由“重”转“轻”：南国置业剥离重资产业务，因时顺势推动战略转型

来源：新浪证券

　　当下，面对深度调整的房地产市场，行业正遭遇融资受限、盈利空间收窄等多重压力，越来越多的上市公司从“重资产开发”转向“轻资产运营”。10月15日晚间，南国置业股份有限公司（*ST南置，002305.SZ）就深交所关于公司重大资产出售暨关联交易事项下发的监管问询函，发布回复公告。公司针对重大资产出售的必要性、持续经营能力、未来发展规划等在内的多项问询逐一详细回复，多维度回应监管及市场关注，加快推动公司向综合性城市运营服务商的战略转型。

　　战略性剥离：轻装上阵是必要选择

　　近年来，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，以南国置业为代表的一批上市公司处于持续亏损状态，企业转型升级迫在眉睫。

　　根据公告，南国置业将全面剥离处于持续亏损状态的房地产开发业务，之后全面聚焦商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务。从此次回复公告内容看，剥离的资产多为高负债、高周期性项目，全部转让至控股股东中国电建地产下属子公司，从而缓解上市公司债务压力，优化资产负债结构。

　　可以明显看出，此举不仅仅是“保壳”层面的应急措施，而是上市公司主动调整发展方向，构建可持续商业模式的关键一步。商业运营、产业运营等轻资产业务，不仅具备更强的稳定性与可复制性，也更容易获得资本市场认可。

　　事实上，南国置业并非首个做出类似选择的房地产上市平台。此前，招商蛇口、华远地产以及格力地产等央国企房企纷纷转型。

　　其中，招商蛇口推进“运营+投资”双轮驱动以降低重资产比重，华远地产则剥离核心地产资产聚焦专业化运营，格力地产更是同步进行剥离和置入，将主业切换为免税经营。

　　这些案例显示，在市场风险偏好下降和政策导向趋严的多重因素下，“重资产模式”正面临生存压力，而轻资产模式具备更强的适应能力和估值弹性。

　　价值重估：南国置业未来发展优势显著

　　完成本次资产出售后，南国置业将成为一家轻资产运营平台，公司未来发展前景主要基于以下两大核心优势：

　　其一，控股股东的持续赋能与协同效应。作为中国电建地产旗下唯一的商业物业运营管理平台，南国置业在未来发展中将继续获得控股股东的强力支持。中国电建地产体系内仍持有相当规模的商业、产业、长租公寓等各类存量资产，这为南国置业提供了首选的、可依赖的内需市场，是其业务稳定发展的“压舱石”。

　　其二，多年深耕积累的专业能力与品牌价值。经过多年在商业地产领域的精耕细作，南国置业已建立起一套成熟的“大运营体系”（商业运营板块，公司保留资产运营项目21个，运营面积约123万平方米；产业运营板块，保留6个资产运营项目，运营面积约13万平方米；长租公寓板块，保留9个资产运营项目，运营面积约13万平方米），在项目定位、招商推广、精细化运营等方面形成了核心能力。公司通过固化产品线、标准化业务流程，已具备了较强的业务复制和输出能力。以华中小龟山金融文化公园项目为例，公司顺应城市发展战略，围绕城市定位，联合湖北电建一公司及长创基金对其进行更新改造，历时3年，将旧工业厂区进化为新型金融生态园区，成为全省城市更新改造的新名片。

　　根据此次回复公告，针对未来发展规划，南国置业致力于成为覆盖商业、产业、长租公寓等多领域的综合性城市运营服务商。

　　从资本市场的反馈来看，剥离后聚焦轻资产业务的企业大多获得了估值修复。此类公司的核心优势包括低杠杆、抗周期、现金流稳定等，主要依靠输出品牌、管理体系和专业服务获取收入，资本开支相对较小，有利于企业穿越行业周期，实现更高质量、更可持续的发展。以招商积余、南都物业等物管公司为例，其市盈率在A股市场普遍显著高于传统地产开发企业。

　　多位业内资深分析师指出，南国置业完成重大资产剥离并聚焦轻资产业务后，同样有望复制上述公司实现价值重估的路径。