业主私挖地下室致楼房开裂 已被逮捕

业主私挖地下室致楼房开裂 已被逮捕

300 平私挖地下室致整楼开裂：安徽霍山 "楼脆脆" 事件始末与城市安全之考

2025 年 8 月，安徽六安霍山县景秀蓝湾小区的业主们发现了一件让人心惊胆战的事：居住的 9 层住宅楼墙面开始出现密密麻麻的裂缝，从底层蔓延至顶楼，部分窗台大理石甚至断裂渗水。随着调查深入，一个隐蔽的违法工程浮出水面 —— 一楼业主黄某松未经任何审批，私自开挖了约 300 平方米的地下室，直接导致整栋楼 32 户房屋结构性受损。

10 月 14 日，霍山县相关部门向外界通报了事件处置进展：涉案业主黄某松已被依法逮捕，受损房屋基础加固工程于 9 月 1 日完成，后续将持续监测房屋安全并追究相关责任。这场从隐秘施工到整楼告急的安全危机，不仅击碎了业主们的安居梦，更揭开了城市住宅安全监管体系中的深层漏洞。

一、裂缝惊魂：32 户家庭的 "楼脆脆" 噩梦

（一）从隐蔽施工到险情暴露

"现在回想起来，那些异常早有征兆。" 家住 9 楼的业主包女士指着墙面交错的裂缝，至今仍心有余悸。她告诉记者，今年 7 月起，小区 1 号楼一楼就被 3 米多高的蓝色围挡围了起来，"施工队白天在里面作业，下半夜偷偷运土，每次进出都锁门，我们根本不知道在干什么。"

这种隐秘的施工持续了近一个月。8 月初，包女士发现自家客厅墙面出现第一条细微裂缝，起初以为是普通装修沉降，直到一周后裂缝扩展到半米长，且窗台大理石突然断裂，才意识到问题严重。与此同时，业主群里越来越多人反映类似情况：有的墙面出现 "八字形" 裂缝，有的天花板渗水，底层住户甚至能听到墙体发出 "咯吱" 的声响。

8 月 15 日，业主们联合要求拆除围挡检查，黄某松私挖地下室的真相终于曝光。现场景象令人震惊：一楼地面被整体挖开，深度达 2.5 米，面积约 300 平方米，原本的承重结构被严重破坏，裸露的钢筋锈迹斑斑。"就像大楼的 ' 地基被掏空了 '，站在旁边都觉得心慌。" 参与检查的业主李青青（化名）说。

（二）安全鉴定：整楼沦为 "限制使用" 建筑

接到举报后，霍山县住建局立即委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行紧急鉴定。8 月 18 日出具的《房屋结构安全鉴定报告》显示，该楼栋地基基础出现不均匀沉降，墙体裂缝最大宽度达 0.8 毫米，混凝土构件存在明显损伤，安全性等级综合评定为 Cu 级 —— 即 "结构承载力基本满足正常使用要求，但部分结构构件处于危险状态，需限制使用并立即加固"。

鉴定报告明确指出，黄某松私挖地下室的行为破坏了地基持力层，导致土体应力重新分布，是引发房屋开裂的直接原因。"9 层住宅楼的地基设计有严格标准，私自开挖地下室相当于切断了建筑的 ' 受力脚 '，随时可能发生局部坍塌。" 现场勘查的结构工程师解释道。

险情发生后，当地政府紧急安排 24 户已入住业主临时撤离，由黄某松支付每人每天 150 元的安置费，但 10 天后费用便停止发放。"我们要么住酒店，要么投靠亲友，有家不能回的滋味太难受了。" 包女士无奈地说，自家装修花费的 20 多万元可能面临贬值，而开发商和物业均未给出明确的赔偿方案。

二、应急处置：20 天完成的 "地基抢救战"

（一）多部门联合启动 "安全保卫战"

8 月 16 日，霍山县成立由住建、城管、公安、衡山镇政府组成的联合调查组，第一时间叫停违法施工并查封现场。"我们制定了 ' 先加固、再追责、后赔偿 ' 的处置原则，首要任务是控制险情扩大。" 联合调查组负责人在接受采访时表示。

住建部门连夜调集 3 家具备甲级资质的加固企业参与方案竞标，最终确定采用 "微型钢管桩 + 高压注浆" 的加固技术。"这种方案能快速恢复地基承载力，通过在开挖区域周边植入 120 根直径 159 毫米的微型钢管桩，配合压力注浆填充土体空隙，阻止沉降继续发展。" 加固工程技术负责人介绍。

8 月 20 日，加固工程正式开工。施工队采取 24 小时轮班作业，投入挖掘机 3 台、注浆设备 6 套、施工人员 45 名，同步对墙体裂缝进行压力灌浆修补。9 月 1 日，工程顺利完工，经检测地基沉降速率已控制在每日 0.02 毫米以内，达到安全稳定标准。

（二）刑事追责：从刑拘到逮捕的 40 天

与加固工程同步推进的是对黄某松的刑事调查。8 月 21 日，霍山县公安局以 "涉嫌以危险方法危害公共安全罪" 对其刑事拘留。警方查明，黄某松为扩大使用面积，于今年 6 月雇佣无资质施工队擅自开挖地下室，施工前未办理任何规划、施工许可手续，且对物业的口头劝阻置之不理。

9 月 19 日，经霍山县人民检察院批准，黄某松被依法执行逮捕。"他的行为已严重危害公共安全，32 户居民的生命财产安全受到现实威胁，符合逮捕条件。" 检察机关办案人员表示，案件正在进一步侦办中，下一步将依法追究其刑事责任。

城管部门同时对黄某松作出行政处罚：责令限期回填地下室恢复原状，并处以工程造价 8% 的罚款（约 12 万元）。"即使加固完成，违法开挖的地下室也必须回填，这是消除安全隐患的根本要求。" 县城管局执法大队负责人说。

三、责任追问：谁为 "楼脆脆" 事件买单？

（一）涉事业主：从民事赔偿到刑事责任

"黄某松需要承担三重法律责任。" 山东优梵律师事务所李超红律师详细解读道。在刑事责任方面，其行为涉嫌以危险方法危害公共安全罪，根据《刑法》第 114 条，若造成严重后果可判处 3 年以上 10 年以下有期徒刑；若施工队无资质，还可能构成重大责任事故罪。

行政责任层面，依据《建设工程质量管理条例》第 69 条，擅自变动建筑主体和承重结构的，可处工程合同价款 2%~4% 的罚款，住建部门还可对其处以 5 年以内禁止从业的处罚。而民事赔偿更是数额巨大，32 户业主可主张房屋修复费、贬值损失、临时安置费、误工费等多项赔偿。

"按当前市场价估算，该小区房屋单价约 6000 元 / 平方米，32 户总面积约 3600 平方米，即使修复后房屋贬值率按 10% 计算，仅贬值损失就达 216 万元。" 李超红律师补充道，业主可通过集团诉讼方式统一维权，申请司法评估确定具体损失。

（二）物业公司："没有执法权" 不能成为免责挡箭牌

事件中，小区物业公司的 "缺位" 引发业主强烈不满。面对业主质疑，物业公司法人代表秦先生回应称 "物业没有执法权，无法制止"。但这种说法遭到法律专家驳斥。

根据《民法典》第 942 条规定，物业服务企业对物业管理区域内的违法建设行为负有 "及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告" 的法定义务。"大型挖掘机进场施工近一个月，物业既未核实施工许可，也未采取断电、阻拦材料进场等措施，更未及时上报，显然构成管理失职。" 安徽金亚太律师事务所律师分析道。

业主提供的监控录像显示，施工期间有大量建材和渣土车进出小区，物业均未进行登记核查。"我们缴纳物业费就是为了保障居住安全，物业这种 ' 视而不见 ' 的态度太让人寒心了。" 业主们已收集证据，准备在诉讼中追加物业公司为共同被告，要求其承担补充赔偿责任。

（三）监管部门："事后补救" 难掩 "事前缺位"

不少业主提出疑问：为何违法施工能持续一个月而未被发现？这暴露出监管环节的明显漏洞。记者了解到，该小区三期今年陆续交付，入住率较低，不少房屋处于装修阶段，给违法施工提供了可乘之机。

霍山县住建局相关负责人坦言，对于已交付小区的装修监管，主要依赖物业巡查和业主举报，"住建部门人手有限，难以实现全覆盖检查"。这种 "被动监管" 模式在全国并非个例。2024 年 5 月北京丰桥路小区物业公司私挖地下通道事件、2023 年 10 月南京某小区业主挖毁地下室外墙事件，均暴露出同样的监管短板。

"装修审批环节也存在漏洞。" 业内人士透露，业主装修只需向物业报备，无需住建部门审批，"对于涉及结构改动的装修，缺乏强制审核和现场监管机制，这给私挖乱建留下了空间。"

四、全国镜鉴：私挖地下室乱象为何屡禁不止？

（一）违法成本与利益驱动的失衡

"私挖地下室的背后是巨大的利益诱惑。" 从事房地产评估的张工程师算了一笔账：霍山县城房价约 6000 元 / 平方米，私挖 300 平方米地下室的成本约 15 万元，而建成后若用于出租或自住，相当于 "凭空增加"180 万元的房产价值，回报率高达 12 倍。

与之相对的是此前较低的违法成本。记者梳理近年案例发现，多数私挖地下室行为仅被处以小额罚款并责令回填，追究刑事责任的比例不足 10%。"违法成本远低于潜在收益，导致部分业主心存侥幸。" 李超红律师指出。

2024 年 3 月广西南宁某酒店经营者拆除承重墙致房屋坍塌事件中，涉案人员仅被处以行政拘留 15 日；2022 年北京昌平某业主私挖地下室引发地面塌陷，最终仅赔偿 120 万元并回填，未被追究刑责。直到 2023 年《刑法修正案（十二）》实施后，加大了对危害工程安全犯罪的惩处力度，类似案件的刑事追责才逐渐增多。

（二）监管体系存在 "三大盲区"

中国经济网评论员指出，私挖地下室乱象屡禁不止，根源在于监管体系存在 "事前预警弱、事中处置慢、事后追责难" 的三大盲区。事前环节，多数城市未建立装修工程结构安全审核制度，物业缺乏专业监管能力；事中环节，执法部门往往在接到举报后才介入，难以及时制止违法行为；事后环节，房屋贬值损失评估难、集体维权成本高，业主权益难以充分保障。

"技术手段的缺失也加剧了监管难度。" 霍山县住建局相关负责人表示，传统监管依赖人工巡查，对于隐蔽施工难以发现。而在北京、上海等城市试点的 "智慧住建" 系统，通过无人机巡查、结构振动监测等技术，已实现对违法施工的早期预警，但这种技术尚未在三四线城市普及。

此外，物业管理的 "缺位" 成为重要推手。北京丰桥路小区物业公司甚至 "监守自盗"，以维修管线为名私挖地下通道，反映出部分物业企业不仅未履行监管职责，反而成为违法行为的参与者。

五、破局之道：构建住宅安全的 "全链条防护网"

（一）事前预防：筑牢 "审批 + 监测" 双重防线

针对监管短板，霍山县住建局已出台三项新规：一是建立装修工程结构安全审核制度，凡涉及墙体拆除、地面开挖的装修项目，必须提交原设计单位或甲级资质单位出具的安全评估报告；二是要求物业公司配备专业工程师负责装修监管，对违规施工实行 "一票否决"；三是在新建小区安装结构振动监测设备，对异常施工实时预警。

"我们参考了上海的经验，将装修监管纳入网格化管理，每个小区配备 1 名住建部门联络员，每月至少开展 2 次现场检查。" 县住建局局长介绍，新规已于 9 月 20 日正式实施，目前已排查出 5 起疑似违规装修行为并及时制止。

技术赋能成为重要支撑。合肥市正在试点的 "住宅安全智慧监测平台"，通过在重点楼栋安装传感器，可实时监测沉降、倾斜、振动等数据，一旦超过阈值立即推送预警信息。"我们计划明年在全市推广这一平台，实现从 ' 人工巡查 ' 到' 智能预警 ' 的转变。" 安徽省住建厅相关负责人表示。

（二）事中处置：建立 "快速响应" 执法机制

霍山县在此次事件中探索的 "联合处置机制" 已形成制度范本：接到举报后 1 小时内到场核查，4 小时内出具初步处置方案，24 小时内启动应急措施。"我们组建了由住建、城管、公安组成的联合执法队，实行 ' 首接负责制 '，避免部门推诿。" 联合调查组负责人说。

针对物业 "不作为" 问题，新规明确了物业的失职追责标准：发现违规施工未制止的，处 5 万元以上 10 万元以下罚款；未及时报告的，吊销其资质证书；情节严重的，追究负责人刑事责任。"没有执法权不等于没有监管责任，必须让物业真正成为住宅安全的 ' 第一道防线 '。" 县司法局法制科负责人解释道。

（三）事后保障：完善 "赔偿 + 追责" 救济体系

为保障业主权益，霍山县设立了 "住宅安全损害赔偿专项基金"，由涉事方预缴赔偿金，确保业主能及时获得修复费用和贬值补偿。"我们引入第三方评估机构，对房屋修复费、贬值损失进行公正评估，避免赔偿纠纷。" 县信访局负责人表示，目前已为景秀蓝湾小区业主启动评估程序，预计 11 月底完成赔偿核算。

刑事追责力度持续加大。安徽省检察院已将危害住宅安全的犯罪纳入重点打击范围，明确私挖地下室造成房屋开裂、沉降等后果的，一律以 "以危险方法危害公共安全罪" 立案侦查。"我们要通过严厉追责，形成 ' 不敢挖、不能挖、不想挖 ' 的震慑效应。" 省检察院相关负责人说。

六、反思启示：城市住宅安全的 "底线思维"

"景秀蓝湾事件不是个案，而是城市快速发展中住宅安全问题的集中暴露。" 安徽省建筑科学研究设计院院长指出，近 5 年来全国已发生 300 余起因违规装修导致的房屋安全事件，其中私挖地下室占比达 42%，"如何守护群众的 ' 安居梦 '，是每个城市管理者必须回答的命题。"

在专家看来，解决私挖地下室乱象，首先要树立 "安全优先" 的底线思维，不能因追求经济利益而牺牲结构安全；其次要健全法律法规，明确私挖行为的定罪量刑标准，消除 "违法成本低" 的制度漏洞；最后要强化公众参与，设立 "住宅安全举报奖励基金"，鼓励业主参与监督。

10 月 16 日，景秀蓝湾小区的业主们终于收到了房屋安全监测报告：经过一个月的持续监测，楼栋沉降稳定，裂缝未进一步扩展，符合回迁条件。但对于许多业主来说，心中的阴影难以消散。"就算房子修好了，住进去也总觉得不踏实。" 包女士的话道出了许多人的心声。