平墅，以低密大平层+别墅立体空间+私密奢享感的多重叠加，全面刷新了艳姐对顶豪锻造的常规认知，几乎步步新奇、步步惊喜。

第二次，是前段时间，汤臣君品新开出了样板段的三期合院瑄廷。

这一次来踩盘，甚至从开车行至入口开始，就嗅到了不一样的味道。

你能看到一个极其奢阔有秩序、且气势恢宏的前场，一路都是精心挑选后全冠移植过来的珍惜树种，伴随着车辆驶入，尽头处两扇厚重铁门缓缓打开，构筑出了整个东郊别墅区中都最气派的大门体系，甚至放眼如今的上海，你也见不到第二个项目能有这样纵深感的大门体系。

这个大门体系，是汤臣在这次过去这段时间，为了迎接瑄廷的入市，斥巨资重新锻造的，让整个汤臣君品的“贵气”进一步外显了，而最终带来的现场感受也是相当非凡的。

墅区该有的尊崇体验，从入口开始，一下子立住了。

不过，比这个大门体系，更让艳姐意外的是合院本身。

艳姐在看样板房时，恰巧碰到了几个汤臣君品一期独栋的业主前来踩盘，却听到他们连连惊叹：

这合院，居然比我住的独栋还要像独栋！

艳姐踩完两个样板房后，也对此深有感触，但细细品来却惊觉：

汤臣这次拿出的，实则是伪装成合院的独栋！

01

伪装成合院的独栋

是如何炼成的？

我们先来提出几个问题：

上海现在还有0.7容积率的土地吗？

上海内环边上还有0.7容积率的土地吗？

上海内环边上还有镶嵌在公园里的0.7容积率的土地吗？

3个问题的答案都是显而易见的：没有。

但汤臣君品恰恰就是这万中无一的“唯一”:

一个位于上海内环边上、镶嵌在公园里、还仅有0.7容积率的孤品。

这样“不会再有”的属性，是地段自带的“天赋技能”，也注定了这里生来就要供给那些最顶尖的客群。

当然，0.7的容积率，放在其他开发商手里，大概率最终也就是锻造成在竖向空间上寻求更多建面的联排别墅。

但到了汤臣手中，瑄廷化为了一栋栋纯正的法式合院，由外到里都展现出了相当不俗的产品力。

你能看到，在每一栋院墅的外围，都是相当奢阔的尺度，栋与栋之间都能有约10米的栋距。

所以走在其间，是非常豁然开朗的，甚至没有任何遮挡，在寸土寸金的上海，你很难在一个项目之上感受到如此自由充沛的阳光和绿化。

而到了内部，汤臣就像是那些独栋业主说的那般：夸张地在仅有0.7容积率的土地上，挖掘出了“独栋化”的合院空间。

即便是对顶豪教父级别的汤臣来说，这也是一个极大的挑战。

而为了做到一点，汤臣下的第一个苦功夫，就是面宽要尽可能地展开。

汤臣给瑄廷定下的最低标准是：

每一栋合院，至少要能有15米以上的面宽。

比如地上建面约398㎡，地下建面约229㎡的C1户型样板房，整体户内的南向面宽足有约17.6米，光是客厅就有约6.6米面宽，艳姐在样板房现场目测了下，算上餐厅整个横厅大约能有超10米的尺度。

C1一楼户型示意图

而在此之上，汤臣也没有放过对竖向空间的求索。这也就有了汤臣为瑄廷下的第二个苦功夫，那就是创新打造挑高空间。

汤臣将瑄廷地上两层的层高各自做到了约3.6米，而所有户型的客厅上空，都被打通，做了足足约7.2米挑空处理，搭配上瑄廷的大开窗面，站在客厅中，往外看去，将是平面空间无限开阔的院落，往上看去，是垂直空间的加倍赋能。

而这种感受，在艳姐站在二楼的时候，更是超级加倍了，颇有种君临天下的快意感。

而这样超然的挑空生态是汤臣为瑄廷业主打下的底板，即便是独栋别墅也很难拥有的初始设置。

汤臣下的第三个苦功夫则是院落的尺度。

艳姐曾听到汤臣的人谈及做别墅时的底线：

真正的别墅，至少要能在自家的院子里种下一棵大树。

对于非独栋的产品来说，要拥有一个真正的大院落本就是一件极难的事。更不用说如今上海市面上的别墅，容积率低于1的都屈指可数，院子里想要能充裕地种下一棵大树的，就更是寥寥无几。

这是瑄廷的院子效果图，艳姐在没有见到实景时，一度以为这个尺度、这个占地是夸张了，直到到了现场才发现，现实就是如此。

瑄廷这次拿出的两个样板间，院子里都游刃有余地种下了至少两三棵大树，也仅仅只占了些微的空间。

院落面积我们不细说，但是据艳姐所知，这两套合院的院子面积甚至比其地上两层的建面还要大……

足足几百平的花园啊朋友们，从现场的感受看，业主即便是造上几个小花园后都还能拥有自由奔跑的空间。

而最夸张的是，这甚至还不是汤臣君品的上限。

就问上海除了独栋，还有哪家合院，可以有这么大的院落尺度？

并且别忘了我们前面提到的：汤臣君品是一座被镶嵌在公园中的孤品。

所以，房子外面是院子，院子外面是公园，最终，居家的每一个窗户基本都是推窗见绿。

完全可以说是在独栋中都极难拥有的体验。

汤臣下的第四个苦功夫，就是将整体的附加值也做足了。

地上不仅有大院落、和客厅的挑空，还有大露台，甚至是再往上有约2.1米层高的屋面层。

与此同时，瑄廷也向地下充分挖掘了约6米的挑空，做夹层也丝毫不压抑。

几乎不需要精确计算，你也能感受到这里的附加空间到底做到了什么程度。

不仅如此，在瑄廷，几乎每一个房间都做成了大套房，即便是最小的套房，体验感也抵得上一般豪宅项目的主卧套房。

就连瑄廷的外立面，也是 罕见的纯石材外立面，全部开采自世界知名矿山，品质极高，也几乎可以说是全上海造价最贵的立面体系。

汤臣下的第五个苦功夫，就更牛了，通过整体的排篇布局，让瑄廷不再只是一个单纯的合院，而是我们前面提到的：伪装成合院的独栋。

汤臣这次开的两个样板房，恰巧是前后栋，如果有细心观察过的朋友，可能会懂得艳姐为什么会发出这样的感叹。

在瑄廷几乎所有的合院都是两两前后组合排列，南侧的合院由南侧花园南向入户，北侧的合院则由北侧的小花园入户。

如果说从单套的维度来说，瑄廷通过超强的产品营造超越了部分的独栋，那么如果是前后两套合起来买，就可以形成一个标准的独栋，甚至比一般的独栋还要牛:

因为这将是一个拥有前、中、后院的独栋。

如果是财力足够雄厚的家庭，直接买下前后两套，就能真正拥有一个在上海已经几乎绝版的独栋新作，也足以装下一个大家族。

所以为什么独栋的业主会发出“这里比独栋更像独栋”的感叹，正是因为：

法式新古典主义风格的独栋都没有的开窗面、没有的地下室层高、没有的客厅挑空、没有的前中后院，这里通通都做到了；而独栋有的大院落、大面宽、大尺度、高品质，这里也一个都不缺。

要知道汤臣君品的一期法式独栋，在刚刚过去的国庆才小小地震惊了一把上海市场。

这个在去年刚售罄的项目，十一期间，在二手市场成交了足足两套，以其中一套为例，去年的一手买入价6400万元，今年的二手成交价8800万元。

仅一年时间，净赚了2400万元——相当于上海市区顶豪一套一百多平的小户型。

在当下的市场，真金白银才是一个产品认可度的最好证明。

独栋都如此受宠了，那么作为伪装成合院的独栋，瑄廷未来进入二手市场后，价值又将会有几何？

02

开创式打造超级俱乐部体系

汤臣的天时地利人和

打造出一个堪称划时代作品的院墅，并非是汤臣这一次给上海带来的唯一惊喜。

汤臣君品·瑄廷样板段开放的时候，汤臣在现场讲了一件非常突破的事：

要打造一个“三位一体”的俱乐部。

这个俱乐部体系中，首先包含了汤臣君品现在在建的西区商务会馆、以及未来的东区亲子主题会馆。

这栋一来到汤臣君品就能看到的气派大楼，就是西区的商务会馆，地上地下建面加起来将足有约13000平，这一次瑄廷面世，这里的泳池也一同开放了。

我们久违地在上海见到了一个建造于地面之上的开阔泳池，边上和顶部是环绕的大面积玻璃，还有移植到内部的绿植，走在其间，皆是热带海岛一般的独特风情，仿佛来到了新加坡的度假酒店，是艳姐在上海其他项目都没有看到过的展现。

随着这座泳池的开放，目前西区会馆地上两层皆已实现开放，走在其间的每一步你的感受都是相当不一样的，无论是用材还是场景的细致拿捏，都沉淀了汤臣对顶豪客群非凡的理解。

而除了汤臣君品内部的这两个加起来足有约2万方的会馆，这个俱乐部体系中还囊括进了一个在东郊碧云的“神级”存在：

汤臣运营了近30年的世界级锦标赛标准球场——汤臣高尔夫的大会馆。

汤臣高尔夫大会馆

这三个会馆加起来，将构筑成一个注定将轰动上海顶级圈层的：汤臣君品 Trinity会员制俱乐部。

这也是为什么艳姐说这件事非常突破的原因所在，在其他开发商还在聚焦着地块中的一亩三分地做会所时，汤臣已经不仅仅是简单地为汤臣君品做一个会所配套，而是要：

开创性地为整个东郊碧云，打造一个超级俱乐部体系。

简言之，汤臣做的这个俱乐部体系面向的是整个东郊碧云所有可以达到门槛的有钱人，让你通过汤臣可以接触到的圈层可以不局限于小区内部，而是整个东郊碧云的富豪。

当然很多人会有疑问：

当下的会所都在强调私享感，汤臣为什么偏偏反其道而行之，要打破社区的边界，向外界开放？

大家需要注意的是，即便是上海，迄今为止，真正能将会所长期优质运营下来的项目，都是屈指可数的。

现在的新项目，虽然连500万级的也能有会所，但这些会所存在的目的也非常明确：为营销服务。

至于在交付后能否真正维持住销售阶段的高品质运营，仍是个未知数。

依托于会所的存在，诸多项目的服务已然说得天花乱坠，但如果后续无法维持会所的生存，那么所谓的服务，也将不复存在。

从理性的角度说，对外开放才是能真正保持住活性的方式——运营了近30年的汤臣高尔夫大会馆就是一个典型的成功案例，所以汤臣选择了为全东郊碧云定制一个俱乐部。

那汤臣的底气又是从何而来的？

首先，汤臣君品位于东郊碧云板块，虽然这两年这个老牌板块因为新推项目有限，在新房市场相对沉寂，但依旧影响不了：这是一个不缺有钱人的板块。

艳姐近期曾看到过一个数据报告，还要早于汤臣君品那两栋近亿独栋的成交前：

过去5年，上海5000万以上住宅成交排名第一的地方就是浦东，成交了近300套，高出排名第二的黄浦区100多套。而浦东的东郊、碧云、花木这3个中内环区域的别墅区，毋庸置疑是浦东顶豪的“门面担当”，也是促成这些成交的主力军。

东郊别墅区

而跳脱开二手市场看，汤臣君品附近几乎都是住满人的别墅区，光是方圆一公里内身价至少1个亿的别墅业主，就有多达3000+。

而聚集了上海大量塔尖人士的东郊碧云，作为一个在规划上非常完善、发展上非常成熟的国际化顶豪板块，不论是优质的教育资源、医疗资源还是商业资源都一个不缺，但也因为开发得太早，几乎所有的项目都缺：

一个功能完整的、可以持续运营的会所。

汤臣看到了这个缺口，也选择了依托于汤臣君品和自己早已运营成熟的汤臣高尔夫，去共同托举起这件事，只要加上足够的入会筛选门槛，在富豪遍地跑的东郊碧云，得到认可是迟早的事，还能保证圈层的纯粹性。

其次，汤臣做俱乐部这件事，是老天爷赏饭吃，是谋定而后动，亦是深耕浦东的回馈。

就像我们前面说的，汤臣君品是镶嵌在公园中的稀缺土地，这个公园就是正在如火如荼建设中的东郊体育公园，此外，还有紧邻的汤臣高尔夫球场，并且还紧挨着一条几乎串联了整个浦东富人区的河流资源:

张家浜河。

而这些资源，不仅是生态的领先，更是承载了这个国际板块诸多的运动需求。

东郊碧云是一个国际化的富人区，拥有着诸多领先的私立学校、国际学校，在教育成长中对于掌握一门甚至是数门西方国家的运动是极其重视的，而最热门的几个运动就是：高尔夫、赛艇/划艇、马术、橄榄球……

高尔夫等不用多说，汤臣有运营了30年的球场；而看似不易实现的赛艇划艇，则已经成为了张家浜河的重要文化。

据艳姐所知，汤臣也预备充分运用这一公园、一球场、一河流，来将这些国际化的运动需求全面地承载起来，甚至已经和某划艇俱乐部的老板深度交流过未来的活动设想。

这也是汤臣为什么敢提出做一个全上海绝无仅有的大俱乐部体系的原因。

因为汤臣在这里深耕的30年，早就已经读透了这里的有钱人，而恰巧无论是汤臣自己还是汤臣君品附带的资源，都可以满足这些有钱人和他们子孙后辈的需求。

这些都是其他项目几乎不可能做到，但是汤臣却可以轻松实现的。

03

浦东“种树人”

教给同行的三件事

时至今日，绝大多数人对汤臣的认知可能还停留在汤臣一品。

当然，这也是汤臣的成功之处。

作为汤臣旗下的金字招牌，汤臣一品这么多年来一直以超然的享誉度，问鼎顶豪圈。即便很多人并不知道汤臣一品究竟是长什么样的，但他们基本都知道：

汤臣一品是顶豪中的顶豪。

也因为这个作品的锋芒太盛，使得很多人都误将汤臣和汤臣一品划上了等号，但相信通过我们前面的分享，不熟悉的朋友也都知道了：

汤臣，远远不止于汤臣一品。

也唯有读懂了汤臣，你才能知道汤臣一品无与伦比的品牌生命力，到底从何而来。

事实上，汤臣是参与浦东开发建设最深的房企之一，论深耕度甚至不亚于诸多地方国企。

早在1992年浦东开发之初，汤臣就锚定了浦东，大胆选择卖掉香港资产，all in上海、扎根浦东，在汤臣的视野里，这里就是另一个香港、另一个曼哈顿。

也因此，汤臣并不是以普通开发商入局的，而是以“浦东种树人”的角色入局的，要在区域板块内，再现汤臣的“造城和配套能力”。

浦东第一家五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店； 浦东第一个涉外高档商务中心——汤臣中心； 浦东第一栋五A级涉外写字楼——汤臣金融大厦； 浦东唯一位于市中心地段的高尔夫球场——汤臣高尔夫……

浦东第一家五星级酒店——锦江汤臣洲际大酒店

复盘汤臣在上海这30多年的历程，你会发现，汤臣总是站在城市的维度上，思考上海城市发展不同阶段的核心需求，上海需要什么，汤臣就作为开拓者去薅掉路上的荆棘、撒下一颗种子、种上一棵大树。

也正因为秉承着这样的理念，汤臣的发展速度一直不快，甚至相当慢，在上海30多年却仅仅只打造了大约10个住宅项目，乃至于时至今日，因为何同行过于格格不入，仍是一家看上去相当特立独行的开发商。

在早年，很多人都是不理解汤臣的：

有着汤臣一品这样的金字招牌，居然一点都不急着乘胜追击，错失了发展“良机”不说，甚至还一路“慢行”，慢到很多人都差点以为汤臣是不是不行了。

然而，这些年的行业下行期，大浪淘金后，随着汤臣君品这样的作品出世，汤臣的不寻常才更加凸显出来。

这样的作品，是任何一家刚拿地就急着要卖楼的开发商都做不出来的。

艳姐复盘汤臣的发展史，认为有几点是非常值得我们去学习的。

其一，汤臣之所以这么慢，是因为其从不愿意为了发展铤而走险，在项目开发上，一直坚持以自有资金为主导。

也因为这样的坚守，从未失去本心，所以在汤臣，步子可能走得慢一点，但几乎是没有生存压力的。

一个简单的例子，今年上半年，汤臣的营收、毛利、净利分别是26.42亿港元、18.42亿港元、7.48亿港元，同比分别增长103%、73%、658%；毛利率、净利率分别达到恐怖的70%、28%。

即便是在行业深度调整的大背景下，坚持自有资金开发的汤臣，完全不同于一众水深火热的同行，财务表现相当惊艳。

其二，汤臣对优质资产超乎想象的坚守。

很多人可能不知道，汤臣对上海的几乎每一个住宅项目，都主动地做了一定比例的自持，包括汤臣一品。

这是相当反常识的，在常规的开发逻辑中，都是恨不得卖得越快越好，再优质的项目，也几乎没有哪家开发商会“想不开”拿一部分出来自持，几乎都会倾向于全部卖出转为现金流去投入撬动更多的项目。

这也是普通开发商的快周转逻辑导致的常规思维。

艳姐初次得知汤臣的这个动作时，也颇有些吃惊，汤臣的朋友却相当严肃的告诉艳姐：

这是我们基于对资产珍惜的逻辑，所延续下来的传统。

他问了一个问题让艳姐醍醐灌顶：

你觉得好的东西，为什么要卖完？

而在过去，秉持着对优质资产的自持逻辑，汤臣有不少项目也已经创造出了比直接卖房更多的现金流收益。

不图赚快钱，但要赚优质的钱。

很多东西的逻辑都是共同的。所以汤臣才可以有这么厚的资金底盘可以去支撑用自有资金慢慢做开发。

其三，汤臣非常愿意基于自己对客户的深度认知，去投入大量的人力物力财力，经常以年为单位去精心雕琢产品，甚至不限于住宅。

以汤臣君品为例，其从拿地到最终的呈现，前后历时大约20年。20年的时间，如果放在其他开发商身上，起码能完成5个项目的开发、交付。

据说，汤臣集团副主席汤子嘉全程参与打造了这个项目，提出了诸多建设性的策划和意见，光是项目的规划设计方案就曾多次推倒重来。

众所周知，汤臣有个十年如一日推进的“一品再品”焕新计划，据说同样也是由汤子嘉主导推进的。

这个计划在汤臣的旧项目中一一展开，来保持这些产品的生命力。

艳姐甚至听说，作为汤臣君品 Trinity会员制俱乐部的一份子，汤臣高尔夫大会馆预计在明年会牺牲几个月时间，专门歇业做改造升级。

就连汤臣高尔夫球场，也从今年6月开始，就已经开始陆续改造了，18根球道已经改完了6根，只为了更好的服务未来的会员。

实话说，听到这些内容的时候，艳姐相当感慨，汤臣之所以是汤臣，是因为它从未止步。

就像艳姐很喜欢的一句话：

汤臣是一棵树，相信耐心耕耘和时间的力量，会越来越茂盛强壮。

这句话来自于汤臣集团副主席汤子嘉。

当掌舵人能够坚定地牵头迈出一条耕耘之路时，耕耘出的，实则是一家企业的长盛不衰。

结语

汤臣在拿出汤臣君品·瑄廷时，发表了一个“成功者瑄言”。

这里的成功者，指的是瑄廷面向的客群，是那些在浦东有所成的创业者、创新者、以及他们的传承者，瑄廷被视作为当代成功者写下的生活诗章。

而反过来看，瑄廷同样是汤臣这位穿越行业周期的地产成功者拿出的强势“宣言”，正如那句掷地有声的汤臣标语：

中国豪宅有多远，汤臣陪你走多远

对汤臣君品·瑄廷感兴趣的朋友

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主编：张艳

责编：Nanako、Eric

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