反转！澳洲地价下跌！交易数量跌至历史新低！澳洲春季楼市够呛了！

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澳洲春季房市表面繁荣难掩内在隐忧，清盘率走高伴随买家价格敏感

澳大利亚春季房产市场表面呈现繁荣景象，但专家警告数据背后隐藏着买家的深层谨慎情绪。最新统计显示，九月份通过拍卖售出的房产中约有七成成功找到买家，然而市场参与者对价格虚高的房源兴趣寥寥，高端住宅市场尤其面临挑战，买家普遍表现出强烈的价值意识。

具体数据显示，墨尔本房产拍卖清盘率在九月达到百分之六十九点四，创下两年多来的最高水平；悉尼市场则以百分之七十一点二的清盘率接近两年高位，此数据来源于权威房产研究机构Domain。该机构研究与经济学首席专家尼古拉·鲍威尔博士（Nicola Powell）阐释道，清盘率超过百分之六十通常预示着房价可能上涨，百分之七十被视为健康水平，而一旦突破百分之八十则意味着市场过热。

值得注意的是，悉尼当月拍卖房源数量较前月有所增加，这导致其清盘率小幅微降；相比之下，墨尔本拍卖量略有减少，清盘率因此得以提升。

鲍威尔博士分析指出：“悉尼的清盘率虽然出现非常微小的回调，但这是在拍卖量增加的背景下实现的。考虑到从八月到九月市场展现出的韧性，这恰恰反映了买家信心正在回归悉尼市场。墨尔本的情况同样如此，其清盘率自2024年年中以来一直保持明显的上升趋势，这与我们观察到的买家信心整体提升、咨询量上升是一致的。”她特别提到，悉尼有近五分之二（约百分之四十）的九月拍卖房产在正式拍卖日之前就已售出，这是自2021年10月以来的最高水平，表明市场热度正在上升，不过墨尔本的提前销售比例则相对没有那么强劲。

鲍威尔认为，今年内三次降息促使买家产生了紧迫感，担心价格进一步上涨而急于达成交易。“借贷能力的提升肯定促使一些人更快做出决定，尤其是在市场动能积聚的时候，”她表示，“虽然我不预期会出现价格暴涨的‘繁荣’景象，但买家会意识到价格正在上涨。”

然而，资深拍卖师克拉伦斯·怀特（Clarence White）来自蒙克·怀特拍卖行（Menck White），他提醒市场表象之下存在隐忧。尽管大多数房产最终售出，悉尼百分之七十一点二的清盘率“纸面上看起来不错”，但这并非故事的全部。“我认为买家对价格仍存有挥之不去的谨慎心理，”怀特说，“他们参加拍卖时态度依然审慎，倾向于小幅度加价……有时甚至表现出不愿意出价的犹豫。如果你在当前市场中对房产定价失误，价格指南定得过高，就根本不会引起买家的兴趣。如今的买家非常注重价值——他们不会不惜任何代价购买。”

怀特观察到，随着每次降息，买家信心确实在逐步增强，但由于经济学家警告今年可能不会再有降息，且春季上市房源增多，他认为供应的增加可能会对竞争产生一定的平抑作用。“情况会平稳发展。房产会卖掉——只是不会出现爆炸性的热销场面。”

墨尔本高端市场的状况更显复杂。顶级买家代理机构莫雷尔与科伦（Morrell and Koren）的艾玛·布鲁姆（Emma Bloom）明确表示，对春季市场更加活跃的期望主要集中在两百万澳元以下的房产类别，而非高端豪宅。“高端市场真的没有出现这种景象，”布鲁姆说，“高端物业普遍采用‘意向征集’（expressions of interest）的销售方式，这是因为中介需要保护物业价值，因为通常只有一位竞标者甚至没有竞标者出现，这显然无法形成竞争性的拍卖环境。”她指出，在市场的较低端，情况则不同，交易确实在发生，尽管她不清楚其中有多少是远超预期的成交。

LJ胡克集团（LJ Hooker Group）研究主管马修·蒂勒（Mathew Tiller）则强调了政策因素。他指出，澳大利亚政府从十月初开始扩大了“百分之五首付担保计划”（即首次购房贷款存款计划），这将进一步增加因降息本已提升的买家需求。

“更低的利率、更好的按揭还款能力、更高的借贷额度，再加上现在推出的首次购房者担保计划——所有这些因素都在累积需求，”蒂勒解释道，“我们看到过去几个月里，开放看房活动和拍卖当天的参与度都相当高。我认为春季拍卖市场仍将相当活跃且竞争激烈。我们看到拍卖数量和挂牌房源数量开始上升，但绝对没有超过需求水平。”

02

上半年全国农地价格下跌 交易数量跌至历史新低水平

澳洲农地的今年上半年价值出现下降，与过去十年的上半年价格上涨趋势背道而驰，市场条件也创下了历史新低的销售量。

大金山银行（Bendigo Bank）最新的全国农地价值报告显示，2025 年上半年农价格下降了3.8%。

尽管全国农地价格下跌3.8%，但南澳飙升15.8%，新州也增长1.3%。

气候凉爽的塔州是全国最有价值的农田和牧场的所在地，那样的农地价格暴跌20.1%。

上半年全国平均农地价格为每公顷为9885元。

大金山银行的报告表明，过去十年土地价值的整体上涨降低了购买农场的吸引力。

2025 年上半年农田销售量创历史新低，仅进行了3104起农地买卖交易。

大金山银行发言人希基（Sean Hickey） 表示，买家对利润率紧缩持试探态度。

他说：「农地价格中位数的小幅下降，标志着自2013 年以来，农地价格在次上半年下滑。」

希基指出，土地所有权的整合和经济环境低迷导致2025 年前六个月的销售数量创下3104 起的历史新低。

与住宅抵押贷款持有人一样，农民希望澳洲储备银行能够伸出援手降息。

希基表示：「最近利率的缓解略微提高了借贷能力，并使市场情绪有了切实但温和的改善。」

「然而，包括化肥、燃料和劳动力在内的农业投入成本仍明显高于两到三年前，季节性条件仍然是当前环境下影响买家意愿的更大因素。」

希基表示，对未来几个月销售和价值改善的乐观情绪可能会体现在牲畜市场的提振和近期降雨量的改善中。

该数据也可能因南澳、西澳和北领地等价格较低的州和领地的农地销售数量高于平均水平而产生偏差。

从全国范围来看，二十年来农田同比增长了7.2%，各州和领地农土涨幅大致相同。

03

达尔文成全国最热投资地点 回报率虽高需关注潜在风险

房地产顾问公司Empower Wealth的董事总经理金斯利说，达尔文的成长是由投资者主导的，州际买家积极追逐更高的收益率，达尔文是过去十年表现最差的市场之一，已经沉寂了十多年，现在强劲的租金收益率加上非常有限的供应，再加上新政府积极推动北领地首府的商业发展和扩张，所有迹像都表明达尔文将成为一个具有强劲表现潜力的市场，而事实也确实如此。

Oliver Hume房地产集团首席经济学家贝尔说，尽管达尔文房地产规模较小，但价值成长仍优于其他首都城市，总回报率在所有首府城市中最高，为20.6%，尽管近期房价强劲上涨，但达尔文的房屋中位价只有558,595元，这使其仍是首府城市中最实惠的市场之一。

Cotality数据显示，达尔文的房价在第三季录得最高涨幅，达到5.9%，年增长率也达到12.9%，租金增幅同样全国最高，为4.2%，年均涨幅为7.6%，至每周租金中位数687元。自2月以来，达尔文的总租金收益率在各首府城市中收窄幅度最大，不过6.47%的总租金收益率仍是各首府城市中最高的。

达尔文9月底待售房屋数量比平均水平低53%，销售量确仍然高于平均水平，凸显了需求与供应之间「明显的不平衡」，这也加剧了价格上涨的压力。

贝尔说，现在虽然所有首府城市的空置率均低于趋势水平，但达尔文的空置率创历史新低，远低于全国平均水平，凸显了当地市场租房市场的严重稀缺。

Hotspotting总监赖德说，达尔文今年表现突出，其可负担性、资源行业的潜在需求以及租赁空置率的收紧，共同推动了购房者的购房紧迫感，自2024年末以来，这种强劲的上涨势头一直在稳步增强，超过了许多南部市场。

不过，专家也警告说，尽管达尔文目前是澳洲回报率最高的房地产市场，并且很可能在中短期内实现更强劲的投资回报，但从长期来看，达尔文住房资本价格增长波动性更大，加上人口外流至其他州和就业增长放缓带来的一些经济风险，使其吸引力有所下降，如果投资者追求的是租金收益率，达尔文或许是最佳选择，但如果追求的是资本增长，那可能并非如此。

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美国酒店巨头精选酒店集团将长住型酒店品牌引入澳大利亚

美国酒店业巨头精选酒店集团（Choice Hotels）正将其长住型连锁酒店品牌 “主居套房酒店”（MainStay Suites）引入澳大利亚 —— 这是该品牌首次走出北美市场。精选酒店集团表示，此举旨在填补澳大利亚住宿市场的空白，满足 “飞入飞出”（注：指短期赴偏远地区工作、定期往返的劳动者）工作者及迁居家庭（主要在偏远地区）的住宿需求。

这家纽约上市公司正与澳大利亚本土服务式公寓运营商 “澳大拉西亚长住酒店集团”（Extended STAY Australasia）展开合作。该运营商由奎斯特酒店（Quest）创始人保罗・康斯坦丁努（Paul Constantinou）运营。作为合作内容的一部分，澳大利亚三个州的 7 处物业将进行品牌重塑，启用新的合作品牌。

澳大拉西亚长住酒店集团位于维多利亚州丘区（Kew）的一处物业，将更名为精选酒店集团旗下品牌。

合作期间，澳大拉西亚长住酒店集团将继续负责酒店的日常运营；精选酒店集团则会将这些物业纳入其集团平台，包括接入集团旗下覆盖 7100 多家酒店的客户忠诚度计划。

精选酒店集团亚太区首席执行官特伦特・弗雷泽（Trent Fraser）表示，2022 年初集团调研澳大利亚住宿市场时，发现长住型住宿领域存在空白 —— 而该领域正是集团在美国增长最快的业务板块。

“所谓长住型住宿，指的是满足客人平均 5 至 8 晚、有时甚至 30 晚以上的住宿需求，” 弗雷泽向《澳大利亚金融评论报》表示，“将主居套房酒店引入澳大利亚，将强化我们在当地的市场布局，同时为我们的增长战略和国际业务拓展提供支持。”

“我们很自豪能为企业差旅人士、政府出行人员以及项目制工作者提供量身定制的住宿方案，让他们能连续住宿数周、数月甚至更久，同时无需牺牲舒适度与便利性。”

保罗・康斯坦丁努于 1988 年创立服务式公寓运营商奎斯特酒店，并于 2021 年离开该企业，目前担任澳大拉西亚长住酒店集团董事长。

“我们正在打造可供特许经营者、潜在特许经营者接手的业务，同时也在与开发商合作，” 康斯坦丁努表示。

“我们为长住型旅客提供了一种便捷舒适的选择，作为传统酒店的替代方案，” 他说，“在我们认为这些业务已具备特许经营条件前，将由我们负责运营。本质上，我们将成为澳大拉西亚地区这些酒店的运营商。”

“在长住型住宿领域，这或许是首批引入国际品牌的合作之一 —— 如今投资者可以投资国际品牌相关的住宿业务了。”

他指出，自 20 世纪 90 年代初以来，长住型住宿的需求就一直保持旺盛。

“长住型住宿的需求仍在增长，目前这一趋势尤为明显，因为‘合同工’（我们通常这样称呼这类群体）的数量大幅增加，” 康斯坦丁努说，“现在许多为大型企业工作的员工需要在全球各地调动，他们属于全球差旅人群。”

“维多利亚州仍有大量业务机会，该州正在推进众多基础设施建设项目，因此需要引入大量海外劳工。”

弗雷泽表示，主居套房酒店品牌的扩张机会，很可能来自现有物业的改造升级，而非新建酒店；两家公司将继续聚焦澳大利亚主要的偏远地区门户城市及郊区市场。

“关键在于了解需求所在 —— 旅客集中在哪些地方、这类住宿在哪些区域有明确的需求，” 他说。

弗雷泽还提到，2032 年布里斯班奥运会及残奥会举办前的住宿需求也在他们的关注范围内，因为集团 “已发现该领域存在严重的住宿供给不足问题”。

长期为酒店业者提供交易与开发咨询服务的迪恩・德兰斯菲尔德（Dean Dransfield）表示，澳大利亚优质长住型住宿存在供给短缺，填补这一需求缺口蕴含着商业机会。

“目前市场上有很多低服务水平的长住型住宿，类似爱彼迎（Airbnb）模式的房源 —— 客人自助入住、退房，基本无需人工服务，” 德兰斯菲尔德说。

“在澳大利亚，许多服务式公寓的平均入住时长与酒店客房相近，因为这些公寓多位于市中心，被用作传统酒店的替代选择。”

“因此，在这两者之间，存在一个空白市场 —— 即提供更高服务水平的长住型住宿。”

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