支撑房价上涨的三大基础已根本改变

朱明在央视直言房价真相：支撑房价上涨的三大基础已根本改变

我刚刚看了一个央视历史上可能最敢说话的节目。前央行副行长在《面对面》栏目里对着镜头直言：“房价很难再涨起来了。”

当时主持人显然没料到他会如此直接，立刻打断道：“这会不会影响普通民众的信心？”朱明的回答更加直白：“如果你还想房价像90年代那样涨100倍，那你永远都没有信心，你的子孙后代也不会有信心。”现场氛围瞬间变得格外微妙。

为什么一位前央行副行长会在央视这样的重要平台说出这番话？他到底看到了什么？答案其实藏在支撑房价上涨的三个基础里——它们已经发生了根本性变化。

一、人口结构：购房需求的“釜底抽薪”

2024年出生人口为954万，而2016年的出生人口是1786万，8年间新生儿数量减少近一半。这意味着20年后，每年新增购房需求将从1800万降至900万。更关键的是，25岁到30岁这个核心购房年龄段，过去5年的购房意愿从65%直接跌至48%。

如今的年轻人为什么不愿买房了？我们不妨算笔账：在北京、上海租一套两居室，月租约5000元；买一套同等规格的房子，月供也差不多是这个数。但区别在于，租房可以随时换，买房却要背负几十年债务——首付要掏空全家积蓄，月供甚至要占月收入的60%，这让年轻人望而却步。

二、财政逻辑：土地财政的“循环断裂”

过去20年，地方政府主要依赖卖地获取收入。2021年，全国土地出让金达到8.7万亿的历史高点；但到了2024年，这个数字降至4.87万亿，近乎腰斩。

背后的逻辑链条早已转不动了：过去是地方政府卖地、开发商拿地建房、购房者贷款买房、银行放贷收息，形成“政府得土地出让金、开发商赚利润、银行赚利息”的循环。如今购房需求下滑，房子卖不出去，开发商不敢拿地，整个链条彻底断裂。

三、观念转变：从“有房才有家”到“拒绝被房贷捆绑”

过去，中国人普遍认为“有房才有家”，为了买房可以动用三代人积蓄——爷爷奶奶的养老金、父母的存款，再加上自己的收入。但现在的年轻人开始重新评估这种选择的代价：一个北京普通家庭买套房要花500万，意味着首付150万需全家凑齐，还要背负350万贷款，每月还款近2万。这代表着未来30年，家庭除了基本开支，几乎没有其他消费能力，甚至不敢换工作、不敢旅游、不敢创业、不敢生病。

朱明正是看到了这些深层矛盾：当房产吸纳过多社会资源时，反而会阻碍经济正常循环。关于房价，目前有两种代表性观点，背后其实是不同群体的利益诉求：

• 一种观点认为，房价过高挤压了其他消费。家庭收入大部分用于还房贷，就没钱消费其他商品和服务，导致企业产品滞销、减产裁员，形成负向循环。这更代表未买房或刚买房的年轻人，以及需要消费拉动的实体企业。

• 另一种观点认为，中国城镇家庭约65%的财富集中在房产上，房价大幅下跌会导致居民财富严重缩水，进一步抑制消费。这更代表已拥有房产的中产家庭、依赖土地财政的地方政府，以及房贷业务占比高的银行。

从政策层面看，国家态度早已明确。“十四五”规划提出“房住不炒”“遏制投资”，意味着房地产的金融投资属性正在弱化。更重要的是，中国正进行经济结构调整，减少对房地产的依赖，加大对科技创新的投入——新能源汽车、半导体芯片、人工智能、生物医药等领域，才是未来经济增长的新动力。土地财政难以为继，寻找新增长模式是转型的必然选择。

四、中国房价未来怎么走？参考国际经验，看清本土基本面

要判断中国房价走势，不妨参考国际经验：

• 日本1990年房地产泡沫破裂后，经历了20多年调整，最严重时每年超3万人自杀，近半与经济压力相关；但2012年后，随着货币政策调整，东京房价又回升了50%-70%。

• 美国2008年次贷危机后房价大跌，但通过市场出清机制（让该破产的企业破产、该重组的债务重组），调整速度很快，2012年房地产市场就开始复苏，当年销售额增长20%。

中国的情况有其特殊性：首先，14亿人口的巨大市场仍有内需潜力；其次，城镇化率已达67%，相比发达国家80%以上的水平，还有13%左右的提升空间；最后，政府调控能力强，能避免市场大起大落。

根据高盛对全球60年来21次房价调整案例的研究，大型房地产市场平均调整周期为6年。中国房地产自2021年见顶后，按此推算，2027年前后会完成回调，但不同城市差异巨大：

• 北上广深等一线城市核心区，因医疗、教育、就业资源集中，人口持续流入，房价可能在2026年就企稳或回弹，未来或保持3%-5%的温和增长，基本与经济增速同步。

• 而人口流出的三四线城市，面临的调整压力会更大。

从全国整体来看，未来房地产市场将呈现三大特点：一是房价涨幅明显放缓，平均增速或在3%-5%；二是租金回报率逐渐回升到3%左右的国际平均水平；三是市场分化加剧，不同城市、不同区域的差异会愈发明显。

朱明在央视说的这番话，其实是在揭示一个事实：房地产高速增长的时代已经过去。这并不意味着房地产行业会消失，而是它正在回归本质——房子从投资品变回居住品，从财富象征变回生活必需品。

这种转型必然伴随震动：已买房的人可能面临资产价格波动；未买房的人虽面临更低的价格门槛，却要应对经济不确定性带来的顾虑；地方政府需寻找新的收入来源，银行要调整信贷结构，开发商要改变经营模式。

但从长远来看，这种调整既是必然，也是必要。当购房不再消耗三代人的积蓄，当年轻人不再被房贷束缚30年，当社会资源不再过度集中于房地产，其他产业才有发展空间，经济结构才能真正优化。中国经济需要找到新的增长动力，而这个过程，恰恰需要从房地产的过度繁荣中走出来。

朱明的话虽然直白，却道出了当下的现实：只有认清形势、调整预期，才能在新的经济环境中找到自己的位置。房地产的故事还会继续，只是主角和叙事角度，都将彻底不同。