最高院：签订房屋买卖《预约合同》，能否依据二十八条排除执行？

作者：周军律师.

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是商品房买受人的物权期待权。适用该规定的条件之一是“在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同”。

那么，签订房屋买卖《预约合同》，能否依据二十八条排除执行？

最高院在《袁小东等与四川天府银行股份有限公司成都高新支行申请执行人执行异议之诉再审案案》中明确：

当事人之间签订的商品房买卖预约合同，具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已实际取得价款的，该预约合同应认定为商品房买卖合同。在商品房执行异议纠纷中，买受人与被执行人之间签订商品房买卖预约合同，已支付购房款并实际占有房屋，非因买受人自身原因未办理过户登记，符合上述情形的，买受人对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

本案焦点是，关于袁小东、邓常英所签《预约合同》是否属于《执行异议与复议》二十八条规定的“在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同”的情形。

本案中，2011年1月14日，袁小东与吴娟签订《预约合同》。该合同虽名为“预约合同"，但约定了《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款及付款方式、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且签订合同后吴娟收受购房款、袁小东与邓常英按月还贷。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同"之规定，该《预约合同》应当认定为商品房买卖合同。

签订《预约合同》当日，吴娟、袁小东申请办理公证，四川省成都市高新公证处出具（2011）成高证民字第1323号公证书确认双方当事人签订《预约合同》真实。

因《预约合同》签订时间远远早于人民法院的查封时间，亦明显早于天府银行高新支行与号棚山公司之间债权债务的发生时间，不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思。上述交易发生在袁小东、邓常英婚姻关系存续期间，袁小东、吴娟对邓常英亦享有《预约合同》项下权利义务无异议。

根据上述事实，本院认定，袁小东、邓常英在人民法院2015年5月18日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。

周军律师提醒，即使签订的是购房预约合同，只要合同约定当事人名称、商品房基本状况、商品房总价款及付款方式、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且签订合同后出售方收受购房款，则该协议应当认定为商品房买卖合同，可以依据二十八条排除执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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