恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏：已迈入“恒隆V.3”阶段 依靠数量扩张的增长模式已经结束

中经记者 方超 石英婧 上海报道

商业地产竞争越发激烈的当下，地产商恒隆数十年如一日，坚持走“难而正确的道路”。

公开信息显示，今年7月，恒隆与百大集团签订了为期20年的营运租赁合同，租用杭州百货大楼的南北两座大楼。而在近期，恒隆方面对外披露了上述合作更多细节内容。

“随着和百大集团的合作落地，杭州恒隆广场的影响力将进一步增强。”恒隆集团方面提供给《中国经营报》记者的信息显示，“这次合作将使杭州恒隆广场的零售面积大幅增加40%，临街面积亦大增超过200%，既增强了客群连接，又提升了项目规模、整体氛围及恒隆在当地的竞争优势。”

在杭州项目之外，恒隆在当下市场中是否会进一步扩展也受到外界瞩目。恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏向包括《中国经营报》在内的媒体记者表示：“现在中国各个城市的商业体量已相当饱和，单纯依靠数量扩张的时代已经过去了。关于投资布局，我们持续关注各线城市的机会，但并不盲目扩张。”

“我们充分利用在既有市场的领导地位和对市场的深入了解，聚焦于核心城市扩展、增强投资回报率及提升顾客体验，为持份者释放更大价值。上海港汇恒隆广场北座优化项目、上海恒隆广场扩建项目、昆明恒隆广场尚义街项目，以及杭州恒隆广场扩展项目等，皆是放大现有资产价值，同时兼顾资源效益的成功例证。”恒隆方面亦表示。

“最困难的阶段已经过去”

作为观察经济走势的窗口之一，办公楼市场动态一直备受市场瞩目。

（杭州恒隆广场。受访者/图）

以办公楼市场为例，世邦魏理仕认为，上半年不少项目主动加大租金调整幅度促进去化并取得一定成效，但下半年370万新增供应的入市意味着除北京外的大部分城市供应端竞争将进一步加剧，租金面临持续下行压力。

“CBRE下调2025年全国办公楼租金跌幅至9.9%，跌幅较年初预测值扩大3.2个百分点。”世邦魏理仕如此认为。此外，据仲量联行统计，中国21城优质零售地产市场平均空置率收至10.5%，上半年累计上升0.3个百分点。

作为已在内地9个城市布局11个顶级项目的商业地产运营商，恒隆旗下项目出租率如何也颇受外界关注。

“办公楼市场方面，主要是过去几年供应量较大，加上经济环境影响，外资企业扩张放缓，市场以内资流转为主，导致租金面临压力。但我们相比竞争对手表现仍相对稳健，当前策略重点是维持现有租户稳定。”卢韦柏向记者介绍。

而在零售市场方面，卢韦柏以上海恒隆广场为例表示，该项目2025年上半年出租率维持在98%的高位。“没有达到100%，是因为我们在进行商场改造和空间优化，例如三期连接通道的施工，需要临时调整（关闭）部分租户。租户销售额方面，我们观察到今年6月起销售额已出现回升，最困难的阶段已经过去。”

记者注意到，作为港资地产商的恒隆，其当下发展策略也已出现变化。恒隆方面向记者表示，恒隆先后经历三个重要的发展阶段，按照其官方说法，其中，“恒隆V.1”是基础阶段，指在香港布局多元化业务，“恒隆V.2”是集团在内地重点扩张阶段，聚焦发展大型资本密集型综合商业项目，而当下则已迈入“恒隆V.3”阶段。

对于“恒隆V.3”策略，卢韦柏向记者表示：“我们认识到过去那种粗放式、依托城市空白点的增长模式已经结束。现在中国各个城市的商业体量已相当饱和，单纯依靠数量扩张的时代已经过去了。”

“因此，近几年我一直强调，我们的战略重点不应是盲目开拓新城市、重新组建团队——那样投入大、周期长。既然我们已在部分城市深耕多年，为何不进一步扩大既有项目在所在区域的影响力？”卢韦柏强调，“基于这一思路，我们着眼于在现有成功项目或周边进行拓展，提升整体影响力与可达性、可见度。”

以昆明恒隆广场项目为例，卢韦柏表示：“我们改造了毗邻的尚义街，虽然体量不大，但成功为项目带来了约15%的客流量增长。这不仅提升了街区氛围，也带动了商场整体销售。”

“因为一个商场难以满足所有客群需求，但通过打造特色街区，可以形成互补。比如，带有宠物友好设施的街区能吸引特定客群，从而激活整体商业氛围。”卢韦柏表示。

杭州项目零售招商进度已达83%

作为恒隆在内地落子的第11个综合商业项目，杭州恒隆广场的进展颇受外界关注。

公开信息显示，杭州恒隆广场坐落于杭州市中心黄金地段，预计将于2025年年底起分阶段开幕。恒隆方面提供给记者的信息显示，截至目前，该项目零售部分预租率已达83%。

“将于今年稍后时间推出的办公楼Ｅ座，更已全幢100%租出。杭州文华东方酒店则预计于2026年下半年开业，进一步巩固杭州恒隆广场作为当地顶级生活潮流地标的领导地位。”恒隆方面介绍。

值得注意的是，今年7月10日，百大集团对外披露签署重大租赁合同，具体而言，该公司拟将位于杭州市延安路546号的杭州百货大楼所在物业，出租给恒隆。

这一为期20年的租赁协议，租约自2028年4月1日起生效。

“目前在国内商业地产土地使用年限约40年的背景下，自持开发建设周期需七八年，剩余运营年限与租赁20年相比差异并不悬殊。”因此，在卢韦柏看来，如果能找到理念一致的合作伙伴，通过租赁整合扩大经营规模，是更高效的方式。

而在外界关注的租赁部分开业时间上，卢韦柏向记者表示：“如果现有租约的承租方愿意提前移交，我们当然乐见，但预计大概率会按约执行。我们计划在接收后一年内完成改造，方案已准备就绪。”

“改造后，百大区域将成为杭州恒隆广场的其中一部分，预计将增加约40%的零售面积。通过连廊衔接，让整个杭州恒隆广场形成完整商圈。”卢韦柏强调。

拿下杭州百货大楼20年经营权、杭州恒隆广场即将开业，在杭州高端商业地产领域掀起阵阵浪潮的恒隆，其与杭州商业地标——杭州大厦如何进行差异化竞争也受到外界关注。

“从港资企业的视角来看，我更希望与各方共同努力，包括杭州大厦，把整个武林广场商圈做好。”卢韦柏向记者强调，“在我看来，杭州大厦既是竞争对手，也是共同做大区域的伙伴。关键在于如何协同把商圈做活，而不是此消彼长，我们希望把周边整体环境提升起来。”

而在杭州恒隆广场项目之后，恒隆后续动作也成为市场焦点。

“过去十几年，公司一直处于持续开发状态，到2027年后有望放缓新项目投入，实现收入增长、支出控制的良性循环。”卢韦柏向记者直言，“因此，这个阶段对公司来说是一个较好的发展时期。”

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）