上海顶豪诸神之战，又杀回了一个熟悉的大佬！

2个多月前，2025年全国高层住宅用地的单价地王，在上海虹口北外滩诞生了。这块地王拍出了上海集中供地以来的溢价率之最，以12.66万元/㎡的成交楼板价问鼎2025，更是成为了整个虹口有史以来最贵的一块地。

在过去几年间，上海的顶豪之争，长期聚焦在黄浦、徐滨等板块；

而今，随着绿城拍下这一宗虹口地王，则是几乎是一把吹响了：

上海顶豪在北外滩的“诸神之战”！

要知道，处于上海黄金三角的北外滩，早就已经暗潮涌动，今年已经接连两次刷新虹口地王纪录不说，更是引得入局的房企纷纷用尽了洪荒之力，甚至都拿出了各自体系内最顶的作品。

绿城前脚刚拿下地王，后脚就几乎半官宣了要在这里打造“潮鸣”续作；

更早拿地的金茂和华润置地，更是各自拿出了“璞系”上海首作——金茂璞元，以及“瑞系”上海首作——外滩瑞府。

更重磅的是，就连在上海顶豪圈许久未出新作的中粮大悦城，也带着那个熟悉的老牌顶豪产品系——“壹号系”杀回来了！将以一座中粮·北外滩壹号，再次轰动上海！

如今，未来的北外滩顶豪四大天王，已然成型。而除了仍需要时日打磨的绿城地王，目前这几个项目中，最神秘也最值得期待的，大概是那个中粮“壹号系”新作。

毕竟，上海上一次见到壹号系，还要追溯到4年前四开四罄的绝对楼市顶流——中粮·瑞虹海景壹号，在当年，就以最高96.08的入围积分、185亿的累计销售额，红遍上海！

而除了业绩，壹号系，更是出了名的非标定制顶豪，每一座，皆独一无二。

一切都是未知的，却又似乎是一副必胜的明牌。

要知道，这些年，上海虽然见证了顶豪产品的百花齐放，但那些在上海扬名已久的老牌顶豪序列却从不让人失望，也始终都是市场最顶尖的购买力聚集地、楼市奇迹的代名词，比如：瑞安的“翠湖”、融创的“壹号院”。

而今，随着中粮·北外滩壹号面世，上海终于等来了又一个稀缺、成熟、可靠的老牌顶豪产品系。

01

中粮+壹号

在上海的高端局，从未输过！

中粮·北外滩壹号，是中粮大悦城环绕着上海最金贵的“一江一河”落下的第五座壹号系。

而回顾中粮大悦城在上海的住宅发展史，可以说是打从16年前开始的壹号系首作开始，就克制且坚定地走向了一条近乎极致的顶豪战略路径。

几乎：非壹号系不落，非一江一河不落。

复盘壹号系一路走来的历程，更能窥见背后的不凡。

2009年-中粮·海景壹号：

陆家嘴初代滨江顶豪，奠定“壹号”传奇

作为壹号系首作，中粮·海景壹号的地，早在上个世纪陆家嘴的规划蓝图刚起笔时，就已被中粮集团拿下布局。

直到21世纪陆家嘴发展几近成熟之时，这宗位于正滨江之核的地块，才生长出了这座史诗级的顶豪王牌。

作为与汤臣一品齐名、且共同对望着外滩百年繁华的上海初代滨江顶豪，中粮·海景壹号早在当时，就以和对岸同频的Art Deco风格、世界级的TOP园林景观设计、以及上海绝版的一线江景……让一众顶级富豪迄今仍趋之若鹜，也成为了后来上海顶豪锻造的经典学习样本。

在10多年前，中粮·海景壹号是上海第一个单价打破20万大关的新房；交付后的巅峰时期，也曾在二手市场创下40万左右的成交单价，如今，也依旧是上海的第一梯队顶豪。

可以说，中粮·海景壹号作为壹号系的起笔之作，以极致的前瞻战略眼光，为整个壹号系奠定了对稀缺资源和顶级定制作品的极致坚守。

自此，一个同行难以超越的“壹号”传奇，就此起航。

2015年-中粮·天悦壹号：

苏河湾豪宅标杆，强制“再造”苏河湾

中粮大悦城的第二座壹号系，落在了早年并不被看好的新静安苏河湾河畔。

这一座壹号系的种子，早在2010年就已经在中粮大悦城拿下的综合体地块中埋下。

2015年，中粮·天悦壹号以超越时代的顶级产品力震撼亮相，全国际设计大师天团、约3.6的层高、顶层复式带泳池的超级生态……迄今鲜有项目能匹敌。

同年年底，项目一路之隔的上海顶级潮流商圈——静安大悦城，也带着后来的魔都爱情打卡地标、当时国内首个悬臂式屋顶摩天轮，震撼开业。

时隔6年，魔都再见“壹号”，中粮大悦城已然让自己最拿手的顶豪锻造力和商业锻造力，同一时间在这里聚合，最终一亮相就是最好的模样：

左手，是同频世界的顶级产品力；右手，是超级TOD商业配套力。

如今的中粮·天悦壹号，二手房均价已经逼近20万，整个静安大悦城综合体。也在过去10年间以顶豪+顶流商圈的超级生态，一举扭转了苏河湾的市场认知，助力这里成功迈入上海顶级地段行列，也开启了苏河湾TOD时代的先河。

2018年-中粮·前滩海景壹号：

前滩最强保值王，造就史诗级千人摇神话

时隔3年，上海 在 前滩，等来了第三座 “壹号系”，这个顶豪产品系从苏 州河畔，再次回到了黄浦江畔，并创下了上海有史以来最辉煌的抢购战绩，迄今无人能及：

438套房源引来了3000+组认筹，光是单次开盘锁定的认筹参与资金，就接近100亿。

受制于当年上海的7090政策，中粮·前滩海景壹号相对特殊，整体以小户型为主，但都被中粮奢阔地配上了嘉格纳的五件套，在根本不需要卷产品的前滩愣是卷出了壹号系该有的品质。

在这样的坚守下，时至今日，中粮·前滩海景壹号仍是前滩最耀眼的金字招牌与名片！

作为当年中签率仅有不到15%的红盘，中粮·前滩海景壹号入市均价不过8.5万/㎡，如今在二手房市场已经几近翻倍。有人做过统计，整个楼市极为萧条、不少豪宅在二手市场接连崩盘的2025年，这个项目的成交均价，比之去年甚至还在上涨。

从见证前滩的华丽转身到如今前滩的最强保值王，再一次让壹号系在黄浦江沿岸，走出了不凡的身姿。

2021年-中粮瑞虹·海景壹号：

北外滩永恒的传奇，引领北外滩顶豪图谱

早在2021年，北外滩就已经迎来了属于这里的第一座壹号系——也就是我们常说的“瑞九”中粮瑞虹·海景壹号。

作为整个瑞虹新城唯一一个由中粮操盘的、也是唯一一个纯粹的大宅社区，瑞九更是不迁于传统，考虑到项目北部就是和平公园，也为了对得起壹号的身份和选择这里的客户，不仅开创性地做了景观电梯厅，户型设计也非常全面创新，最终让独特的公园景观可以在家中尽可能实现最大化。

瑞九不仅入市时是上海楼市当之无愧的顶流，如今进入二手市场，也能达到17万/㎡左右，是整个瑞虹新城的价格标杆、甚至也是整个北外滩的价值锚点。

可以说，今年虹口可以两度刷新地王，很大程度上都是中粮瑞虹·海景壹号这样的区域价格标杆给的底气。

复盘下来，中粮“壹号系”，在上海的高端局从未输过！

就像我们前面说的，中粮大悦城在上海做产品是非常克制的，在上海的每一座壹号系落子最短间隔3年，最长间隔6年，这个克制背后，不仅是因为每一座壹号系都从择址开始就慎之又慎，始终沿着一江一河的发展脉络同上海共建，更是因为：

一旦决定要做壹号系，那么每一座都必须要是非标定制、且领先于时代的城市封面级作品。

所以急不得，也快不了。

也正因如此，壹号系虽已4年未在上海现身新作，但迄今仍在顶豪市场具有极高影响力。

而今，大悦城携中粮·北外滩壹号又一次杀回黄金三角，再次在风头正盛的北外滩起航，几乎可以预见必将再次燃爆上海，引领新时代。

示意图

这一次，壹号系在北外滩，也从上海早期的城更代表——瑞虹新城，来到了新时代的城更代表——提篮桥风貌区正核。

从地段上来说，中粮·北外滩壹号几乎在中粮瑞虹·海景壹号的正南侧，更接近北外滩已经在飞速建成的CBD建筑群，也更接近黄浦江。

示意图

从历史文化来说，这里曾是上海浦和下海浦的交融地、悠久江海文化的遗存，也几乎完整保留了百年前以欧洲侨民为核心的“国际社区”风貌，拥有整个上海最独特的文化记忆。

综合看来，这里，或许将成为整个北外滩，最具文化浓度、最具商务氛围、也最具国际居住体验的存在。

值得注意的是，过往的壹号系无一不是超高层地标，而今的中粮·北外滩壹号却将再一次开创先河：

成为有史以来第一个低密风貌壹号系，也是上海市中心12个历史风貌保护区中唯一一个成片风貌开发地块中的壹号系。

02

就是不做高周转！

这一次，是壹号中的“壹号”

事实上，中粮·北外滩壹号的拿地时间，还要追溯到2年前。

作为当时以遴选方式拿下、地价还不到10万/㎡的风貌项目，中粮大悦城其实完全可以像其他开发商那样快打快销，迅速实现资金链的回正：

毕竟这个地段、加上壹号系在北外滩乃至一江一河的口碑，完全可以用远低于竞品的价格随便卖。

但是中粮偏不，这一次同样要做“高端局”！

众所周知，如今中粮·北外滩壹号的展厅，就在北外滩地标来福士广场的38楼，不仅整个“壹号会客厅”极具调性，站在沙盘前，更是可以左拥陆家嘴、右抱外滩，静观中间的黄浦江奔腾，让北外滩作为黄金三角一份子的绝对地位，一览无余。

展厅实景图

据说，也因为太爱惜品牌，太追求极致，中粮大悦城还曾将已经完工的展厅敲掉后从方案开始重新打磨，最终才呈现出了如今的模样。

目前，中粮·北外滩壹号虽仍犹抱琵琶半遮面，但从艳姐了解到的信息看，这个“壹号”回归之作，不仅将是有史以来第一个低密风貌壹号系，更将是有史以来产品最顶的一座壹号系：

堪称壹号中的壹号作品！

整个中粮·北外滩壹号，总建面4.65万方、容积率仅有1.95，也拥有着目前上海市中心最大文保建筑群，虽然因此发挥的空间相对受限，但中粮大悦城依旧在尊重原本文化地脉肌理的基础上，钻研出了一条顶级的风貌高低搭配公式：

ONE CULTURE→ONE VILLA+ONE TOWER

即整个小区，是在历史文化之上生长出：一栋一天地的风貌别墅+仅此一幢的纯大宅现代大平层。

效果图，最终以实际交付为准

118套各有特色的风貌别墅，既有极贴近历史的文化保护别墅，也有新建的海派别墅，新老建筑交织谱写出百年历史的当代表达。

而整个社区的唯一的一栋高层建筑，也被推到了最北侧，近150米的楼间距让视线毫无遮挡，也让每一栋建筑都能各自享用最好的阳光和景观。

效果图，最终以实际交付为准

虽然是更现代化的产物，但这栋楼同样从外立面开始就被融入了海派的风情，仿红砖陶板+古铜色铝板+白色石材+玻璃幕墙的高标准结合，让面向未来的新建筑，既能对话国际，也能无界融入充满历史底蕴的文化街区中。

效果图，最终以实际交付为准

预计在今年年底，高层就将率先入市，从艳姐了解到的信息看，仅这一栋楼就装载了非常立体多维的塔尖生活。

从“繁花盛开”的大堂开始，向内，可以穿过呼应提篮桥文化的四座“桥”，直面活着的历史建筑群；向下，是对私属顶级圈层空间的极致挖掘。

在百年前，北外滩是老上海生活腔调的典型代表，在这里居住的侨民，也是当年最热爱生活的一群人，他们在百老汇等地用音乐、艺术、运动、派对等留下不可磨灭的足迹，甚至在潜移默化中让咖啡文化穿越百年时光成为了上海不可分割的一部分。

在这样一片土地上，中粮大悦城将当代塔尖人士聚会派对的空间拉到了地下，融合了侨民生活文化和海派腔调，创造出独一无二的海派国际生活范式。

你能在中粮·北外滩壹号见到全上海最海派的高奢立体景观会所，在CCD的执笔下，百年前的石库门过街楼、巴洛克雕花门楣等海派符号被解构融入的不同空间中。

设计方案过程稿，最终以实际交付为准

私宴厅、棋牌室、艺术空间、健身房……更是用浓烈的海派元素表达和强大的空间场景塑造，将百年前北外滩侨民的生活方式、和老上海独有的腔调，也一同在这里复刻。

效果图，最终以实际交付为准

据艳姐提前品味到的过程稿看，其中的恒温泳池将融入超级垂直花园庭院体系，直接在泳池中造景。

更有甚者，未来地下的会所空间，据说也将通过独特的棋盘式巷弄布局串联起地上的公区，用露台、下沉式花园等融合出一个从地下开始生长的顶奢社区。

基于此，整栋楼向上生长出了90套云端大宅，坐享北外滩的繁华城景。

这90套大平层，也将仅有建面约185/228㎡的两种大户型，并由梁志天大师亲自执笔打造。

建面约185㎡ 户型图 过程稿，最终以实际交付为准

建面约228㎡户型图过程稿，最终以实际交付为准

而据说，这里的装标将涵盖大量的进口奢石、高难度弧形工艺、以及诸多国内外顶尖品牌……或将在整个北外滩大概都将没有敌手，甚至问鼎上海。

综合看下来，这或许就是大平层顶豪的最高境界：

仅用一栋楼，就为业主凝聚了近乎所有的塔尖生活方式。

所以，为什么现在市面上一有老牌的顶豪产品系出新品，就很容易引发抢购潮？因为这些产品系在诸多前作中积淀了极其深厚的品牌口碑，因为来之不易，所以开发商自己就是最不愿意砸招牌的。

基于对品牌的爱惜，他们也更容易在如今的时代下，稳扎稳打做出真正意义上可以跨越时代的封面作品。

最终，我们才有幸能在这个时代，见到这样的中粮·北外滩壹号，再见壹号系的非标定制功力。

03

集全集团设计资源之力

成就扛鼎之作

产品，是一家房企战略的落地，是体系化打法的具化表现。

但艳姐觉得，一个产品能真正成为区域价值标杆，首先需要房企资源底盘和设计上的创意，然后是工艺工法能够做到设计的完美落地。

行云流水的创意设计不难，但真正跟大家拉开差距的，是设计方案的落地能力，这也关乎项目能不能刷新板块的价值标杆。

观察中粮·北外滩壹号，不仅组建了一支当下最顶尖的顶豪御用设计天团。

设计团队

还调动了全集团资源确保设计方案的落地兑现。一方面，总部的设计、工程等团队直接下场把控方案、节点；另一方面，诸多集团高管也亲自下到一线巡检、督导整改。

因为对内，这是壹号中的壹号作品，而对外，则是奔着造地标去的！

在过去，中粮大悦城，用4座壹号在上海铸就了4个顶豪地标，而很快，我们就能见到第5个了。

这不仅是因为过去中粮大悦城在上海奠定的“壹号”产品信誉，更因为：不管是中粮大悦城还是其背后的母公司中粮集团，都足以让人仰视。

1、首先，中粮大悦城的魅力，从来不止于经久不衰的壹号系。

相较于只有高净值人群才能享用的壹号系豪宅，中粮大悦城更出名的实则是其可以“众乐乐”的商业IP——“大悦城”。

比如我们前面提到的静安大悦城，虽然已开业15年，依然是静安区地标和城市名片，作为全上海最高浓度的二次元IP聚集地，闯出了一条特立独行且难以复制的商业赛道。

上海静安大悦城

还有长风大悦城，集合了乐高探索中心等诸多全国或上海首店，甚至还在屋顶做了高登公园，主打一个“青年社交引力场”，在高端商业密集的长风商圈，长风大悦城依然稳坐区域标杆。

上海长风大悦城

简言之，中粮大悦城具备强大的技术、资源底盘，可以将创意行云流水地转化为触手可及的场景。

2、其次，航母级的中粮集团，是中粮大悦城所有战略布局最坚实的后盾。

在艳姐看来，中粮有2个关键词：

其一，全球顶级粮商。2024年中粮实现营收6350亿元，在全球七大粮商（艾地盟、邦吉、嘉吉、路易达孚、丰益国际、维特拉、中粮）中位列第2，仅次于嘉吉的1540亿美元，排在财富世界500强第133位。

其二，保障全民生活点滴的央企先锋。成立于1949年的中粮，曾承担稳定国内粮油供应、保障国家主粮安全等职能。而观其版图，毫不夸张地说，全国有一半的人都享用过中粮的产品。

毕竟：福临门、蒙牛、特仑苏、中国第一瓶干红、干白葡萄酒、甚至新中国第一家国有茶叶公司……都出自中粮。

在母公司的标签加持、以及区域技术和资源底盘支持下，中粮大悦城完全可以做到“降维打击”，所以才能在上海打造了诸多住宅地标和商业地标。

如今的中粮·北外滩壹号，作为一个倾中粮大悦城集团之力all in的产品，也才能由此成为：

上海顶豪界的下一个传奇。

结语

实际上，虹口北外滩这几年有很多顶豪出现，很多项目在宣发时，做了诸多博眼球的画饼。

但顶豪客群真正需要的是什么样的房子？

一定是回归到生活本质，回归到空间带给他们确定性的幸福和愉悦的生活模式。

中粮大悦城在上海征伐的16载，事实上始终有着一套坚定的投资逻辑：

只为通过这些注定非凡的地块，更多维度地给上海、给板块带来一些美好的改变，重塑塔尖客群的生活场域。

从中粮·海景壹号，到中粮·天悦壹号、中粮·前滩海景壹号、中粮瑞虹·海景壹号，再到中粮·北外滩壹号，中粮大悦城在一次又一次坚定的落子、打磨、运营中告诉外界：

在上海，你可以永远相信中粮大悦城。

中粮·北外滩壹号展厅已开放

并将于本周五开放样板间

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主编 ：张艳

主笔：Nanako、Eric

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