科技与零售业办公楼租赁活跃度提升；核心资产持续受投资者青睐

仲量联行2025年第三季度上海房地产市场回顾与展望

上海，2025年10月14日——2025年第三季度，上海办公楼市场租金下行继续带动成本驱动型搬迁和升级需求，同时部分行业需求回暖。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“当前整体市场持续利好租户，企业积极寻求更有利的租约条款和品质升级机会。”

在“促消费”政策和新消费趋势推动下，上海零售物业租赁需求持续恢复，入境游与国内旅游带动部分核心商圈净吸纳量增长。物流地产方面，租赁活动仍以降本为导向，邻近消费端的新项目持续吸引租户入驻。上海投资市场则在标杆性商办项目成交带动下回暖，大宗交易热度持续回归核心区域。在利好政策加持和入境旅游市场持续升温的双重推动下，上海酒店市场整体业绩持续向好。

甲级办公楼

2025年三季度，上海全市净吸纳量录得190,400平方米，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源，部分行业展现扩张需求。仲量联行上海商业地产部租户代表总监王岳表示： “金融服务业保持韧性，其中私募基金需求有所上升。同时，与人工智能相关的科技互联网企业以及以户外运动为代表的零售品牌，其办公租赁需求保持活跃。”

三季度中央商务区与非中央商务区净吸纳量分别录得53,700平方米与136,700平方米。随着甲级与乙级办公楼之间的租金价差逐渐缩小，更多企业选择搬迁入甲级楼宇以实现性价比更高的升级。与此同时，第三方办公运营商在中央商务区及非中央商务区均较为活跃。

三季度全市共计两个非中央商务区项目竣工交付，总建筑面积录得127,800平方米。得益于成本驱动型需求以及本季度无新增供应，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，达到16.3%。空置率较高的项目业主在租金方面仍保持较大的议价空间。虽然新项目预租进展有限，来自产业园区与远郊租户的升级需求推动非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点至30.5%。

三季度甲级办公楼租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方。中央商务区租金达到6.6元/平方米/天。业主为保留现有租户同时吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主表示愿意在延长租约的前提下接受租约重组。非中央商务区租金达到4.3元/平方米/天。较高的空置率使得业主进一步调整租金预期及租赁策略。为吸引租户入驻。业主继续提供更具吸引力的价格和激励政策。

产业园区

三季度，上海产业园区净吸纳量录得41,200平方米。面对新项目的持续入市，产业园区租户积极寻求品质升级机会。同时，大部分租户仍保持较高的成本敏感性。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“科技互联网企业仍为主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域；总部型经济和科研机构的需求也较为活跃。“

三季度全市共有两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得204,700平方米。新增供应涌入继续推高上海产业园区整体空置率，全市空置率环比上升0.9个百分点至26.1%。谨慎的租赁需求叠加短期内的集中供应使得市场租金继续承压。三季度，上海产业园区整体市场租金环比下降4.4%至3.5元每平方米每天。

零售物业

2025年第三季度，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子的租赁需求保持活跃。黄臻表示，“‘以旧换新‘政策落地以及科技进步为数码电子及家电业态的租赁需求提供了有力支撑。“尽管本季度无新增供应，上海市区仍录得105,490平方米的净吸纳量。

2025年第三季度，上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，主要受益于品牌方对旗舰店及概念店选址需求的持续升温。 此类门店正日益成为品牌提升形象、打造独特消费体验的重要载体。此外，入境游与国内旅游持续回暖，带动南京东路、新天地、淮海路等游客密集商圈租赁活跃度显著回升，净吸纳量明显提高。2025年第三季度，非核心商圈租赁活动也有一定进展，平均空置率环比下降0.6个百分点至13.5%。

三季度上海零售物业租金延续下行趋势。在市场竞争压力下，业主方继续提供租金优惠及具有吸引力的租赁条款和激励政策以吸引品牌入驻。核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至42.5元每平方米每天。非核心区域租金环比下降1.9%至14.7元每平方米每天。

黄臻进一步表示，“尽管整体零售市场仍面临挑战，随着国家继续支持服务消费、以旧换新及个人消费贷款贴息等政策，市场信心有望稳步修复。预计运动服饰、潮流玩具、数码电子及家电品类的租赁需求将保持活跃。”

物流地产

2025年第三季度，上海物流市场需求整体保持稳定，大部分租户活动仍以节约成本为主要导向。本季度一新增项目因毗邻中心城区及终端消费者，成功吸引大租户入驻。第三季度市场净吸纳量总计达11.9万平方米。租赁活动主要由第三方物流企业（3PLs）、制造业和超市连锁品牌推动，其中重点交易包括一家大型汽车制造商在金山区租下超过两万平方米空间，以及一家超市连锁品牌入驻新改造项目，并成为该项目主力租户。

三季度，上海市场持续迎来新增供应：三个项目共计32.7万平方米竣工交付，推动年内累计竣工面积达到96.3万平方米。受此影响，截至2025年第三季度末，市场空置率进一步攀升至29.8%。青浦、临港和西北子市场均有新项目竣工。其中，西北子市场项目凭借优越区位实现了较高的入驻率，而位于青浦和临港子市场项目则因竞争加剧导致租赁进度相对缓慢。

2025年第三季度，上海物流市场整体租金环比下降5.8%，至每天每平方米1.20元。仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：”在成本导向型需求主导以及空置率高企的背景下，业主维持相对激进的定价策略，租金依然有下行压力。”

住宅市场

2025年第三季度，上海优化住房限购政策，取消沪籍居民及在沪连续缴纳社保或个税满一年的非沪籍居民于外环外区域的购房套数上限，并同步将二套住房商贷最低利率下调至与首套房持平。受新增供应明显放缓的影响，三季度上海整体一手商品住宅成交量环比下降25.3%至127万平方米。高端一手住宅购买需求依旧稳健，但项目间成交表现进一步分化。本季度高端一手住宅成交录得796套，环比下降2.9%。

第三季度，开发商推盘节奏明显放缓，整体一手商品住宅新增供应仅录得123万平方米，环比下滑26.6%。高端一手住宅市场共录得八个项目开盘入市，共计931套房源。新入市的项目平均售价在每平米13.6万元至20.5万元之间。

价格方面，上海高端一手住宅成交均价环比进一步上升0.7%至151,900元每平米。反观二手市场，在购房者观望情绪浓厚、需求向新房分流的双重压力下，高端二手住宅成交均价环比下跌2.9%至129,000元每平米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“当前市场观望情绪依然较为浓厚，近期政策放松对整体一手成交的提振作用仍显有限。但具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，将持续获得高净值客群青睐。”预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行；而受买家观望情绪和新项目分流影响，预计高端二手住宅均价仍将承压下行。

投资市场

2025年第三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%。本季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升。本季度共录得4宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额超过5亿的交易占总宗数的47%。

2025年第三季度，办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。季度末，一宗标杆级办公项目成功交割，不仅刷新近两年单笔交易纪录，更成为市场情绪转折的重要催化剂，极大提振了对核心城市核心资产长期价值的信心，标志着办公楼板块在阶段性调整后有望迎来复苏曙光。其他资产类别中，产业园区的成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额分别占8%和6%。

从需求端结构看，投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，印证市场仍以资本配置驱动为主。高净值投资者与各类企业买家持续活跃，展现出对上海大宗资产长期增值潜力的信心。从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“展望未来，随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升、以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。”

酒店市场

上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩持续向好。据最新数据显示，2025年1-8月，上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1%，增速保持稳定；同期全市五星级酒店入住率同比去年同期上升2.2个百分点，尽管平均房价微降1.0%，每间可售房收入（RevPAR）仍实现2.3%的稳健增长。据上海市文化和旅游局数据显示，国庆中秋假日期间，本市共接待游客2,549万人次，同比增长19.7%。

2025年三季度迎来多家酒店开业，包括上海滴水湖英迪格酒店（182间客房）、上海虹桥机场盛贸酒店（520间客房）和上海世博木棉花凯悦臻选酒店（329间客房）。 预计第四季度新增约1,300间客房，代表性酒店包括上海前滩华尔道夫酒店（203间客房）和上海世博桐森酒店（255间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“尽管暑期以及黄金周的商务与休闲客流显著回升，带动行业回暖，但受餐饮板块复苏乏力制约，多数酒店业者对全年整体营收仍持审慎乐观态度。”