仲量联行发布《2025年第三季度成都商业及物流地产市场报告》

成都，2025年10月16日——步入2025下半场，延续上半年“稳”态，成都工业、消费、投资等关键领域展现较强的恢复动能；尤其是高技术制造业和新能源汽车产业链的快速增长，显示出成都产业结构升级和新兴动能培育的积极成效。甲级办公楼市场：金融城供应持续放量，但需求端仍相对疲软，租金持续承压，精装产品成短期去化关键。优质零售地产市场：新增供应暂停，购物中心主力店新旧业态更迭，空置率微升。物流地产市场：需求持续活跃，全市仓储规模第二大的子市场——青白江的出租率达到99%的历史峰值。

仲量联行华西区董事总经理佟恩表示：“第三季度，成都城市的软硬件发展持续跃升。世运会的成功举办，彰显了城市现代化治理水平和国际开放包容性，极大提升了成都的全球知名度和软实力；下半年成都轨道交通多条线路陆续开通，总里程位居全国前四，中心城区交通可达性进一步提升，基础设施配套更加完善。成都商业地产领域将迎来结构性机遇，部分领域机遇已然显露。”

甲级办公楼市场

金融城甲级供应持续，多元产品入市加剧全域竞争

第三季度，成都金融城板块迎来东方希望中心二期项目交付，新增甲级办公面积约9.2万平方米。该项目的入市进一步加剧区域市场竞争压力，推动金融城空置率攀升至33.9%，环比上升5.8个百分点。截至目前，成都甲级办公楼总存量达到521.3万平方米，全市空置率连续六个季度上升，截至季末报34.0%，环比上涨1.2个百分点，市场去化压力持续凸显。

乙级办公楼与产业办公资产仍处供应高位。前三季度，成都乙级办公楼新增面积高达21.8万平方米，产业办公楼新增供应更是接近50万平方米。乙级楼宇凭借低租金和高性价比优势，持续从甲级市场分流成本敏感型租户；而产业办公则依托政策扶持和产业定位，精准吸引文创、科创类企业，进一步加剧对传统商业办公需求的分流。在此背景下，甲级、乙级与产业办公三类产品同步放量，业主不仅面临同质产品间的激烈竞争，更需积极应对来自不同品类办公产品的替代性挑战。

总部迁入迁出与内部换租持续活跃，互联网需求温和修复

成都甲级办公楼市场持续呈现存量博弈的特征。某外资医药总部在高新区搬迁扩租，而另一互联网企业因总部交付迁至新兴板块。甲级楼宇内部换租活动持续，搬迁活跃，新租与退租的面积相差不大。季内，成都甲级办公楼净吸纳量录得-0.2万平方米。

三季度，成都甲级办公楼新成交面积总量环比保持平稳，需求结构仍以金融业（26.6%）、科技互联网（18.5%）和专业服务（15.6%）为主导。科技互联网行业需求持续复苏，本季新租面积突破3万平方米，环比上涨13.4%。细分领域中，软件开发和互联网平台企业表现活跃，人工智能与无人机等前沿科技类租赁需求首次跻身需求前列。尽管高新区作为科技企业聚集区，承接了大部分互联网类需求，但区域内近34%的空置水平与企业普遍较低的租金预期，仍持续抑制租金反弹动力。短期来看，市场供需失衡态势难以根本缓解，整体仍处于深度调整阶段。

企业租金预期持续探底，精装产品精准适配成去化关键

季内，成都甲级办公楼市场租金下行趋势延续。企业租赁成本控制意愿尤为强烈，平均账面租金环比下降1.8%，季末收至76.1元/平方米/月。存量博弈仍是市场主旋律，仲量联行成都商业地产部负责人江倩表示：“除降租外，成都市场业主正竭力强化对存量租户的维系力度；对于因成本压力考虑搬迁的租户，多数业主提供‘楼内降级’的方案备选，引导其在楼内调整至价格更低的空间，并提供搬迁协助等配套服务，努力维持楼宇进驻率。”

“另一方面，产品适配成为市场竞争的关键”，她补充道，“针对500平方米以下的小面积需求，租户偏好精装交付，业主应积极提供模块化、可定制的精装办公产品，并提供更灵活的租期选择。此外，业主还可加强与第三方渠道的合作，建立快速响应机制以提升招商效率。总之，以精装产品精准匹配细分需求，已成为业主在低迷市场中突围的重要路径。”

优质零售地产市场

主力店迭代，空置率短期攀升

三季度，成都优质零售地产市场暂无新增供应，全年供应迎来窗口期，预计全年仅有6万平方米，处于低位。本季，最显著的趋势在于商业主力店迭代，传统主力店的退租与新兴业态的进驻折射出实体商业的结构性调整。

传统商超吸引力减弱，由选品年轻化、配送即时化的新零售品牌替代。季内，招商大魔方的发到家超市及凯德天府的超市主力店相继闭店。因全年票房承压，影院业态同样面临挑战，2024年成都全市票房收入同比下跌24.4%，凯德天府与锦城万达的影院主力店均在本季停业。为应对市场变化，环球中心将部分影院区域改造为德云社西南首店，以互动性更强的文娱体验吸引年轻客群。

在新消费推动下，一批新业态以大面积旗舰店进驻购物中心，逐步承担起新一代主力店或次主力店的功能，并整合品牌资源，以大店、高能级门店展示品牌形象。

· 特色餐饮：融入蜀地民居风格、增设变脸表演的大型火锅店如矮板凳等品牌相继在购物中心开设800-1,000平方米门店，仁恒置地茑屋书店原址亦由海鲜和牛火锅店接档；

· 户外运动：361度旗下定位为“全民运动装备站”361度超品、以及骆驼户外生活馆等高性价比运动装备品牌拓店积极，香蕉攀岩、UpTennis等运动场馆加快布局商场中庭或高区大型区域；

· 宠物业态：宠胖胖等兼具宠物零售与体验的品牌，顺应当下宠物经济的火热，提供宠物商品与服务空间；

· 复合业态：来福士广场新开鹿岛成都首家城市旗舰店，面积达1,500平方米，门店融合服饰、百货、花圃和茶艺等业态，打造复合式消费空间。

受主力店退租影响，全市优质零售地产空置率环比微升0.2个百分点，收至11.7%。租金方面，奢侈品消费持续承压，中端商场面临调改压力，新租价格已明显回落，与存量租金不可同日而语。截至季末，成都优质购物中心首层平均租金报338.4元/平方米/月，环比下降1.9%。

非标商业+：小而美的商业试验场

在传统商业新增供应暂缓时，非标商业成为市场焦点，两者互补共进，扩容成都商业版图。据不完全统计，2025年前三季度，成都新开非标商业项目包括：城市运动商业公园“绿里Green Mille”、承载工业记忆的城市更新项目“中车源Stage”、依托福感寺遗址并保留唐宋古渠的文旅型商业“福感肆”以及电竞主题项目“The Gate量子介”。多元主题定位成为非标商业破圈的抓手，瞄准目标消费社群的个性化需求，非标商业仍在增量竞争中，面临不小的运营和盈利挑战。

未来展望：地铁线路加密提升中心城区商圈通达性

2025年9月17日，成都地铁17号线二期与10号线三期同步开通运营，地铁作为商业项目重要的客流动脉，其网络扩展进一步强化交通对商业的赋能。17号线有效串联起金楠天街、印象城、龙湖三千集等多个商业项目，实现项目与地铁的直连。持续导入的稳定客流，为沿线商业注入活力，也将助推如世豪Lab等在建或筹备项目的招商进度。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“今年成都地铁多条贯穿中心城区的地铁线路将陆续开通，中心城市不少商圈、商场也将晋升为地铁上盖商业，这是零售商业现阶段的极大利好。建设路商圈、双楠商圈及三圣乡板块都是地铁开通的最大受益者。”

物流地产市场

三季度，位于简阳市、毗邻天府国际机场的顺丰丰泰天府物流园建成投运。该项目是天府机场周边第二个交付使用的投资型物流地产项目，未来一年内，该地区还将有两个大体量项目投入使用，助力天府机场跻身成都新兴物流子市场。

成都物流地产市场需求继续保持活跃，季内数码家电零售、白酒、快递快运企业共同支撑起仓储增量需求。

· 首先，受中国提振消费政策影响，上半年仓储需求表现突出的升级类消费品，如通讯器材、家用电器和音像器材、文化办公用品、金银珠宝等商品销售额在三季度继续保持双位数的高增长势头。相关企业进一步瞄准“双十一”和年末购物旺季，将仓储需求延续至下半年。

· 此外，年内白酒产业的深度调整意外为物流地产市场带来一批增量需求。2025年，白酒行业面临商务宴请需求减少，个人消费需求疲软等多重冲击，销售端持续承压，行业面临较大库存压力。此外上游厂商及中游经销商纷纷在供应端控量保价也使得行业整体库存攀升。中国酒业协会发布的《2025中国白酒市场中期研究报告》显示，2025年上半年，行业平均存货周转天数达900天，同比增加10%，存货量同比增加25%。在此背景下，白酒类货品仓储需求随之增长，成为本季核心需求行业之一。

受益于增长加快的四川商品零售额，以及白酒行业的高库存，成都物流地产需求环比进一步增长7.7%，至15.4万平方米。其中，受京东物流和白酒企业双重青睐的青白江子市场，同时也是全市仓储规模第二大的子市场，季末出租率达到创纪录的99.3%。全市整体空置率环比下降1.3个百分点至7.5%；租金降幅环比收窄2.4个百分点，报-3.2%。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟认为：“虽然2025年新增供应同比显著增加，但成都稳健的仓储需求犹如定海神针，将物流地产市场空置率稳定在个位数的低水平。未来两年，新增供应一旦回落，成都仓储市场租金也有望快速企稳。”