二手房市场正在上演 “大逃杀”

最近，北京楼市上演了很魔幻的一幕。

一位业主2017年以800万购入的65㎡老破小，如今挂出600万仍无人问津。

而一街之隔的新建“四代宅”项目，均价已突破12万/㎡。

这种冰火两重天的景象，正是全国二手房市场的缩影。

2006年出台的“70/90政策”，要求新建商品房中90㎡以下户型占比不低于70%。

这项旨在保障刚需的政策，在执行近20年后却埋下隐患——

全国范围内90㎡以下房源存量超过4亿套，占比高达65%。

如今这些房源正面临“双向绞杀”：

价格层面，保障房以成本价直接冲击市场。

杭州2025年推出的配售型保障房均价仅为同地段商品房的60%-70%，且优先配售给无房家庭。

安徽舒城更是直接收购万达公寓项目，将685套存量房改造为保障房，以低于市场价30%的价格出售。

这种“政府定价”模式，可以说，让二手房业主的心理防线彻底崩塌。

品质层面，新房市场的“好房子”标准已全面升级。

重庆试点的“四代宅”通过立体绿化实现“零公摊”，广州招商林屿境项目宣称使用率达140%，而传统二手房普遍存在层高不足2.8米、得房率低于80%的硬伤。

2025年住建部新规要求新房层高标准不低于3米，并强制安装全屋智能系统，进一步拉大代际差距。

在这场没有硝烟的战争中，二手房业主陷入了典型的囚徒困境。

北京清河橡树湾小区曾试图组建“护盘联盟”，约定挂牌价不低于8万/㎡，但不到一个月便因个别业主偷偷降价抛售而瓦解。

更残酷的是，保障房的“封闭管理”政策切断了存量房的流通渠道。

杭州规定保障房不得转为商品房上市，回购价格仅按原购价折旧计算；玉林市要求配售型保障房自购买之日起10年内不得转让。

这种政策设计，让二手房市场成为“堰塞湖”——

截至2025年8月，全国二手房挂牌量突破753万套，创历史新高，而实际成交量同比下降40%。

当房地产市场从增量转向存量，必然逼迫房企转型。

可以预料，头部房企加速向“城市运营商”转型。

比如保利物业通过“星云企服”平台整合商业、资产运营服务，2024年商办服务收入同比增长16.8%，在管面积达7.6亿㎡。

与之形成鲜明对比的是中小房企的困境：2024年房企破产数量同比增加30%，行业集中度CR10提升至45%。

那些无法突破装配式建筑、全屋智能等技术壁垒的企业，正被市场无情淘汰。

那么，在当下的市场背景下，购房者该怎么办？

言叔的建议是：

存量房持有者应尽快优化资产配置。

对于房龄超过20年、无优质学区的90㎡以下房源，建议果断抛售。

北京一位业主在人言房产后台留言：

通过“以旧换新”政策，将回龙观的老两居置换为顺义的四代宅，虽然总价增加200万，但资产流动性和居住品质显著提升。

新房购买者要警惕“伪高端”项目。

部分开发商为迎合政策，通过“偷面积”（如将阳台改为封闭空间）制造高得房率假象，但实际居住体验并未改善。

住建部已明确，2025年起将对房屋使用面积进行实测实量，违规项目将面临行政处罚。

此外，从大的宏观背景看，随着城镇化率突破65%，中国房地产进入存量更新时代。

在这场变革中，二手房市场将加速分化：

核心地段的改善型房源（如次新房、优质学区房）仍具保值性，而外围老破小将逐渐沦为“不动产垃圾”。

对于普通家庭而言，房产的金融属性正在弱化，居住属性成为核心价值——

选择质量可靠、服务完善的“好房子”，或许是对抗市场波动的最佳策略。

当房子从“金融品”变回“消费品”，这场持续二十年的楼市狂欢终于落幕。

在新的市场规则下，无论是开发商、投资者还是普通购房者，都需要重新学习如何在“大逃杀”中生存。

而政策制定者的终极挑战，是如何在保障民生与激发市场活力之间找到平衡点——

这或许才是“房住不炒”的真正内涵。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。