澳洲人买房，几乎不可能！百万人陷入房贷压力危机！悉尼要打击短租房！

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澳洲房市警报！超百万人陷入房贷压力危机，年轻人买房梦愈发遥远

澳大利亚顶级健康机构最新报告揭示，超过一百万户家庭正面临“严重住房压力”（critical housing stress）。

根据《澳大利亚健康与福利研究所》（AIHW）发布的年度报告，这一数字标志着澳洲在经济繁荣表象下，房屋负担能力正持续恶化。

报告指出，2024–25财年约有130万户低收入家庭，正将超过30%的可支配收入用于住房支出——这被定义为“住房压力”临界水平。

虽然自2006年至2024年间，社会住房数量增加了45,200套，但社会住房仅占澳洲所有住宅的4.1%，相比2011年的4.8%仍然下降。

2023–24年度，澳洲的无家可归及面临无家可归风险者达28万人。

尤其令人担忧的是：在15至24岁、独自寻求援助的青少年和青年中，45%的人在援助结束时依然无处可归。

这一数字反映出澳洲住房支持体系的脆弱与资源分配不均。

AIHW发言人 Louise Gates 指出：“尽管澳大利亚在健康、就业、教育等方面的表现优于多数OECD国家，但住房负担能力却是我们的薄弱环节。”

她表示，“过去十年间，澳洲主要城市（也是大多数人居住的地方）的二手房中位价显著上涨，年轻一代的购房率持续下滑。”

数据显示：25至29岁人群的自住房拥有率从1971年的50%降至2021年的36%；30至34岁人群从64%降至50%。

换句话说，如今澳洲年轻人想拥有一套自己的房子，比半个世纪前更难、也更远。

02

悉尼市议会将审议短租房60天上限政策 短租房泛滥冲击长租房市场

悉尼市议会将被要求考虑为短期租赁房源设定每年60天的出租上限，以期将可能多达数千套住房重新纳入长期租赁市场。然而，这一提议也引发了广泛争论，不少人对设置期限的有效性表示怀疑。

市议会绿党市议员汤普森（Matthew Thompson）呼吁悉尼效仿新州的拜伦郡议会（Byron Shire Council）的做法。拜伦郡在去年引入了60天上限政策。与拜伦一样，该限制仅适用于非业主自住型短租，即整套房屋的短期出租，不包括业主本人居住且仅出租一间房或附属奶奶房的情况。

根据悉尼市议会在2023年进行的短租房审查数据，全市登记在案的短租物业超过5000套。而来自数据分析平台Inside Airbnb 的资料显示，目前Airbnb平台上约有3700套房源位于悉尼市政府辖区内，其中83%为整套住宅或公寓。

在悉尼市区的Millers Point，房主与租客们表示，他们的社区正在迅速萎缩，街道上随处可见的密码锁盒，这是短租房泛滥的标志。根据上次人口普查，Millers Point三分之一的住房处于空置状态，而居民称甚至有街道上超过一半的住宅已在短租平台上挂牌。

房主梅拉妮表示，自新冠疫情后边境重开、租金上涨以来，许多邻居发现短租带来的收益远高于长期租赁。

她说，悉尼变成了一个巨大的度假村。工薪阶层的住房已经枯竭、消失，整个城市都变成了酒店房间。

短租业务在悉尼利润颇丰。仅在Millers Point，一些房屋单个周末即可赚取逾1000元，即使一周空置数天，对投资者而言依然划算。

但是这一建议在悉尼市议会存在分歧。悉尼市副市长米勒（Jess Miller）认为，60天上限难以执行，担心房东会找到规避办法。

她建议应当暂时禁止新增非业主自住房源的短租登记，直到租赁市场的空置率回升至至少2.5%。

与此同时，A短租平台巨头Airbnb援引自身委托YouGov机构所做的一项调查反驳称，即使设限或缩短天数，88%的房东仍不会将房屋改作长期出租。调查指出，主要原因在于房主希望在特定时间段自用房屋，同时通过其他时间的短租获得收益。

而州政府对60天上限说法此持保留态度，新州规划厅长斯考利（Paul Scully）回应称，减少短租房数量的最佳方式是增加酒店与高品质住宿设施的建设。

汤普森将于10月27日的下一次市议会会议上正式提交这一动议。

03

住房建设目标愈发遥不可及，建筑活动随之下滑

澳大利亚统计局（ABS）最新数据显示，本季度新建住房建筑工程价值出现下降。

6 月季度住宅开工数量减少，进一步加大了政府实现住房存量增长宏伟计划的压力。

根据澳大利亚统计局发布的最新《建筑活动》数据，受私人部门新建独立住宅数量下降 6.6%（降至 26,074 套）影响，住宅总开工量下降 4.4%，至 45,156 套。

而在此之前的 3 月季度，住宅开工量曾增长 6.7%。

私人部门其他类型住宅（非独立住宅）开工量小幅增长 1.0%，至 18,033 套，增速较 3 月季度 20.0% 的大幅上涨明显放缓。

建筑工程总价值下降 0.3%，至 389 亿澳元。

澳大利亚统计局的住房完工数据同样呈现低迷态势。

本季度全行业住宅完工总量为 41,432 套，环比下降 3.8%。

这一下降主要源于两方面：私人部门新建独立住宅完工量下降 2%，私人部门其他类型新建住宅完工量大幅下降 17.5%。

新建住宅建筑工程价值本季度下降 0.6%，至 206 亿澳元；非住宅建筑工程价值则增长 0.1%，至 148 亿澳元。

建筑工程总价值下降 0.3%，至 389 亿澳元。

非住宅建筑工程价值增长 0.1%，至 148 亿澳元，但较 2024 年 6 月仍低 4.3%。

政府在《全国住房协议》（五年期）的执行上正进一步落后。该协议的目标是到 2029 年 6 月 30 日建成 120 万套地理位置优越的住房。

要实现这一目标，澳大利亚每年需新建约 24 万套住房。

然而，全国住房供应与可负担性委员会（NHSAC）在其《2025 年住房体系状况报告》中预测，到 2029 年年中，全国仅能建成 93.8 万套住房。

此外，澳大利亚城市发展协会（UDIA）《2025 年土地状况报告》预测，到 2029 年，所有首府城市合计将面临约 40 万套住房供应缺口。报告指出，这一缺口源于住房建设持续滞后于人口增长，以及建筑行业面临的多重挑战。

澳大利亚住房行业协会（HIA）首席经济学家蒂姆・里尔登在评论澳大利亚统计局最新数据时表示：“为实现政府五年内新建 120 万套住房的目标，2024/25 财年澳大利亚的住房开工量比所需数量少了 60,960 套。”

“澳大利亚住房行业协会预测，到五年目标期结束时，澳大利亚的住房缺口将接近 20 万套。”

“今年已出台多项重大政策改革，这些改革将改善新建住房供应情况。但改革措施要转化为实际的住房供应需要时间，且目前仍有大量工作亟待完成。”

今年早些时候，阿尔巴尼斯政府承诺投资 100 亿澳元，与各州开发商及行业合作，建设多达 10 万套住房，且这些住房仅限首次购房者购买。

政府表示，这些新建住房是工党更广泛的 “澳大利亚住房计划” 之外的额外供应。该计划包括投入 430 亿澳元建设 5.5 万套保障性住房和可负担住房，其中 2.8 万套已处于建设中。

工党宣布的其他举措还包括：自 2025 年 4 月至 2027 年 3 月期间，禁止外国投资者购买现有住房；计划打击并减少外国投资者的土地囤积行为，以缓解住房市场压力。

04

澳大利亚 120 万套住房建设目标首年缺口达 6.6 万套

在截至 2025 年 6 月的一年内，澳大利亚新建住房数量较 “2029 年前建成 120 万套新房” 这一国家内阁目标所需的 “年均 24 万套” 进度，缺口近 6.6 万套。

澳大利亚统计局周三发布的数据显示，上一财年（注：澳大利亚财年通常为每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日）住房开发行业仅建成 17.403 万套新住房 —— 这是该宏大目标五年期限中的首年，缺口比例达 27%，同时也是近三年来年度新建住房数量的最低值。

需注意的是，这些完工数据对应的住房项目，大多是在联邦政府与各州政府推出一系列 “加速住房供应改革” 之前就已开工的。

这些改革措施包括：加快因环境与遗产审查而停滞的项目审批、调整分区规划、推动预制装配式建筑发展，以及暂停更新《国家建筑规范》等。

经济学家、房地产行业乃至澳大利亚财政部长期以来都认为，即便住房部长克莱尔・奥尼尔如今已将该目标称为 “理想目标”，其实现概率依然渺茫 —— 尽管各方均对设定这一目标的举措表示认可。

但正如墨尔本市长尼克・里斯周一所指出的，澳大利亚住房建设规模需远超当前水平：未来 25 年，墨尔本中央商务区（CBD）的住房建设量需达到过去 180 年的两倍以上。

里斯在牛津地产（Oxford Property）与英维斯特（Investa）合作开发的 “Indi Southbank 租赁型住宅项目”（该项目位于墨尔本郊区，含 434 套住房）的开工仪式上表示：“截至 2024 年，墨尔本市政府辖区内（注：指地方政府管辖范围）仅建成 11 万套住房，也就是说，用了约 180 年才建成 11 万套。”

“而到 2050 年的未来 25 年里，我们的目标是新建 12 万套住房。过去 180 年建 11 万套，未来 25 年要再建 12 万套 —— 各位，尤其是房地产开发行业的同仁们，这足以让大家明白我们面临的任务规模有多大。”

周三公布的年度住房完工数据（自 2021-2022 财年以来最低，当年完工量为 17.2826 万套），促使行业游说团体呼吁推出更多改革措施，以加快各类住房开发进度，无论是远郊绿地住宅、近郊中密度住宅，还是市中心高层公寓。

澳大利亚住房行业协会（Housing Industry Association）首席经济学家蒂姆・里尔登表示：“新建住房成本依然过高，向市场供应新房过程中需承担繁重的税费与各类收费。”

“若政策制定者希望澳大利亚住房建设量达到所需规模，就必须降低针对住房开发商、购房者及房产投资者的税费、成本与限制措施。”

住房建设增速尚未回升。澳大利亚统计局周三发布的另一组数据显示，受独立住宅建设拖累，2025 年二季度（注：即截至 6 月的季度）新住房开工量出现近两年来最大幅度下滑 —— 尽管借贷成本略有下降，但仍不足以抵消高建筑成本对购房者的影响。

其中，独立住宅开工量环比下降 6.4%，为 2023 年 9 月以来的最大单季度降幅；公寓、联排别墅及半独立式住宅等 “联排类住房” 开工量环比下降 1.7%，不过此前一季度（2025 年一季度）该类住房开工量曾激增 19%。

澳大利亚住房供应紧张正日益影响经济其他领域。联邦政府周三透露，在国际学生入学名额分配中，能为潜在国际学生提供住宿的大学获得了更多名额。

在 2026 年（注：原文发布于 2025 年 10 月，“明年” 即 2026 年）大学、职业教育及其他教育领域总计 29.5 万个新生名额中，悉尼大学获得 1.6085 万个名额中的 1.19 万个，位居首位；蒙纳士大学（1.13 万个）与墨尔本大学（1.05 万个）紧随其后。

国际教育事务助理部长朱利安・希尔将住房称为大学的 “关键基础设施”，并表示住房正日益成为大学 “社会运营许可” 的重要组成部分，他强调各大学需加大住房投入。

希尔周三向《澳大利亚金融评论报》表示：“政府的政策导向明确，就是要激励新增住房供应，这既包括大学拥有、管控或运营的住房，也包括与专业学生公寓提供商合作开发的住房。”

房地产行业指出，周三公布的名额分配结果（在 2025 年 “全国规划名额” 基础上额外增加 1.75 万个名额，各大学参与竞争）显示，能为入学学生提供住房的大学获得了更多新增名额。

澳大利亚房地产委员会下属机构 “学生住宿委员会” 执行董事托里・布朗表示：“国际教育行业的发展一直与学生住宿供应增长紧密相关，且依赖于这一增长。”

“学生公寓开发商与运营商正开发世界级的住宿项目，消化更广泛租赁市场的需求。我们有意愿、有能力，也有资金投入并扩大大学可使用的住宿资源，而这反过来将增加大学获批招收的国际学生数量。”

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