中东楼市涌入中国投资客，高收益背后风险伴生

近期，阿联酋头部房企Aldar集团首席执行官Jonathan Emery在华透露，中国已成为其“潜在大市场”——2025年上半年，该公司约合33亿元人民币的销售额来自中国买家，半年数据已超2024年全年总额，且近三年购买量增长了三倍。

数据显示，中东部分热门投资目的地，如阿布扎比与迪拜，其住宅资产市场目前呈现量价齐升态势：2025上半年阿布扎比住宅成交金额同比增30%、价格涨17%；迪拜房地产交易量创历史新高，总成交额较2020年增长超10倍。

自2024年起，中国买家在当地市场的表现引发关注——去年来自中国的投资约占迪拜所有房地产交易的8%，在所有国际买家中，从前一年的第九位，一举跃升至第四位。与此同时，中国买家的目光也开始从高层公寓转向高端别墅与滨水物业等顶级社区。

不过，业内专家提醒，需警惕地缘政治风险、汇率变动及局部过热等风险，投资决策需综合考量政策持续性、经济基本面与区域安全局势。

阿联酋开发商赴华营销

随着中国买家的成交份额上升，来自中东的房地产开发商加强了对中国购房者的营销攻势。

近期，阿联酋头部房地产开发和管理公司Aldar集团首席执行官Jonathan Emery来到了中国，在一场交流活动中他对第一财经等媒体表示：“中国已经成为我们的潜在大市场。”

Aldar集团背后的第一大股东是阿布扎比主权财富基金穆巴达拉发展公司。Jonathan Emery表示，2025年上半年，Aldar集团开发项目销售额达183亿迪拉姆（约合人民币356亿元），同比增长31%。

“外籍客户是我们的主要购买客户，Aldar的海外买家占比，从2021年的21%升至2024年的78%，中国客户近三年的购买量增长了三倍。今年上半年，我们录得来自中国买家的销售额达17亿迪拉姆（约合33亿元人民币），已超过2024年全年总额。”Jonathan Emery说道。

Aldar集团提供的数据是中东楼市情况的一个缩影，目前，中国买家正在入场迪拜、阿布扎比等中东知名城市的房地产市场，这些城市的楼市也呈现量价齐升的局面。

根据房地产研究机构克而瑞统计，2025 年上半年，阿联酋首都阿布扎比的住宅市场交易保持活跃态势，整体成交金额达219亿迪拉姆（约合人民币426亿元），成交套数为6616套，两项指标同比分别增长30%与11%；阿布扎比住宅价格达到近三年来最高，为330万迪拉姆/套（约合人民币641万元/套），同比上涨17%。

与此同时，今年上半年迪拜房地产市场也创下有史以来最高的交易量和交易值，根据专业机构Property Finder的数据，上半年该机构记录了迪拜98726笔房地产销售交易，同比增长22%，总成交额达到3269亿迪拉姆（约合人民币6354亿元），较2020年上半年增长超10倍。

根据第三方房地产监测机构Cavendish Maxwell公布的迪拜住宅价格数据，2025年上半年，迪拜住宅销售均价较2024年下半年增长7.8%、较去年同期增长16.6%。

根据Global Property Guide数据，近期迪拜的整体平均房价约合人民币38200元/平方米，阿布扎比则为人民币19900 元/平方米，多哈的平均房价则为人民币27600元/平方米。此外，部分高端片区的房价通常显著高于城市平均水平。

来自中国投资者的增长，已经引起了当地企业和媒体的关注。今年6月，阿联酋一家房地产公司发布数据称，自2024年起，中国投资者实现了令人瞩目的跃升——去年中国投资约占迪拜所有房地产交易的8%，在所有国际买家中，从前一年的第九位，一举跃升至第四位。

当地媒体则称，2024年中国投资者在迪拜奢侈房地产市场的投资增长了15%，中国目前已成为迪拜房地产市场中，继英国和印度之后的第三大外国投资来源国。过去，中国买家主要青睐奢华高层公寓，但最新趋势显示，中国投资者的兴趣已多元化，开始将目光投向高端别墅与滨水物业等顶级社区。

大力释放政策红利吸引海外买家

为何突然有那么多中国买家选择到中东城市置业？当地的经济发展、人口流入以及对外国人投资购房的政策变化是主要因素。

根据克而瑞发布的数据，阿联酋经济在2024年展现出韧性，实际GDP同比增长4%，非石油产业GDP达1.34万亿迪拉姆，占总GDP比例攀升至75.5%，创历史新高。

一般来说，人口增长是楼市增长的重要基础。仅去年一年，阿联酋就新增233万人，外籍人口大量涌入。

根据第三方数据研究机构GMI估算值，截至2024年，阿联酋总人口数量已达到1250万人，较2023年增长233万人，增幅达23%。当前阿联酋外籍人口达到1106万，占比为88.5%，远远超过阿联酋本土的144万人口。在年龄结构上，25岁-54岁的青壮年人口占比高达68.62%。

为了吸引外国投资者，阿联酋还发布了 “黄金签证”计划（Golden Visa Programme），为外国投资者提供长期居留权。阿联酋当地媒体认为，黄金签证计划是吸引中国和俄罗斯买家的关键政策，这一计划不仅给予了投资机会，也为外国人提供了生活与资产安全的稳定性保障。

今年2月，为了进一步吸引外国买家投资阿联酋的房产，阿联酋优化了黄金签证政策，该签证要求申请人的投资房产总额高于200万迪拉姆（约合人民币388万元），但过去要求最低首付100万迪拉姆（即194万元人民币），而现在则取消了最低首付要求，仅需满足总价要求。

此外，旧政策要求外国投资者只能买现房，期房不可申请签证计划，现在也放开了期房的申请，这极大激活了当地的期房市场。新政策还允许单套房产多人合购，各买家可按产权份额各自申请。

今年7月，迪拜土地局与经济发展和旅游部联合推出了“首套房购房者计划”，该计划面向18岁以上、无迪拜自由产权房产的阿联酋居民及外籍人士，参与者可享受新开发项目优先选购权、优惠价格，还能获得定制化抵押贷款方案。

Jonathan Emery认为，吸引中国投资者的，除了阿联酋房产的高租金回报率与资产增值率，还有当地人口增长、主权财富基金增加等基础数据支撑的发展前景。

克而瑞集团董事长丁祖昱则表示，阿联酋作为中东龙头，其核心城市迪拜与阿布扎比具备区域金融中心、经济中心的属性，成熟市场的龙头城市往往是房地产投资的关键落点，近年来，阿联酋释放政策红利，迪拜购房仅需4%注册费，无土地税、房产税等，购房首付从50%降至0%，且无外汇管制，带来了海外投资的总体增长。

专家提醒投资者关注地缘政治动态

投资中东热门城市的房产“看起来很美”，实际上租金回报率如何？又有哪些风险和挑战？

根据Global Property Guide，截至今年第三季度，阿联酋迪拜整体住宅平均毛租金收益率约为6.31%，卡塔尔多哈的整体平均毛租金收益率为5.17%。此外，综合阿联酋当地多个机构数据，阿布扎比的整体租金收益率在6%左右，部分优质社区接近 8%–9%。

丁祖昱也表示，迪拜2024年的高端房产租金回报率达到5.3%，这一水平位列全球第二。

近年来，中国与中东部分国家的合作进一步深化，也促成了双方民间更密切的经济往来。2024年5月，中国和阿联酋两国元首签署多项协议和谅解备忘录，旨在促进“一带一路”建设、投资、贸易、科技、旅游等领域双边合作，进入2025年，两国合作更为频繁和深入，根据商务部发布的相关资讯统计，2025年上半年达成各项合作22起，特别是第二季度，合作频次达17次。

复旦大学经济学院世界经济研究所所长罗长远表示，当前全球经贸正经历显著调整，中国与阿联酋及其他阿拉伯国家合作具备坚实基础与独特优势，中国的电动汽车、光伏、锂电池，契合阿拉伯国家能源转型需求；数字经济、人工智能等可助力双方数字化合作；借由第三国搭建的贸易投资通路能突破部分国际流通壁垒。

不过，丁祖昱也提醒投资者需要关注红利持续性与投资风险：“应该关注政策、经济、人口的持续性，同时需警惕中东地区地缘政治动态，规避潜在投资风险。”

一名从事海外置业研究的人士则对记者表示：“中东地区虽然部分国家较为稳定，但其仍可能受到油价变动、外交关系、区域安全局势等因素影响。此外，对于有意向海外置业的人来说，汇率变动、外汇管制、跨境资金调动等政策都是中国买家需要着重考虑的因素。”

“从一些过去的经验来看，部分片区如果供给增加过多、楼市瞬时过热，后续反而会出现价格下跌、租金下行的情况，也值得买家警惕。买家在购买前，还需要调查清楚当地更多情况，如房产税、物业费等长期费用及维护成本究竟如何。”该人士说道。