限高80米！广深出手，要“消灭”超高层住宅?

超高层住宅，即将成为历史！

前两天，深圳市规自局和住建局联合发布了《关于稳妥推进 <住宅项目规范> 实施的通知》。

通知明确提出建筑高度超过80米的住宅项目严格落实国家相关规定，在土地供应和消防设计阶段同步征求消防救援机构意见。

｜图源：深圳规自局、住建局

这也意味着，未来超过80米的住宅，在土地出让阶段，就要面临严苛的审核压力。

楼市君深扒后发现，这不是孤例。

80米，也逐渐成为广州住宅开发的一条“隐形红线”。

壹

关于住宅限高80米这个事，很多人应该都还有印象。

在今年3月31日，住建部正式发布了《住宅项目规范》，对住宅设计提出了新的要求。

其中，广东大部分地区所在的IV类建筑气候，就要求住宅容积率3.1、住宅高度控制在80米，层数26层。

|图源：《住宅项目规范》

而深圳此次对住宅高度戴上“紧箍”，除了为了推进《规范》的实施，提升居住环境之外，更关键还在于对于消防安全的考虑。

以广深为例，核心区土地稀缺，在过去10年中出现了一大批高层、超高层建筑。

如广钢新城，甚至出现过200米的超高层住宅！

但很少人会问，当这些高层住宅发生火灾之后，我们的消防能力是否跟得上？

｜广钢新城航拍

｜广州楼市发布 摄

楼市君也曾扒过广州的消防能力，其中救援高度在101米的芬兰Bronto Skylift F101 HLA消防云梯，整个广州都没几台！

大多数消防站配备的消防云梯，救援高度基本都在24-54米之间，也就是最高18层左右。

因此，深圳两部门的这个规定就有了现实意义：

要求在土地供应和消防审查环节征求同级别消防救援部门意见，确保与消防救援能力相匹配。

也就是说，如果消防部门提出异议，土地规划条件就有可能被要求修改。

本质上，这也是对住建部《住宅项目规范》中，对安全的一个重要保障。

｜图源：住建部《住宅项目规范》

值得一提的是，通知强调“稳妥推进”。

在通知发布之日前，已完成规划审批、已取得用地批复的项目，可以按已审批通过的规划执行。

贰

而深圳这个变化，其实在广州也出现了相同的趋势。

就拿上周四中海刚刚拿下的广州大道南二期地块为例，就在土地规划条件中明确要求涉及80米以上住宅建筑应征求同级消防救援机构意见。

并且，这个要求是来自广东省住房和城乡建设厅！

也就是说，住宅限高80米已经上升到省级层面，尽管广州还未像深圳那样直接发文，今后出让的宅地大概率都需要符合这个要求。

｜图源：广州公共资源交易中心

事实上，在《住宅项目规范》今年5月1日正式执行后，广州也在开始逐步落地限高80米、容积率3.1的要求。

楼市君统计了一下今年5月1日挂牌至今成交的地块发现一个事实：

所有宅地部分的容积率均在3.0及以下，并且有相当部分地块都有明确限高。

｜广州楼市发布 制

例如荔湾石围塘地块限高80米，国贸拿下后联合保利置业，目前已经有规划和户型图流出。

白云区龙归六片山西侧地块限高也仅有60米，除了小高层之外大概率还有叠墅类产品。

｜白云新城望珠江新城

｜广州楼市发布 摄

即便是没有明确限高要求的地块，容积率也相当低。

比如花都的三宗地块，最高容积率仅有2.0！

大家都知道，容积率和建筑高度存在一定关联，容积率越低，出现小高层、低层建筑的可能性就越高。

可以说，住宅限高80米，或许正在成为广州新房的一个重要趋势。

叁

那么，住宅限高80米如果全面落地，对广州楼市来说会有什么影响？

楼市君认为，住宅限高80米的影响力，或许不亚于建筑新规。

一来，80米以下住宅相比超高层消防要求更低，疏散空间即公摊面积少，得房率会有优势。

二来，80米以下住宅电梯运行时间更短、单梯服务户数更少，居住体验也会更优。

以前大家都是30来层的100米左右的高楼，大部分买家可能都没的选。

但是现在有80米以下的楼，你说会怎么选？

因此，在卷完使用率之后，广州楼市大概率要开始卷楼栋高度了。

这当然是好事。

对买家而言，可以买到使用率更高、居住密度更低、公共空间更大的房子，大大提升整个居住品质。

对于开发商而言，也从另一个角度上让产品回归居住本身。

值得一提的是，行业正在接受并适应这个规则。

就拿海珠中轴线的广州大道南二期地块，就吸引了中海和保利两家房企的多轮竞拍。

｜广州大道南二期竞价记录

｜图源：广州公共资源交易中心

可以说，80米限高，不只是住宅高度问题，也代表着城市价值观的转向。

有些人经常拿杭州、上海的住宅来跟广州比，来证明广州的房子大部分居住品质不高。

但楼市君想说，在好房子标准全面落地之后，广州在户型设计、公区打磨等层面的领先，会让广州的住宅产品力来到全国领先的水平。

让我们拭目以待~