1200万！买成都东二环300㎡大平层，它香不香？

今年的“金九银十”甫一开起，成都豪宅市场便热闹非凡。先是沉寂已久的蔚蓝卡地亚花园城拿出了类新规的新作，最高清水单价突破7万元/㎡，赚足了人气。然后，曾经的地王大源招商玺，率先入市，合院单价拔升至11万元/㎡，为高新区大源西板块，带来了一个顶级豪宅，引发业内热议。

我们注意到，对于这些顶级豪宅来说，此前被定义为“千万级”豪宅，也只是起步价了。而同样备受关注的“金三”贝宸S1和建发项目，以及金融城8号，其门槛将只高不低。在这样的背景下，似乎千万级的客户，也到了不好选择的情境。

近日，成都东2.5环内东郊记忆板块，龙湖滨江天街旁，一个占地约86亩的主城新盘“华天｜龙湖·杉峯”正式亮相。据现场销售介绍，“杉峯”项目主力户型为建面约192㎡、230㎡和300㎡，其中，最小的户型就已经是成华区豪宅的天花板级了，两栋楼王的建面约300㎡户型，总价约1200万元/套，单价约4万元/㎡左右，其中包含精装价格部分。

那么，在成都豪宅竞争白热化的当下，由龙湖出品的“杉峯”300㎡产品，它到底香不香呢？本文将从地段、品牌、产品及投资逻辑等角度来进行解读。

1

国庆大假前夕，9月29日，“华天｜龙湖·杉峯”104套房源取证，3栋建筑含建面约192㎡、230㎡和300㎡户型，精装单价约3.8万元-4万元/㎡，惠后均价约38816元/㎡。其中，25套一层一户大平层产品，取证均价约4万元/㎡。

10月12日最新消息，该项目首开104套房源，已全部售罄，接下来第二批次房源即将加推。

“杉峯”位于中环内东郊记忆与杉板桥公园之间，与龙湖滨江天街、万科天荟等综合性大盘仅一街之隔，其自身也是一个涵盖商业街区、写字楼和住宅的主城超级综合体，建成后将进一步升级板块区域的配套能级。

2023年8月，在成都第三次“集中供地”土拍中，成华区本土国企平台“华天文旅”，以成交楼面价10000元/㎡底价，总价约17.1亿元，摘得成华区杉板桥约85.68亩，容积率3.0的商兼住地块，其住宅清水房限价31000元/㎡。

时至今日，这宗占地约86亩的限价地，已成主城孤品。

这宗商兼住地块，可兼容住宅比例不小于44%且不大于49%，且对开发商要求颇多。从地段价值来看，该地块位于东二环外侧，隶属于成华区，周边有龙湖、万科、招商等房企巨头打造的龙湖滨江天街、天荟万科广场、招商花园城等商业综合体，成熟度非常高。可以说，“杉峯”的地段，是目前成华区在售新房中最有价值的，应该不会有什么异议。

一般而言，土拍价格的高低，会直接反映地块的地段价值。从地王的分布来看，成都土地价值最高的区域无疑是锦江区和高新区，而成华区这两年正在迎头赶上。若以地价论地段，我们认为，目前的市场情况，“杉峯”所在的小板块，或可比肩一下锦江区的三圣乡，这两个板块各有优势，谁也不确定能完全胜出。

据了解，“杉峯”由华天文旅与龙湖龙智造联合打造，龙湖主要是品牌和产品输出，包括现场管理、营销管理、物业服务、品牌使用及管理等。近几年，受市场大环境影响，龙湖集团在自身开发的同时，扩大了轻资产代建业务的范围。在成都市场，龙湖以龙智造参与了多个知名项目的开发，在代建板块做得风生水起，这得益于其多年积累起来的技术和市场口碑。

作为成华旧改的全资子公司，“华天文旅”在城市更新进程中，扮演着至关重要的角色，其承担了100多个旧改项目的焕新，如在二八板块完成了将禾创药业仓库改造为完美世界文创园，在崔家店片区打造了东八区影视文创园。涉及住宅领域，近年来，华天打造了建设路板块的华天·杉河，杉板桥板块的华天·杉嶺，龙潭寺TOD板块的华天·杉湖等改善项目，均是品价比较高的楼盘。

这一次，华天文旅与龙湖龙智造的合作，会为成都市场呈现一个怎样的作品呢？

2

在核心主城约86亩的土地上，华天文旅和龙湖龙智造在临杉板桥路主干道规划了商业街、写字楼等业态，其中，两栋写字楼明确为华天自持，三栋商业也将由开发商运营。由写字楼和商业楼栋半围合的剩余地块，规划打造了10栋住宅，其中7栋可售住宅，主力户型建面约192㎡、230㎡和300㎡，建面约300㎡的大平层为项目楼王。

在东二环杉板桥时尚黄金走廊之上，“杉峯”自定义为“大地艺术奢宅”。该项目邀请了多家国内知名设计机构执笔，室内精装由CCD郑中设计、WSD世尊设计担纲，景观设计由DDON笛东设计操刀。

我们注意到，“杉峯”没有执着于“卷”大门和下层会所，它最大的两个亮点当属园林景观和建筑立面。

以“心中的日月”为精神原乡，“杉峯”项目，在国际大都市成都的主张回顾自然本心，以大地为幕，颂赞“大地艺术”，汲取冰瀑、海子、苔地、森林等自然气蕴，打造了约22000㎡Shangri-la秘境的园林景观，溯源香格里拉，将神圣与生命力，凝练为日常可触的当代精神美学。

“杉峯”的建筑立面，可以说是首屈一指的，让人眼前一亮。该项目建筑立面采用了大面积双曲铝板，在成都市场非常少见，形成流畅且具有张力的曲线序列，在外观上拒绝千篇一律，以流体曲线形态，于二环时尚地带，铸就永不褪色的建筑经典。一句话，“杉峯”的外立面，即便放在国际城南，也是非常能打的。

另据介绍，“杉峯”不仅打造了多个架空层泛会所，包括艺术洄廊，童心绮梦馆、拾光研习社等七大场域，而且更是在写字楼规划有约2200㎡天际会所，涵盖泳池、健身房、会客厅和酒廊等功能（以最终实际呈现情况为准）。这也与市场上，大部分高改项目的下沉会所不一样的地方，“杉峯”将地面更多的留给了园林景观，构建其倡导的大地艺术奢宅基因。

3

因为拿地时间的原因，这个项目并不是现在的新规产品。但是，在2023年初，以龙湖为代表的几家企业，便早已开始了户型的革新，其代表作品有天府云河颂和滨江云河颂，一举解决了当时颇为棘手的2T2高改产品实得率不高的难题。

可以说，龙湖集团开启了成都市场近两三年的产品户型迭代的序幕。如今的新规，以及新规的进一步革新，都始于此。其核心的原因，便是它实实在在的解决了客户最大的痛点。这里多说了几句，也正是因此，由于实得面积的增加，又加之后续精装标准的升级，成都楼市新房价格才能够得以稳中有升。

回到“杉峯”本身。如前文所述，该项目主力户型为建面约192㎡套四，230㎡套四和约300㎡套四，其中约300㎡的楼王为25F，一层一户，且二梯一户的梯户比。以上房源都是精装交付，据介绍，192㎡户型装标6999元/㎡，230㎡户型装标7999元/㎡，300㎡户型装标8999元/㎡。

在此，我们着重看看，一层一户的建面约300㎡的楼王户型。两栋楼王，层高25F，一层一户，建面约300㎡的产品，一共只有50套，其景观视野极佳。就目前来看，整个成华区亦或仅仅只有这50套300㎡的大平层，就区域而言，极具稀缺性。

该户型为四房三厅五卫，主卧等三个套房与客厅面朝中庭，其中，端厅与主卧均拥有约270°采光视野，且同时设计有超大尺度观景阳台。如其在户型图中介绍，“浮岛墅居，一层一户，重构家庭私密边界”，无界花园，巧塑空中院落漫游感，让自然融入室内。

还值得一提的是，从户型图中也可以看出，不仅是建面约300㎡户型，“杉峯”涉及270°光厅的户型，比较完美的解决了承重柱的美观问题。以建面约300㎡大平层为例，其承重柱位于饭厅与客厅的衔接处，避开了对客厅环幕玻璃墙的分割，整个设计自然和谐。

关于精装标准的部分，我们不在此详述，有兴趣的读者，还是去现场感受更佳。用“杉峯”营销负责人的话说，华天是国资平台公司，在精装成本是更为实在，审核也更加严苛。

最后，我们要阐述一下，我们对豪宅产品的核心价值解析逻辑：首先，一套豪宅，其价格由成本和利润构成，而成本部分则由地价和建安成本构成；然后，我们一般不建议盲目选择地王或高价地项目，入市早已被刷新较大幅度者除外，因为其地价太高，若单价相差不大的情况下，其能投入的成本必然就低。

因此，地王项目，顶级豪宅才可关注，虽然价格更贵，但是它必定用了更高的建安成本去实现对更高单价和总价的支撑，如贝宸S1据说建安成本超过了地价，招商玺的高精装逻辑如出一辙。一般平价高改产品，大抵不予考虑。而顶豪序列中，低地价的产品可重点考察，如麓湖，嘉佰道，蔚蓝卡地亚花园城等，能长期受到高净值人群青睐，肯定有它的价值逻辑的。虽然，近期部分项目有价格虚高的表现，购房者会立刻做出反应。

那么，约1200万，买主城二环约300平的大平层，就上述逻辑分析，我们认为其自住和保值的价值颇高。