租赁合同终止后“占用费”法律评析

商业地产租赁实务中，租赁合同关系终止时间和承租房屋实际返还时间不一致的情形并不鲜见，尤其在一方违约导致租赁合同非正常解除的情形下，租赁合同解除时间节点、租赁合同解除后承租人继续占用房屋的占用费计算标准和计算期间经常会成为双方的争议焦点，属于商业地产租赁法律实务中的常见纠纷。

笔者收集、整理了商业地产比较发达的华东、西南等数个城市的相关案例，就司法实务中法院针对前述问题的审理思路进行简要梳理、总结，提出相关风险防范技巧以供企业参考。

二、律师评论

针对商业地产租赁合同占用费的纠纷，通常涉及以下几个焦点问题：

1. 租赁合同终止时间如何确定？

根据《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

如果租赁合同经当事方协商一致解除或租期届满终止，对于合同终止时间通常不会有争议。但在一方提前解除合同的情况下，通常解除方会根据单方意志设定解除日期，那么就容易产生争议。实践中，笔者碰到过将解除日期设定为解除通知发出之日、到达之日、到达日后指定期间届满之日、发出日后指定期间届满之日等各种情形。

综合上述案例，可以看出，由于我国《民法典》对于单方解除情形下的合同解除时间有明确约定，采取通知到达主义，司法实务中，除非合同中对于解除时间有特别约定或双方另行达成合意，法院通常是根据合同法的规定，以通知有效到达另一方的时间作为合同解除的时间节点，而不考虑解除方在解除通知中另行设定的时间节点。除双方另有明确约定的，目前法律界通说观点认为“到达”系指解除通知到达相对人的支配范围，即相对人随时可以了解其内容的状态，而不论相对人是否实际知悉解除通知的内容。

2. 占用费计算期间如何确定？是否需要考虑合理的复原期间？

租金支付系租赁合同下承租人的主要义务，其履行以租赁合同为基础，租赁合同终止，该等义务也随之终止，因此，租金支付义务截止至合同终止日。

终止日后，如承租人仍实际占用租赁房屋的，或虽未实际占用，但因承租人原因导致未履行还房交接手续，则承租人应支付逾期还房期间的占用费。除非合同中关于占用费的起算日期有明确约定的，法院通常认为占用费计算的起始日为租赁合同终止之次日。法院也会根据具体情况进行判断，如案例七中承租人因需对室内装修进行鉴定而确需保留原状一段期间，法院可能考虑一段合理的鉴定期届满后起算占用费。

占用费计算的截止日一般为房屋实际控制权转移之日。若租赁合同约定了承租人搬离及恢复原状的义务，占用费一般计算至承租人前述义务完成之日。考虑到商业地产租赁关系中，承租人通常会对承租房屋自行装修，且租赁合同中通常会要求承租人在返还前履行复原义务，在此情况下如承租人未履行复原义务而还房（或房屋实际控制权通过其他形式转至出租人），该等情形下，出租人代为复原期间出租人是否有权收取占用费呢？笔者认为，占用费应以承租人实际占用房屋为前提，除非租赁合同另有明确约定，否则，如承租房屋实际控制权已转至出租人，则出租人无权再行收取占用费，但可向承租人主张实际支付的复原费用。若出租人有充分证据证明其因代为复原而影响招租或迟延向下一任租户交房的，可向承租人主张由此所致的空置期租金损失或对新租户的违约赔偿损失。前述观点在案例五和案例六中得到侧面印证。

3. 占用费计算标准

针对逾期还房，成熟的商业地产租赁合同中通常会约定远高于届时适用租金标准的占用费，笔者曾见过届时适用租金标准2倍甚至3倍的占用费约定。该等约定实际是要求违约方支付场地使用费的同时，还对逾期返还租赁场地的行为予以处罚，具有违约金的性质。而在我国的司法理论和实践中，通常基于诚实信用原则和公平原则，认为违约金的性质和功能系以补偿守约方的损失为主、对违约方的财产惩罚为辅。根据《合同法》第114条第二款及合同法司法解释二第29条的相关规定，当事人对于“过分高于损失的违约金”可以要求“适当减少”； 过分高于损失的违约金的标准为超过损失的百分之三十。

按照笔者的经验并结合前述案例，司法实务中法院一般会基于租赁合同的约定，综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、当事人的过错分配及程度、预期利益等因素，通常按届时适用租金1到1.5倍的标准计算租赁场地占用费，一般不超过两倍。另一方面，如果业主主张占用费的同时还主张违约金的，法院会以出租人的实际损失为基础判定具体金额，一般不会重复支持。

三、建议

为避免租赁合同终止后的占用费纠纷，租赁合同当事方均应以积极的姿态沟通解决合同相关事宜。按照笔者处理相关纠纷的经验，建议出租人和承租人基于各自不同的立场注意以下几点：

1. 从出租人角度，需要在租赁合同中明确约定占用费收取标准及出租人代为复原期间的占用费收取事宜；在租赁合同终止后，除非出租人享有明确的留置权利，否则避免不理性阻挠承租人撤场等行为，避免自行承进一步扩大的损失。

2. 从承租人角度，承租人决定不再履行租赁合同的，需及时向出租人做出解除合同的意思表示，并且保留好相关通知送达证据；在合同终止后，要及时的依据合同的约定向出租人返还租赁物业，如出租人拒绝收房或阻挠承租人撤场的，建议采取相应的合理措施并保留好相关证据，如向出租人寄还钥匙，留存寄送凭证并及时书面告知出租人、撤场时申请公证处现场公证、撤场时如发生纠纷及时报警并留存笔录等。