最高院：买卖合同被法院认定有效，能否以此为据确认房产所有权？

作者：周军律师.

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“法院已经判决我们的房屋买卖合同有效，是不是就能直接认定房子是我的了？” 这是房产纠纷中当事人常有的疑问。

那么，买卖合同被判决认定有效，能否以此为据确认房产所有权？

最高院在《张慧、甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等案外人执行异议之诉案》中明确：

人民法院确认《房屋买卖合同》有效的判决，并非对案涉房屋的权属的确认，不具有物权变动效力，购房人根据该判决请求确认其对房屋享有所有权，不予支持。

遇到这种情况，买受人应如何维权？

（一）已具备过户条件：及时起诉要求强制过户

若买卖合同有效，且房产无权利瑕疵（无抵押、无查封），卖方拒不配合过户，买方应在诉讼时效内（3 年）向法院提起 “房屋买卖合同纠纷之诉”，要求卖方履行过户义务。法院判决支持后，买方可凭生效判决书直接向不动产登记机构申请过户，无需卖方配合，过户完成后即可确认所有权。

（二）房产被查封：及时提出执行异议，主张物权期待权

若房产因卖方债务被法院查封，买方需在查封后 15 日内（或执行异议程序中）提交 “执行异议申请书”，并附买卖合同判决书、付款凭证、占有证据（物业费单据、装修合同）等材料，证明自己符合物权期待权要件，请求法院解除查封。异议成立后，再要求卖方办理过户，确认所有权。

（三）无法过户：主张违约责任，弥补损失

若因卖方原因导致无法过户（如一房多卖、房产有瑕疵），买方应及时起诉要求卖方承担违约责任，包括返还购房款、赔偿房屋增值差价、支付违约金等，通过债权救济弥补所有权无法取得的损失。

买卖合同被判决有效，并不能直接确认房产所有权，二者分属债权与物权两个法律范畴。合同有效是所有权转移的 “前提”，但非 “结果”—— 已过户的可直接确认所有权；未过户的需满足物权期待权要件，通过排除执行或强制过户间接实现权利；存在权利瑕疵或一房多卖的，只能通过追究违约责任弥补损失。

周军律师提醒，买方需清晰区分合同效力与物权变动的差异，在合同有效后根据实际情况选择 “过户确权”“异议排除执行” 或 “违约索赔” 的路径，才能最大程度维护自身权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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