长租公寓收租只是基本功，资产升值才是核心竞争力

长租公寓资产想要持续升值，会收租只是门槛，会讲资本爱听的故事才是核心竞争力。根据我们的思考，主要分为以下三个层面：

第一层、保租金还是保出租率

不同资产在面对这个问题时答案不一样，商业地产出租率就是“止血带”，一旦低于85%的临界值后果很严重，商业地产的生态便被破坏了；而产业园地产很容易把园区填满，因此估值的高低不取决于出租率，也不在于租金（现在很多产业园很多是0租金），而在于入住企业的未来成长性，产业的集聚性等。长租公寓与商业地产类似，以稳健著称，并且与商业地产招租企业不同，长租公寓招租的是一个个单独的个体，优点是低入住率也不会破坏社区生态，缺点是入住率太低很难构建完整的社区生态，也就是60%的出租率的社区能住但氛围感肯定没有90%的社区好，也很难培育出新的商业形态。

其次，空房不是少收点租，而是吞掉企业的利润。空房间多了，公寓里面的空调、安保、保洁这些固定成本一分没少。硬扛高租金，在租的租户承担的成本就增加了（服务费、续租租金），租户要么要求降租，要么直接走，企业再重新招租的营销成本要远高于让利租客续租的成本，最后利润反而少了。

第三，投资方不认高租金，只认出租率。一个高租金公寓的出租率稳定在80%左右，另一个租金稍低的公寓出租率稳定在95%，资本市场很显然会选高出租率，因为后者代表的是稳健，稳健背后代表着三大要义：运营模式成熟度、经营效率稳定性以及退出通道畅通性。但实际市场操作中很多企业既做不高租金，出租率也是非常的波动的，在80%-95%区间波动是很常见的，但是从几只已上市的保租房REITs来看，发行两三年基本出租率基本均保持在90%以上，波动性非常小，这样的资产才能称之为稳健类资产，才是投资方热爱的资产。

所以，长租公寓资产持续升值第一层就是要死保出租率，旺季时用高出租率保筛选优质租户，淡季时稳出租率，不管行业怎么波动，项目都能稳得住，还能越做越值钱。

第二层、资产结构多元化，确定性与放大器缺一不可

如果只有收租思维，没有资管思维也不行，想让公寓值钱，只靠租金是远远不够的，公寓运营商都在拓展非租收入。一种是以社区为载体的增值业务，比如生活服务类（保洁、维修、搬家）、社区商业（超市、运动场馆、咖啡厅等）、宠物赛道（宠物食品、美容保健、宠物寄养）等等，这些增值业务为资产升值带来的确定性强，数据、流量、资金都可以量化，只要努力好好做，资产估值也会相应上涨。

另一种是无形资产，比如社群营运，品牌营销等等，这些是以人为载体的无形资产，因为没有判断标准，所以最能讲故事，也能成为长租公寓资产价值的放大器，更能塑造社区的长期生态价值。（）

第三层、公关能力是退路，但是行业普遍欠缺

从近期西贝灾难性的公关事件来看，长租公寓归根结底是服务性行业，服务客户时长更久，可能发生问题的维度也更加繁杂，因此，服务能力与危机公关能力，构成了资产价值的“软实力”和风险“退路”，这是核心竞争力的第三层，也是最容易被忽视却至关重要的护城河。

在“黑猫投诉”第三方平台上，关于长租公寓的投诉案件量大，处理完成度低，处理满意度更低，投诉量高企很多是以白领公寓的品牌，缺乏服务和品牌意识，问题集中在合同纠纷、维修不及时、押金难退、甲醛超标、噪音扰民等，能得到妥善解决的投诉并不多。如今信息高度透明，一个差评可能劝退无数潜在租客，导致出租率下滑，侵蚀品牌声誉，最终直接影响资产估值。如果有负面事件发生，坦诚、高效、负责任的危机公关态度，是控制事态、挽回信任的关键。逃避、推诿只会将小问题发酵成品牌危机，对资产价值造成毁灭性打击。

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