防城港：高库存下的“海边鹤岗”，房价从 近 万跌回 4 千

然而，依靠政策和资本催生的楼市幻梦的破灭比想象中来得更快。

国庆长假期间，老友去防城港探亲。

作为一个老地产人，虽然已经转行，但无论去哪里，他仍旧对当地楼市保持着习惯性的关注。

据老友实地拍摄的照片，在今天的防城港，二三十万就可以买到一套120平米左右的房子。

照片所显示的楼市现状也得到了数据的佐证——防城港的二手房均价定格在4038元/平，城区120-130平的主力户型均价也仅4339元/平。

而且，这个美丽的滨海城市，正在承受楼市狂飙时代所遗留下来的高库存之殇。

壹

防城港因港建城。城市不大，但地理位置却十分独特，隶属于前些年比较热的北部湾经济区，也是广西甚至大西南的出海口之一。

2010年前后，随着《广西北部湾经济区发展规划》落地，防城港也从政策红利中所获不菲。

那时，防城港下属的东兴市被确立为中国国家重点开发开放试验区，边贸生意做得如火如荼。一亿人口的越南，似乎早已接过中国全球制造中心的接力棒，靠更低廉的劳工成本与我们争夺着市场。

城运up的进程叠加房地产的向上周期，防城港的楼市如同一艘正借着东风起航的巨轮。

那时，全国性房企在防城港扎堆拿地，新区楼盘沿着海岸线连片开发，十年间新房供应暴涨超3倍。

恒大所开发的御景湾就曾打出“三年劲销15亿区域销冠”之类的宣传口号。

2018年，海南全域限购政策更成了点燃防城港楼市的 “导火索”。

那一年，东北、西北的投资客坐着飞机赶来，防城港商品房销量暴增85.46%，卖出48486套，其中港口区90%的购房者都是外地人，而商品房成交均价一度飙到近万元的高点。

据说，渠道销售给出的佣金返点最高达20个点。

据那时也去过防城港的老友描述，防城港为楼市而疯狂，不但中介门店比比皆是，装修、建材店铺扎堆开业，连出租车司机都在推销楼盘。

根据当时的数据，2018年防城港共计销售商品房48486套，同比增长85.46%；销售面积为423.61万平方米，同比增长71.64%；销售总额则达到232.33亿元。

可以说，优越的地理环境和“21世纪海上丝绸之路”的概念，2018年海南限购导致部分资金转向及炒房客的大举进入，让那时的防城港的楼市充满了想象空间。

贰

2020年成为防城港楼市的转折点，疫情期间的特殊政策让依赖外地客的楼市瞬间停摆。更致命的是，当全国楼市调控收紧后，投资客资金加速撤离，被炒作起来的需求泡沫彻底破裂。

这一年，防城港楼市销量只有2.14万套，同比下降46%，此后更是一路下滑，难掩颓势。

除了大环境的影响，防城港楼市的大起大落还有着更为复杂的原因。

在广西，来宾一度是传销天堂，其他地方，包括防城港亦是传销热土。但是，别的城市的传销人士致力于专业，防城港的地方特色则是创造性地把楼市和传销结合起来。

那时，以北部湾是国家大力扶持的区域和房价上涨空间巨大，邀请亲朋好友来防城港投资是再正当不过的理由。而且，很多人也许抵制住了传销“资本运作”的诱惑，却在房价的泡沫中迷失。

毕竟，同传销的远景展望相比，这是触手可及的财富升值机会。

所以，当防城港开始整治传销的时候，随着又一批外地人的撤退，楼市销量也随之下滑。

在需求骤减的同时，供应却持续增加，“堰塞湖” 随之显现。

根据防城港市房地产交易中心、防城港市住建局数据，2016-2020年防城港住宅用地供应面积连续增长，合计共成功出让了2155亩住宅用地。

截至2024年底，防城港新房库存去化周期高达152个月，意味着即便不再建新房，卖完现存房源也要12年多。

土地市场的表现更为清晰地反映了开发商的态度。

2025年1-5月，全市仅出让1宗住宅用地，且所有成交地块溢价率均为0%

开发商用脚投票，显示出对住宅市场前景的谨慎态度。

从2015年到2025年，防城港楼市经历了完整的价格周期。

2015年，防城港不少楼盘价格还在3000-4000元的区间徘徊。2016-2018年迎来快速上涨，价格由5千一路刷至近万元。而如今，市场均价已回落至4000-5000元的水平。

十年之间，防城港房价画出了一条倒U型曲线，从起点回到原点，中间却经历了无数投资者的梦想与失落。