三季度深圳甲级办公楼市场供应增加，出海企业成新兴需求动力

南都·湾财社记者从仲量联行获悉，2025年第三季度，深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38万平方米，主要集中在前海与后海片区。值得关注的是，部分企业正利用租金回调的窗口期，以更具成本效益的方式升级办公空间；与此同时，出海赛道与科技企业的发展带动了结构性回暖，成为推动需求端修复的重要力量。

从租赁策略看，三季度深圳企业对办公租赁仍持谨慎态度，成本控制与空间使用效率优化成为核心考量。面对当前市场租金与存量租约的价差，越来越多租户选择启动租约重组谈判，以争取更优租赁条件。为稳定租户结构、吸引优质企业，多数业主在新租及续租洽谈中显著提升灵活性，通过调整租金水平、优化租赁条款等方式增强竞争力。在此背景下，部分原本入驻乙级办公楼或创意园区的企业，借助租金调整机遇迁入甲级项目，实现办公环境与品牌形象的双重升级。

行业需求层面，科技企业持续领跑市场，三季度贡献了深圳甲级办公楼约三成的租赁成交面积。其中，消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现较为活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模的租赁成交。

“随着深圳科技企业加速向价值链高端转型，企业对研发迭代效率、团队协作质量及产业生态联动的重视程度显著提升。”仲量联行华南区与华西区商业地产部负责人李文杰指出，这一趋势直接推动市场对集中化布局、高灵活性、能承载企业文化的高品质办公空间需求增长。

值得一提的是，随着全球布局不断深化，深圳消费电子企业的出海势头显著，成为办公市场需求修复的新兴驱动力。深圳海关数据显示，2025年前7个月，深圳电脑及其零部件、音视频设备及其零件出口分别同比增长10.8%和5.5%。数据显示，多家具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业于第三季度新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过一万平方米，主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等关键职能。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出：“深圳出海企业已从渠道巩固阶段，迈向品牌打造与本地化深耕。这不仅推动企业扩充出海相关团队，也带动了海外营销、支付结算、跨境物流等配套服务企业加速布局。这类企业更倾向于选择资源配套完善、贴近核心客户的高品质办公空间，预计相关需求将保持较强韧性，成为深圳办公楼市场的重要增量来源。”

对于后续市场走势，仲量联行预判，未来12个月内深圳甲级办公楼市场将迎来超百万平方米的新增供应入市。不过，需注意的是，部分金融、科技企业因迁回自建新总部，可能缩减在市场化甲级办公楼项目的租赁面积，短期内市场存量去化压力或出现阶段性上升。

采写：南都·湾财社记者 孙阳