最高院民一庭：关于房屋买卖、房屋租赁合同纠纷的审判实务问答

最高人民法院民一庭关于房屋买卖、房屋租赁合同纠纷的审判实务问答

编者按：本文节选自最高人民法院民事审判第一庭修订编写的《民事审判实务问答》。该书秉承务实求新的风格，聚焦审判中的新问题、新关系与新理论知识，密切关注《民法典》颁行后民商事实体法和诉讼法的变更和调整，根据现行规范全面系统地回答了民商事审判实务中的常见争议问题，为民商事纠纷案件的处理提供了重要指引。本文节选该书的部分章节内容，并结合现行法律、法规及司法解释，整理提炼了最高人民法院民事审判第一庭的相关裁判观点，供读者参考备查。

目 录

1.房屋备案登记与预告登记有何区别

2.网签与备案有何区别

3.商品房连环买卖中的次买受人能否直接请求开发商协助办理权属证书

4.未取得预售许可所签订的《商品房认购书》是否有效

5.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行

6.出卖人未按约办理房屋权属证书应承担的违约责任

7.逾期交房的违约责任能否依据买受人支付的银行按揭贷款利息来判决

8.房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿

9.当事人约定20年租期到期后自动续租20年是否有效

10.出租方未按约定开发土地，又与承租人签订《租赁合同》，将部分土地出租用于建造仓库，该《租赁合同》的效力应如何认定

11.租赁合同中押金条款的适用

1.房屋备案登记与预告登记有何区别

问：实践中，不动产登记的形式有房屋备案登记与预告登记两种，二者有何区别？

答：房屋备案登记与预告登记在法律上是有所不同的，两者的区别有以下五点：

一是法律效力不同。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度。商品房预售合同经过登记备案仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。而预告登记则是不动产登记制度。《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。

二是登记程序不同。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”由此可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为。而预告登记则是双方达成合意方能申请，也可以不申请预告登记。

三是适用范围不同。备案登记其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。预告登记则适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

四是启动主体不同。备案登记的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。

五是登记机关不同。备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门（土地管理部门），而预告登记的登记机关则是房屋的登记机构。

2.网签与备案有何区别

问：网签与备案有何区别？

答：区分网签与备案主要应从以下四个方面进行把握：

一是含义不同。网签是房地产管理部门为规范房地产企业的销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在互联网上公示，而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息。需要注意的是，已经网签过的商品房无法进行第二次网签。而备案包括开发商备案和购房合同备案。开发商备案是指开发企业在取得预售证前向房产管理部门备案商品房出售价格，并面向社会出售。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同之后，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式。

二是办理时间不同。网签时，开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房。依据住房和城乡建设部《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）、住房和城乡建设部、最高人民法院、公安部等《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》（建房〔2020〕61号）要求，要确保购房者在签订合同时即时与房地产开发企业、房地产经纪机构或者房屋管理部门完成网签，未取得预售证或其他证明的开发商与购房者签订的合同，无法进行网签。备案时间则是签约之日起30日内，交易双方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。由此可见，备案是以网签为前提的。

三是法律效力不同。网签是可以协商撤销的，而备案后房屋买卖合同正式生效。

四是流程不同。完成网签需要先选定网签时间，后准备网签资料，再确认网签条款。而备案流程则是先合同备案再审核，在取得备案号后打印合同文本，随后双方签字盖章即可完成备案。

3.商品房连环买卖中的次买受人能否直接请求开发商协助办理权属证书

问：买受人与开发商订立房屋买卖合同后，在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时，又将该房屋转卖给第三人，该第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书？

答：对此，实践中存在两种观点：第一种观点认为，基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。第二种观点认为，前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的位置，为交易便捷，可以在判决中省略登记，最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。我们同意第一种观点，理由是：（1）符合合同相对性的法理。《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。（2）防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人直接向出卖人即开发商主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。（3）合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人即开发商请求过户，买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空。

4.未取得预售许可所签订的《商品房认购书》是否有效

问：买受人与房地产开发企业签订《商品房认购书》，约定将来正式订立商品房买卖合同。在该房地产开发企业并未取得商品房预售许可证明时，该《商品房认购书》效力如何？

答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条均明确规定，房地产开发企业预售商品房的，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由上可见，无论是法律、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为作出的强制性规定。

《民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同，”《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的、正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。依据《民法典》第四百九十五条第二款规定，“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”，预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房地产开发企业在取得商品房预售许可证前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

5.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行

问：2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，一直未协助张某办理产权过户手续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院，请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失，该案应当如何处理？

答：为遏制当前一、二线城市及部分三、四线城市房地产市场价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格。依据《民法典》第五百八十条第二款规定，“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。不过，结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。

6.出卖人未按约办理房屋权属证书应承担的违约责任

问：甲（出卖人）和乙（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书。现甲因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，乙诉至法院，要求甲承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，人民法院应如何认定甲应承担的违约责任？

答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。

如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日2.1‱计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，《民法典》第六百四十六条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”鉴于买卖双方合同义务的对等性，人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。

出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据《民法典》第五百八十五条、《商品房买卖解释》第十二条，并参照《商品房买卖解释》第十四条、《买卖合同解释》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。

7.逾期交房的违约责任能否依据买受人支付的银行按揭贷款利息来判决

问：根据《商品房买卖解释》第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主支付的银行按揭贷款利息往往高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？

答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主所负的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对业主迟延付款给开发商带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益。对于该部分利益，根据《商品房买卖解释》第十三条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住致该房屋的使用利益受损，《商品房买卖解释》第十三条将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的现实情况。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《商品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也可能会比其应支付的银行按揭贷款利息低，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。

综上所述，《商品房买卖解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失之基础上的，二者并不矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。

8.房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿

问：买受人与出卖人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了出卖人违约时需要支付给买受人30万元违约金。但是，签约后，由于房屋升值巨大，出卖人不愿履行合同。现因房屋升值造成的差价远远大于合同约定的违约金数额30万元。买受人在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为买受人的损失，由违约方出卖人予以赔偿？

答：这个问题在审判实践中比较普遍。《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”在有效的《房屋买卖合同》履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。

人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及《民法典》第五百八十五条第二款规定的适用问题，该款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”但约定的违约金是否低于造成的损失，则属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用《民法典》第五百八十五条第二款及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。

9.当事人约定20年租期到期后自动续租20年是否有效

问：当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续期约定是否有效？

答：租赁期间即租赁合同的存续期间。《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由此可见，除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。

对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。其理由是：

首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。最后，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同，但新的定期租赁仍须受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期20年，这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。

10.出租方未按约定开发土地，又与承租人签订《租赁合同》，将部分土地出租用于建造仓库，该《租赁合同》的效力应如何认定

问：乙公司通过出让方式取得某地块的土地使用权，《出让合同》约定土地用于房地产开发。后乙公司一直未进行开发投入，还就其中部分土地与甲公司签订《租赁合同》，约定甲公司租用乙公司的土地用于建仓库存放货物。现两公司因租金给付问题发生纠纷诉讼至法院，因乙公司未按照法律规定和出让合同约定进行土地开发投入，故对《租赁合同》效力如何认定问题存在不同看法。该租赁合同的效力应如何认定？

答：《城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”乙公司以出让方式取得土地使用权用于房地产开发的，应当按照规定的期限、用途进行开发和资金等的投入，否则其在就土地进行转让时将会受到限制，甚至在满2年未动工开发且无正当理由的情形下，政府可以作出无偿收回土地等处理决定。我们认为，针对上述种种现象，法律更多是从政府行政管理角度作出规范，相关规定并不应理解为系对当事人民事行为的效力作出认定的效力型规范。特别是像本案所述未按约定用途使用土地并用于出租的，对租赁合同效力如何认定，法律并无明确条文直接规定。如果租赁合同系双方当事人在自愿前提下的真实意思表示，还是应当认定合同有效。至于对乙公司未按照约定用途使用土地的行为如何处理，则应另当别论。

11.租赁合同中押金条款的适用

问：在房屋租赁合同中，经常出现押金条款，其性质如何判断？实践中，当事人约定押金在期满后退还的同时，往往还约定在承租人出现违约行为时出租人有权没收押金。例如，“如果承租人迟交租金超出×月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”。对于此类押金条款，能否适用定金规则？

答：在房屋租赁合同中经常出现押金条款，有人认为，这种押金实际上是定金。尽管当事人没有明确约定，但是由于合同约定承租人迟交租金达一定期限出租人即有权没收押金，故该款项与定金的功能相同。同时，虽然合同没有约定出租人违约承租人有权要求双倍返还，但根据公平原则，在出租人违约的情况下也应当如此认定，可以判决出租人双倍返还。上述观点难以成立，理由在于：第一，租赁合同押金的功能在于：一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害，出租人能够及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担，故这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。这与定金的功能显然不同。第二，根据当事人的约定，该押金的另外一项功能显然是促使承租人及时履行租金给付义务，因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收押金。在此意义上，该押金又具有担保和违约金的双重功能，但不能因此说它就是定金。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（已废止）第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”因现行有效的法律法规和司法解释尚未对该问题作出明确规定，故可参考该条内容。我们认为，该条的解释结论应当是，当事人没有采取“定金”字眼的，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断该定金的性质的（违约定金、解约定金或成约定金），应当认定为定金，不能仅仅因未出现“定金”字样就予以否定；如果当事人没有采取“定金”字眼，也没有约定定金的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；如果当事人采纳了“定金”字样，但是没有约定适用情形的，从而也难以判断定金性质的，应当推定为违约定金，适用《民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额”；如果当事人采取了“定金”字样，又约定了适用情形，则根据约定判断定金性质。以上述结论为基础，“如果承租人迟交租金超出×月/天后则作为违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金”这样的约定既没有采取“定金”字样，也没有约定定金罚则（双倍返还），又明确针对承租人而非双方，所以，难以认定为违约定金。

至于能否适用公平原则将该约定解释为定金，因为此种约定仅针对承租人而对出租人不适用，所以构成权利义务不对等，应当按照定金规则解释为对双方都适用。我们认为，即使不认定为定金，出租人违约时，承租人仍然可以请求损害赔偿。其一，我国理论和实践都认为除非当事人明确约定该违约金为惩罚性质，否则即认定为补偿性违约金，违约定金也应当作同样的处理。所以，承租人的损失仍然能得到保护，不会出现不公平的结果。其二，法律适用基本的思考顺序是，先适用具体的法律规则，在具体的法律规范难以解决系争问题时才能求助基本原则，而不是直接求助于民法的基本原则。其三，就公平原则而言，并非权利义务相同才称为公平。当事人之所以签订这样的条款，可能基于多方面的因素，例如，市场的供求关系、租金市场的前景等商业判断，而这恰恰是法官难以把握的。

综上所述，押金条款应当解释为具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。当然，根据《民法典》第五百八十五条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，承租人认为该违约金过高的，可以请求适当减少。