区域榜单 | 2025中国住房租赁产品力测评华南区域产品力TOP10

随着中国房地产行业迈向“租购并举”的新发展阶段，长租公寓市场已从早期的“跑马圈地”进入以“产品力”和“运营力”为核心的高质量竞争新时期。

为实时把握与解析行业产品的最新趋势和动向，住房租赁产品力100连续多年开展住房租赁产品力测评研究工作，并不断提升研究的广度及深度。今年，我们首创属地化深度测评体系，并针对华南、华北、中西部、华东四大重点区域开展线下路演，结合区域产品特点，测评并发布“区域特色产品力奖项"，深度挖掘区域市场差异化需求，提升属地化营销精准度。

华南区域作为中国经济与人口流动最活跃的区域之一，其长租公寓市场的发展动态，无疑成为观测全国租赁住房产品发展趋势的重要风向标。本着公平、公正、专业的原则，依据87项居住功能、精细化测评指标体系，结合专家评审，最终发布"2025中国住房租赁产品力测评华南区域产品力TOP10"奖项。

榜单发布

榜单解读

01

华南区域新开项目特征

1、地方安居主导大型租赁社区新建，新开项目中新建类占比提升19个百分点，资产来源多样化提升

（1）近一年新开项目中新建占比72%，其中新建类由R4为主变为村集体用地、工改等供给，存量类由非居+存量居住资产并行发展

据统计，近一年（2024年10月-2025年9月），华南区域重点城市新开典型集中式公寓项目共104个，合计供应房源数4.45万间（套）。其中新建类项目供应房源数3.21万间，占比整体72%左右，同比上涨19个百分点，主因福州、厦门等区域地方平台公司新建类项目加速入市。改建类项目房源数占比28%，该类项目资产类型亦更加多元化，涉及商办工等非居资产，还包含有企业的存量住宅项目等；从项目属性来看，保租房项目供应房源数达3.38万套，占比整体约76%，同比上涨14个百分点，地方安居公司保租房积极入市运营，推动华南区域整体保租房市占持续提升，市场化项目房源数占比24%。

表：近一年华南区典型城市新开集中式公寓项目建设类型及属性表现（万套/间）

注：数据来源 CRIC 长租数据系统

（2）厦门、福州新开项目新建占比超过85%，以地方安居平台主导，随着各地存量收购的陆续推进，未来存量改建项目将有效提升

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2、新开主力产品仍为开间户型占比85%，但更加注重起居模块的面积提升

（1）开间户型房源量占比85%，开间/一房户型面积提升2-5㎡，两房/三房及以上户型面积提升达5-10㎡

从近一年华南区域典型新开项目户型表现来看，产品以开间户型为主，新开房源量占比整体67.2%，该户型主力面积集中在26-35平米，次主力面积为36-45㎡，合计占比开间户型房源量达85%水平。一房和两房户型房源量占比整体均在15%左右水平，主要满足小情侣、朋友合租需求，一房主力面积集中在46-55㎡、两房主力面积为66-75㎡。三房及以上户型占比仅3.4%，主力面积为86-95㎡，该种户型主要满足家庭型租住客户需求。

表：近一年华南区域典型新开项目户型面积套数交叉分析

注：数据来源 CRIC 长租数据系统

（2）新开主力产品面积提升主要体现在起居模块，旨在提升住户居住品质

对比去年同期新开表现，开间及一房户型主力面积约提升2-5㎡左右，两房、三房以上户型主力面积提升可达5-10㎡。这一变化不仅是满足住户对户型面积提升需求的匹配，也可以看出，租赁行业正在从“有得住”像“住得好”方向发展，未来租赁住房的居住品质和舒适度将持续提升。

3、多房户型聚焦可变性，助力租金坪效有效上涨

从住户租户产品需求出发，目前我国住房租赁主力产品仍以单间/一房产品为主，但随着家庭型需求的持续提升，运营商企业在新开项目的产品规划上，亦会适量两房及以上产品的配置，基于此，在项目入市运营后，仍会考虑两房及以上特定户型拆分出租模式，如将两房两卫户型拆分，使用“双钥匙”打造，客厅及厨房共用，卧室及卫生间单独拆分开，持续提升住户居住便捷度。

4、公区运营注重配置客户使用场景，并引入机器人服务、租赁社区高车位配比，提升非房收入

2025年华南区域新开长租公寓项目在运营与服务上呈现显著创新趋势：在公区规划上，“减量增质”成为主导思想。新建项目虽有条件配置更大公区，但企业不再盲目追求“大而全”，而是更有选择地倾斜资源；对于大量改建类项目，则受限于先天条件，普遍采取“小而精”的务实策略。

机器人服务走向常态。它不仅在早、晚高峰及深夜等人力薄弱时段，更重要的是极大保障住户的居家隐私与财产安全，提供了更具尊严感的居住体验。

多数大型租赁社区创新提供大于1:1的车位配比，以此精准击中有车家庭、公司高管等高品质客群的核心租住痛点，提升租户的满意度与安全感的同时，更借此开辟了稳定的月租费、管理费等“非房费收入”来源，为项目的长期盈利与市场竞争力提供了坚实保障。

02

华南区域户型配置趋势特征

1、符合当代青年人审美且企业更易实现产品标准化，原木风和MUJI风成产品设计主流风格，较低成本实现高级感氛围

长租公寓的主要客群是20-35岁的都市年轻白领、新市民。他们的审美和需求有高度的共性——追求简约与品质感。原木风和MUJI风传递出的简约、自然和品质感，正好契合了客户的心理需求。比如中海友里公寓深圳宝龙社区，整体装修采用MUJI风，利用简洁的线条和中性色调，营造出干净、明亮的空间感，符合当代年轻人对居住环境的审美需求，同时家具和装饰以简约为主，减少冗余元素，强调空间的开阔与通透。

图：中海友里公寓深圳宝龙社区原木奶油风格装修示意

2、高标准、品牌用材普及，“洗烘一体”应用以应对南方地区回南天地域性特殊天气

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3、空间集约利用，保证功能完备且适配多元使用场景

华南区域新开的长租公寓做到了空间的极致利用，通过对空间改造和可变家具配置，实现“时间维度”上的空间管理，即在同一物理空间内，通过家具的变换，在不同时间段赋予它不同的功能。

（1）空间模块优化，实现复合场景独立化

深圳招商壹间槟榔园采用半隔断的设计与规划，将功能空间混杂的开间房型调整为类一房设计。为房间重新创造搭建了新的功能区，集学习办公、餐厅、会客休闲为一体的独立空间，实现了独立空间的更多可能性。

图：深圳招商壹间槟榔园半隔断设计展示

（2）可变模块设计，实现多功能场景切换

珠海华寓横琴华发广场店，将功客厅空间通过方块椅、茶几、餐桌、临时床的组合，实现“日常-聚会-留宿”三态切换。适配丰富独居生活场景，办公，观影，用餐等都能在这一空间一一实现，且方块椅可拼成床，作为好友留宿之地。实现客厅空间的极致利用。

图：珠海华寓横琴华发广场店可变餐客系统展示

4、根据客户特征，提供专属化配置、配套，跳出同质化竞争

华南区域长租公寓市场经过产品同质化阶段后，当前部分项目一方面通过定位特定客群如高知女性、精英白领、年轻创业者、宠物主人等，实现价格维度的突破，建立起独特的品牌辨识度和竞争力，同时满足租户超越“住”的基本需求，关注其生活细节和情感诉求，能极大提升租住幸福感和忠诚度，从而降低空置率和获客成本。此外部分项目还为特定需求配套和服务创造附加价值，租客往往愿意为这些能提升生活品质的“小巧思”支付更高的租金。

深圳招商壹间槟榔园，瞄准女性友好，在空间空能上利用卫生间镜柜进行“三七分割”，内/侧面区域预留美妆冰箱点位，帮助女性用户更好的收纳日常护肤产品。项目一经入市，获得非常好的口碑，年平均出租率达94.3%，最高时点出租率达到97%且客户满意度达95.7分。联发尔寓观音山店瞄准宠物友好，为此类养宠人群，在项目单独划分“养猫搭子楼层”，房内配备专属猫爬架的同时还为客户提供宠物代养服务，此举不仅做到细分客群的深入吸纳，且实现了多经收入的提升。

图：华南市场专属化配置、配套或者服务示意

03

华南区域公区打造趋势特征

1、新建类租赁项目公区配套完善，单房公区面积配比多在3㎡以上，改建类条件受限，主打刚需高效功能配置，单房公区面积配比以2㎡以内为主

华南长租公寓在公区面积配置上，新建和改建类分化特征明显。新建类主要以租赁大社区为主，在空间配置上优势明显，企业更愿意在公区面积配置上倾斜，包含运动、休闲、娱乐、儿童等品类齐全的功能配套。如福州U厝公寓厦坊店，项目为新建租赁社区，布局两栋租赁住宅，公区配备了大中庭景观的同时，在核心节点还布局了台球室、健身房、篮球场、乒乓球场、书吧和活动草坪等，项目共计333套租赁房源配置了1000㎡公区，单房公区面积配比达到了3㎡。

图：新建类福州U厝公寓厦坊店项目布局及公区打造示意

改建类项目，因建筑主体已成型，改造限制条件较多，故在后续改建过程中多数项目更愿意配置高频刚需功能的公区空间，据统计，多数项目单房公区面积配比较低，多在2㎡以下。如广州保利和寓大源店，单房公区面积配比仅0.4㎡。项目结合客户群体需求、成本需求、功能需求、收纳需求、地理位置、周边配套、建筑条件等多维度分析，打造”因地制宜“的公区配套，利用大堂打造了490㎡公区，针对白领客群，配备客户偏好的影音室、健身房、学习区等功能。通过公区空间的极致利用，结合客户偏好配置公区业态，以提升客户满意度和体验感。

图：改造类广州保利和寓大源店项目公区功能布局示意

2、聚焦客户需求偏好，侧重植入高频高效功能空间

长租市场经过长时间的发展，在公区打造及功能选择上，潜移默化的发生了改变，当前项目更加聚焦客户需求偏好，在匹配需求的同时，考量功能空间的实用性，公区配置从“大而全”转向“小而精”。

比如贝壳广州海盐公寓，项目通过深入的前期客户调研，在公区功能选择上，选取了使用频次更高且青年客户更偏好的健身房、共享厨房、书吧、游戏室等，而长租公寓多数项目都会配置的台球室却不在其列。项目选择配置400㎡“日咖夜酒”空间和唱歌房，且周五到周末有驻场乐队进驻，经营到晚上12点，项目通过对位青年客户偏好，形成良好的口碑，自开业以来，实现每天2.5套的高效去化。

图：贝壳广州海盐公寓公区功能示意

3、周边配套联动+自有资源整合，实现降本的同时保证服务质量，并有效缩短爬坡期

当前华南长租市场，头部企业特别是房企系，立足与地产开发所积累的商业运营优势，充分整合集团资源，通过会员联动实现长租公寓的客户联动，在保证客户享受各类优质配套的同时，有效降低了公区打造的成本。

如东莞华润有巢公寓松山湖万象汇店，项目坐落于东莞最热门商场-松山湖万象汇之上，享有片区最优生活配套——12万方华润万象汇。入住客户通过会员共享机制，享受更为多元且便捷的生活服务。项目仅配置290㎡公区，单房公区面积配比仅为0.1㎡。大大的降低了公区打造的成本的同时客户还可享受片区最完善的配套服务。

图：东莞华润有巢公寓松山湖万象汇店配套示意

04

华南区域服务运营趋势特征

1、围绕居住、娱乐、办公、社交等维度，提供24小时生活场景基本服务，满足租客对多功能、一体化生活空间的期待

（1）早餐、客房清洁、健身等早间服务成刚需

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（2）非人经营多样化，机器人送餐等服务广泛化

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2、精准客群定位+横向联动蓄客，提前锁定租赁目标客户

在2025年长租公寓市场的创新实践中，一类“锚定长租、弹性短租”的混合资产运营模式正崭露头角。如城市家深圳横岗文体中心公寓，项目作为横岗文体广场改造工程的核心配套，建立灵活切换的运营机制，在赛事期优先保障运动员需求，确保赛事活动顺利进行，如大型体育赛事、市政演艺活动期间，提供短期、高密度住宿支持，缓解区域接待压力。而在非赛事期，项目转型为租用住房，开放70%房源用于人才租住，30%房源用于会务等短期租住需求，重点服务于龙岗区高质量人才住房保障事业，包括文化区高端人才、企业高管、学校及医院管理层等。

图：城市家深圳横岗文体中心公寓租户可优先享用周边康体配套示意图

3、租赁社区提供高配比车位，实现租户便捷的同时提升非房收入

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05

华南区域高端项目趋势特征

1、高端产品聚集核心区位+优质产品对位+高品质服务+细分客户对位多维度协同发展新阶段

随着租赁客户居住品质和舒适度需求的提升，现阶段，运营商企业通过项目设计、公区及房屋内部装修和配置等维度，不断优化完善自身高端产品打造能力，旨在满足高净值客户多元化、个性化的租住需求。从2025年新开高端公寓我们发现，成功项目均能在区位精准、产品品牌、服务生态、客群细分四者间形成闭环，构建可持续的租住竞争力，同时持续提升高端社区的服务与管理能力。

表：2025年高端公寓产品的重点演进方向总结

注：本文图片除特别标注外，均来自企业官方披露，由住房租赁产品力测评整理。

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