韩政府强化房地产管控 首都圈实施楼市“三重管控”

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（来源：AJU视界）

韩政府强化房地产管控

首都圈实施楼市“三重管控”

李在明政府上台以来，韩国房地产市场迎来一系列政策调整。继6月27日推出贷款限制措施、9月7日发布住房供应计划后，政府于15日再度公布被称为“史上最严房市调控措施”的第三轮房地产对策，全面加强首都圈房产监管。韩国金融委员会15日与相关部门共同召开房地产相关部门长官会议，出台楼市稳定措施。自本月16日起，包括江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区在内的首尔25个自治区和京畿道12个市区被指定为调控对象区与投机过热区。此外，自10月20日起至明年12月31日，上述区域将全面划入土地交易许可区。

此次举措的核心在于，对首尔与京畿核心区域施加三项最严格管控——调控区、投机过热区、土地交易许可区。这表明房地产政策不再仅从税收或贷款入手，而是全面打击非居住目的的投资行为。

尤其值得关注的是，上述区域已被指定为土地交易许可区，区域内的住宅购置须事先获得地方政府许可。土地交易许可制度是针对房地产投资过热地区的监管措施，在这些地区交易超过一定规模的房屋或土地时，须获得当地基层政府批准。住房交易方面，仅允许以实际居住为目的的购房交易，且必须住满两年。此外，自本月29日起，在首都圈和管控地区，拥有一套住房者申请传贳贷款时，其利息支出将纳入偿债比率（DSR）计算。首尔21个区及京畿道12个市区当天被纳入调控范围，新规即刻生效。调控地区内无房家庭的贷款价值比（LTV）上限从70%降至40%。

贷款管控方面，目前首都圈和管控地区的住房抵押贷款限额统一为6亿韩元（约合人民币300万元）。新规实施后，贷款限额将根据房产价格分档设定，即15亿韩元以下的住房维持6亿韩元限额，15亿至25亿韩元的住房降至4亿韩元，超过25亿韩元的住房则仅为2亿韩元。市场分析认为，此举远比文在寅时期的房地产调控措施更为严厉。文在寅政府主要针对江南部分区域和部分重建小区进行调控，但此次则覆盖首尔全域和京畿道核心区域，以抑制房价过快上涨，打击投机炒房行为。此外，文在寅政府2019年“12·16”对策曾全面禁止15亿韩元以上住房的抵押贷款，而现行政策采取分级上限管理，额度也被显著压缩。

然而，政府暂未触动持有税与交易税。企划财政部财产消费税政策官金炳哲（音）表示：“房地产政策的首要目标是保障民众居住稳定。税制调整属于最后手段，将综合考虑市场影响与税收公平谨慎推进。”

除此次房地产对策外，政府还决定在国务总理直属机构下设立房地产监督机构，打击房地产领域违法行为。该机构将拥有调查与执法监督权，被视为强化市场秩序的又一重磅举措。政府15日发布消息称，计划在国务总理直属机构下成立房地产监督机构，系统整合目前分散在国土交通部、金融委员会、国税厅和警察厅等部门的房地产监管与执法职能。新机构将常态化监控房市交易，预防并惩治违法行为。国土交通部相关人士表示，新设机构将不同于现有的“房地产消费者保护企划团”，不仅监测交易动态，还将强化执法权，并与调查体系直接衔接。国土交通部长官金润德表示：“我们已针对炒房行为开展专项调查，并对可疑案例移交调查机关。未来将在国土部内部引入‘房地产特别司法警察’，积极应对房地产违法行为。”