上海房租下跌加速了

作为上海专业的房产号，我们不仅关注房价，也很关心房租。

因为房价和房租很多时候是互相作用的，好比股市中价值和价格的关系。

一个不好的消息是，目前来看，上海的租金还没止跌。

上海房租下跌加速了

据克而瑞长租数据，全国55个重点城市的平均租金已连续11个月环比下降。

其中降幅最大的，竟然是上海。

8月份，上海个人房源租金同比跌幅达到了11.78%。

部分房源租金对比最高点，跌幅达到三分之一。

另外根据百盛评估数据，2025年上海市住房租赁市场第二季度基价均值7767元/月，租金环比下跌约0.5%，一居室、二居室、三居室基本都环比呈跌势。

可能有人感受不明显，因为上海租金同房价一样，也是分化的。同小区同户型，装修好的比装修差的跌幅小。

同二手房买卖市场一样，租房市场，也是大量的房子，空着没人看。

微观上看，随便看几个小区，翻翻租金成交价，同户型对比去年几乎都跌了，但跌幅没有去年那么明显。

普陀明星小区，宝华城市之星，三房最近一年的租金在2-2.2万左右。

但在23年之前，稳定在2.5w，跌幅20%。

漕河泾附近的闵行古美平南三村，一房租金如今在4200-4700左右；之前稳定在5000以上，跌幅在10-20%，不算高。

“我的房子在淮海路附近，现在的市场租金比最高点降了近1/3，以前能租到两万2，现在只有1万五”。

根据好好选房小程序，近半年上海各区租金成交价都在急跌，跌幅在10%-20%之间，郊区跌幅比市区大。

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供需逆转

上海房租下跌的原因我们分析过多次。

主要是供需关系逆转：

一方面租房的人少了，而且租客因为收入下降，租金购买力也降了。

另一头供应还在不断增加，主要保租房。

保租房对个人房源市场形成持续挤压。

最近几年，上海乃至全国大量保租房项目交付，关键是同样的配置，租金还比个人房东便宜。

杨浦区“城置美宿”紧邻内环，约42平方米一居租金约4600元/月，边上的高层住宅水月坊，46平方米一居租金约6030元/月。

而且保租房对个人房东还有一个优势，可以稳定长租，不怕突然卖房要求搬家。

奉贤这边，“十四五”期间已累计筹措各类保租房147个项目、房源30171套，供应104个项目、房源20139套，提前完成规划供应目标，平均出租率超80%。

大量供应之下，年轻人的租住成本进一步下降。

对整个城市来说是好事，但对个人房东可就没那么好受了。

城市之间的竞争，是人口吸引力的竞争，需要大批高素质有潜力的年轻人到来，支撑城市的未来发展。

而据克而瑞长租，未来两年是保租房供应的爆发期，甚至比前两年供应量还要大。

大量相对低价且品质有保障的保租房进入市场，持续挤压个人房源。

另外上海部分商办也在改成长租公寓，砸向市场抢客了。

这源于两个月前的一份文件，没想动作如此之快，陆家嘴25年楼龄的大楼世界广场。

办公楼已经改成了商住一体，电梯一半被隔离成居住用户的专用了。

背后是上海写字楼全面过剩。

商办改公寓，可能会冲击市区部分地段的房租。

因为这些老的商务楼地段都不差，周边交通商业也都很发达。

而且老楼的物业价格比较便宜，改造成租赁住宅和人才公寓，还能有不错的收益。

到时候打工人楼下办公，楼上睡觉，通勤简直不要太爽，加班也更方便了。

毕竟是市区好地段，价格肯定也不会便宜，适合高薪大厂“牛马”。

商务楼宇“商改住”，相当于“保租房”的供应来源又多了，至于具体如何影响租赁市场，还要看后续的供应和租金价格。

对此有人很悲观，也有人乐观：

话说回来，因为房租跌跌不休，继房价倒挂之后，上海的房租也倒挂了。

公租房，曾经的香饽饽，也有人纠结要不要去租了，因为没之前有性价比了呗。

以上海南站项目为例，附近的老公房租金也不高，四五千也能租到两房。

公租房要自己置办家具，而且距离地铁远，现在租金也没优势了，确实没那么有吸引力了。

可能也就剩不会突然被房东要求搬走这个好处了。

这一切的根源是市场化的租金跌了，而公租房的租金依然逐年上涨，此消彼长之下，没有性价比了。

有不少房东在网上吐槽今年房子难租，空置期长，中介不带看，降价了客户也没几个。

其实打工人可能更难，你损失的是租金，他们损失的，可能是工资和收入。大家互相理解，共渡难关吧。

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房东思维该变了

市场转变，房东思维也该变了。

我发现市场上很多在出租的房子，装修和家具是上个世纪的，使用年限可能比租客年龄都大，各种杂物堆了一堆，就是舍不得扔。

明明花个一两千简单收拾布置下，每个月租金就能高个几百。

但房东偏不，不想投入一点成本，结果就是好几个月空着租不出去。

最后要么空着，要么大降价租给价格极度敏感的客群。

房东肯定不会缺这点收拾布置的钱，所以其实多少是一种傲慢，一种多年来形成的思维定式。

以前上海再烂的房子，都有人租，有人抢着买，因为供需紧张，人比房多。

现在不一样了，现在各种租赁房供应，保租房，长租公寓，各路机构都在进军租赁市场，因为这里面有利可图。

上海不少房东，靠着收租生活，值得注意市场变化。

这里有几个建议给到租房房东：

1）现在上海各大中介都在推托管，每个月收几天租金做管理费。

直租不给带看，因为托管利润高，如果你想直租可以多挂门口小中介，网络平台也可以多发帖子。

2）如果你愿意花心思管理，直租肯定比托管收益高；不愿意浪费时间精力，那就交给机构。

3）如果租客跟你谈降租，别直接拒绝，可以了解一下小区和周边的租金，如果不太过分，且租客素质不错，综合空置和中介费用，其实可以商量。

4）最后，租售比低的，产品力一般的闲置房子，可以出掉了。

上海很多人靠收租生活，从收益角度而言，卖掉比持有好，不然租金收了五六万，房价跌了五十万，得不偿失是不是？

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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