鲁楼观察 | 王家村地块起拍创新低？青岛崂山前海再推住宅用地

来源：界面新闻

文 | 张馨仪

青岛崂山前海一线豪宅区再度迎来土地供应。据青岛市自然资源和规划局发布的出让公告显示，位于崂山区前海一线王家村的LS0301-36-1地块于10月9日正式挂牌。该地块具体位置在王家村梅岭东路以南、规划六路以东，占地面积6470平方米，规划建筑面积约1.42万平方米，容积率2.2，建筑密度30%，绿地率35%，建筑限高54米。

地块起始楼面地价为22039元/平方米，起拍总价3.14亿元，定于10月30日上午9点30分通过网上拍卖出让。根据出让要求，竞买人可单独或联合申请，但不接受个人竞买。

起始单价创片区新低

值得关注的是，此次挂牌地块的起始楼面价创下了王家村片区已上市地块中的最低值。对比历史成交数据，这一价格较2024年出让的柏悦府项目地块起始价28796元/平方米低了6757元/平方米，同时也较今年7月君一控股竞得的17号地块起始价22500元/平方米低了461元/平方米。

回顾该片区土地出让历程，王家村已成为高端项目聚集区。2024年柏悦府地块以39516元/平方米成交，溢价率达37.23%，一度成为全省制高点；而今年7月君一地块经197轮竞价，以26500元/平方米成交，溢价率17.78%。此次新推地块的定价，或预示着土地市场正在回归理性。

区位价值禀赋优越，配套成熟完善

尽管起始单价走低，地块的区位价值依然突出。交通方面，周边拥有蓝谷快线、规划地铁5号线及香港东路、松岭路等主干道，形成立体交通网络。教育资源涵盖松岭路小学、海山幼儿园等，另有规划中的社区体育中心与卫生中心。

此外，地块西距青岛市博物馆、青岛大剧院仅900米，1.4公里内可达丽达商业中心，东侧800米则为午山城市公园绿地。兼具文化氛围、商业活力与自然景观，为其打造高端住宅奠定坚实基础。

高端市场竞争加剧，产品差异化成关键

目前，王家村片区已汇聚海信·海德山庄、柏悦府、天一仁和·吾疆、银丰·玖玺臺等多个高端项目，市场竞争日趋激烈。

海信·海德山庄已交付，产品涵盖168–300平方米洋房与小高层，及413–562平方米别墅；柏悦府规划6栋住宅，引入“四代宅”理念，配备大露台、空中花园等创新设计；天一仁和·吾疆主打225–450平方米大平层及顶复产品，均价6–7万元/平方米。

随着银丰·玖玺臺、君一新地块等项目陆续入市，崂山前海一线高端住宅格局正逐步成型。在此背景下，新地块2.2的容积率与54米建筑限高，为开发商打造差异化产品、突破同质竞争提供可能。

截至目前，已有多个开发企业表示对该地块感兴趣。最终花落谁家，将在10月30日的拍卖会上见分晓。

作为青岛核心城区，崂山区前海一线土地资源日益稀缺，每一宗土地的出让都牵动着市场的神经。此次王家村地块以区域最低起拍价亮相，既考验市场对崂山片区价值的认可度，也将影响青岛高端住宅市场未来格局。