杭州西湖湖景房，以腰斩、腿斩的起拍价拍卖，机会还是诱饵？

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谭浩俊

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据都市快报橙柿互动10月15日报道，近日，一套位于杭州西湖边初代高总价小区——西子公寓的稀缺房源在阿里资产拍卖平台上架，引发市场高度关注。

这套房源建筑面积约161平方米，市场价为2080万元，起拍价仅为500万元，折算单价仅约3.1万元/平方米，较市场价大幅折价，被业内视为难得的“西湖湖景房”入手机遇。

市场价为2080元，起拍价为500万元，起拍价只有市场价的1/4不到。如果杭州的房价跌到腿斩程度，而且是在被称作“绝版地段”的西湖边，那杭州的房地产市场已进入到崩盘时刻，接下来可能出现更加令人可怕的房价大跌现象，从而给杭州的经济发展和社会安宁都带来极大冲击。

而从杭州经济发展的实际情况来看，显然不是这样。杭州的经济发展，仍然处于比较好的水平，自然，房地产市场也不会出现明显问题。至少，比三、四线城市要强得多。如果杭州的房地产市场都崩盘了，大多数城市的房地产可能早就崩盘了。因此，单从这套房的起拍价来看，是没有多大可信度的，也是不作数的。因为，按照媒体报道的情况，贝壳平台上西子公寓挂牌房源有3套，单价在9.3万–18万元之间，相比之下，本次500万元的起拍价堪称“地板价”。与市场价相比，可能连“地板价”也比不上。

那么，为什么会出现这样的拍卖现象呢？如果市场并没有出现明显的价格大跌现象，这套房的起拍价又是如何出炉的呢？是谁在通过这样的方式吸引眼球呢？公开资料显示，这套房源曾于2019年两度拍卖，最终以908万元成交，单价约5.64万元/平方米。

2019年两度拍卖，到底为什么拍卖，为什么要两度拍卖，且成交价比市场价还要低出一半。那么，是因为卖家资金紧张，周转不过来了，还是房子本身出现问题了，或者其他方面的原因。因为，2019年的房价并没有出现大跌。就算后来发生疫情，也没有对房价形成明显冲击，为什么会出现以不到市场价一半的价格拍卖呢？为什么没有出现竞拍现象呢？是不是这套房在债务方面不干净，买者还要承担其他方面的责任和义务呢，还是这套房有过居民不能接受的事件发生，不喜欢这样的房子？否则，再怎么也不会在2019年以低于市场价一半还要多的价格拍卖高档住房。

业内人士分析，这套房以500万元的起拍价拍卖，与实际市场价差距如此之大，更多的可能是为了吸引眼球。它的最终成交价，很可能接近市场价甚至有些买家会因为竞拍上头，以超过市场价的价格拿下。也就是说，500万元的起拍价，有可能是卖家与中介设计出来的一种套路。

反过来，假如套路被识破，竞拍者心照不宣，不去过度竞拍，导致这套房源无法达到卖家的期待，参与竞拍的买家很少，最终以极低的价格竞拍成功，卖家会不会耍赖呢？显然，这也是需要认真思考和分析的问题。毕竟，500万元的起拍价与市场价实在相差太大，就是与908万元的买入价相比，也是太过便宜了。也属于腰斩价，也是不大可以接受的，更是杭州房地产市场难以出现的现象。

众所周知，近年来，杭州的人口一直呈现正增长态势，且每年新增人口较多，已经突破1000万人口。因此，对房价的支撑力也较强。就算是这种价格昂贵的住房，在有钱人很多的杭州，也是具有价格支撑力的。在这样的情况下，怎么想，也不会出现高档住房腰斩甚至腿斩现象的。所以，对这套房子以“地板价”拍卖，还是要带点大脑去买的。应当不是什么机会，而是诱饵，到底是哪个方面的诱饵，目前还很难判断，但绝对不是正常的拍卖，是有某种目的的拍卖。用观察的眼光看待，可能更好一些。

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作者｜谭浩俊

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