广州国庆中秋黄金周楼市“冷热交织”

部分项目降价15%促销 有红盘却大喊“要涨价”

国庆黄金周行情历来是楼市“银十”行情的风向标，今年国庆与中秋双节叠加，广州楼市呈现 “区域分化，红盘高热”的态势。核心区多个楼盘主打“优惠+保价”策略稳定买家预期，外围区则以亲民折扣吸引购房者，部分红盘访客量大增、营销中心座无虚席，热销海报刷屏，甚至有项目宣称“要涨价”。但受部分热点项目节前抢跑开盘、假期出游分流及市场观望情绪仍在等因素影响，市场热度虽局部升温，但整体成交同比小幅回落，区域冷热分化加剧。部分项目降价促销，最大优惠幅度达6%至15%。

■今年国庆黄金周，不少红盘人气旺盛，部分开发商以“保价”策略稳定市场信心。

有红盘提前完成KPI，广州新房成交同比略降

新快报记者于今年国庆中秋长假走访市场，发现多个红盘及全新盘人气火爆，部分项目更因提前完成销售目标，挂出海报宣称“10月9日起全线涨价2%”，释放市场回暖信号。在广州市荔湾区芳村板块，全新盘建鑫·如意芳华营销中心内洽谈区内座无虚席。销售人员介绍，项目为山村旧改项目，主打实景板房与亲民价格，吸引大量周边街坊前来咨询。而在广州市天河区，计划置换住房的王先生坦言：“现在新规项目得房率普遍超100%，而我现住的兰亭盛荟实用率仅七成多。而且新盘明年3月就能交付，换房过渡期大大缩短。”

广州多个热门项目销售捷报频传，长隆万博悦府等楼盘贴出海报宣称“黄金周指标提前完成”。万科黄埔新城宣布国庆中秋假期实现销售金额2.21亿元，并于10月9日暂停营业一天。不少开发商选择节前“抢跑”开盘，提前锁定客户。例如，保利天奕二期·曦苑于9月29日开盘，当晚即成交26套，销售额突破3亿元，为“银十”打响头炮。

然而，热闹背后，受推货节奏前移、假期出游分流等因素影响，广州市新房市场整体成交热度同比有所回落，呈现“局部火热、整体平淡”的分化格局。中指研究院数据显示，10月1日至8日，广州新建商品住宅日均成交0.81万平方米，较去年国庆假期小幅下降4%。广州中原研究发展部监测显示，国庆期间重点监控的150个标杆项目共录得来访量38850组，认购1500套，日均来访4856组，虽较9月日均水平翻倍增长，但仍低于2024年同期日均8414组的水平。盘均成交量为8套，同比减少37%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年楼市交易量下滑，除房企推货节奏前移外，国庆中秋双节连休导致出游、返乡人数创历史新高，对楼市关注度形成明显分流。中指研究院亦指出，当前购房者观望情绪仍较浓，除中心区部分产品力强的新规项目去化尚可外，多数旧盘去化仍显缓慢。

“保价”成市场主流，优惠力度与“五一”持平

今年国庆中秋假期，不少房企抛出“价格红线”，以保价活动强化市场预期。克而瑞广佛数据显示，46%的在售项目促销力度与今年“五一”假期基本持平，另有部分项目优惠幅度集中在5%至10%，其中中心区整体降幅较少，主要以抛出部分特价房源作为噱头宣传吸引客户来访。

新快报记者了解到，在黄金周前，多家房企为增强购房者信心，纷纷推出“保价到交付”或“买贵补差”政策。越秀地产承诺项目保价至交付前；珠江实业承诺若出现降价，可申请差价补偿，最高补偿20万元管理费；保利发展则喊出“保价到年底”的口号，并在广州保利阅江台、保利和颂四季、保利湖光悦色等多个项目同步推出最高30万元的购房补贴及全屋家电礼包，形成“保价+补贴”的组合拳。此外，保利还创新推出“10个月首付分期”活动，降低购房门槛，吸引年轻刚需客群。

在常规优惠方面，多数项目采取“9.7-9.9折”折扣或购房补贴策略。越秀地产推出“认购送至高8万元官方补贴购房优惠券”；广州城投推出拼房团，最高九七折；建发房产则打出“购房赢小米YU7轿车四驱PRO版使用权”的营销；中建海丝城二期通过“大V团购”和渠道升佣等方式，加速项目去化。

而部分项目对于旧货、尾货，优惠更为积极。“部分楼盘瞄准国庆客户，二期同户型产品较一期在售尾货高4%至5%，让一期加速清尾货。”广州中原研究发展部表示，今年国庆节前老黄埔、科学城、开发区板块均有新产品搅动市场，以价换量明显。从珠江春、大壮名城等标杆盘价格大幅调整开始，区域以价换量范围“以点扩面”。海丝城、未来方洲、黄埔新城等持销盘由于二期或新货亮相，纷纷下调一期或旧规产品价格，部分项目旧货最大优惠幅度达6%至15%。

区域分化红盘高热，天河楼盘热度领跑广州

新房热度的冷热不均肉眼可见。据克而瑞广佛监测，中心区天河热度领跑广州，整体去化接近六成；黄埔、白云部分项目热销，远郊仅个别红盘保持流速。天河在节前已有全新盘入市和红盘加推，以300万元左右的起步门槛吸引刚需客户；在黄金周中后段，天河也有纯改善红盘补货，推出望江楼栋。保利天曜销售人员告诉新快报记者，一对天河豪宅业主夫妇，初始预算300万元计划购房作投资，实地看房后被空中花园吸引，最终加价至1200万元，首次到访即刷卡成交。

广州的近郊区域中，黄埔区和白云区凭借新规产品与价格优势表现突出，9月以及国庆区域去化率均超30%；而番禺区仅4%。远郊整体表现冷淡，增城区、花都区个别高性价比红盘流速较快。

李宇嘉表示，国庆楼市交易的几大特点，一是政策红利与开发商促销策略共同推动市场交易，节前的公积金政策，带动刚需购房，促进换房改善；二是购房者对价格比较敏感、多方比较，凡是促销力度大的，都可以获得较好的交易量；三是部分产品力强的新盘项目，若定价也比较适宜，能获得不错的交易量；四是区域分化的同时，个盘开始分化，区域分化表现在中心区、次中心区近年来供地效率高，叠加好房子新规，销售相对较好，个盘分化表现在品牌、产品力、区位、配套等多方均好的项目更能受到市场欢迎。所以，部分区域表现稳定、个盘热销将成为市场的新特征。

李宇嘉进一步分析指出，四季度是楼市交易的旺季，一方面开发商要冲刺全年业绩，必然会在优质房源供应、促销政策推出等方面会有很多动作；另一方面，各地近期也在积极储备政策，假期前后多地在推进房票安置、加大购房补贴、公积金提取的用途、商办车位去库存、存量土地收储、推出房产会或购房节等方面，动作特别多。基于此，预计四季度各地楼市交易会明显好于三季度，全年将呈现出“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势。

■新快报记者 何璐诗 文/图