贫富差距扩大，百万美元豪宅成美国房市中流通最快的板块

来源：环球市场播报

　　在美国死气沉沉的房地产市场中，最亮眼的板块当属高价豪宅。

　　美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，尽管 8 月整体房屋销量表现平平 —— 环比 7 月下降 0.2%，同比仅微增 1.8%—— 但售价 100 万美元及以上的房屋销量同比上涨了 8.4%。

　　高价豪宅的流通速度通常较快：8 月，售价不低于 100 万美元的房屋在市场上的平均挂牌时间为 27 天，仅比 25 万至 50 万美元价位的房屋多 3 天 —— 而 25 万至 50 万美元正是美国房屋交易的主流价格区间。

　　高端房产市场的火热，再次反映出美国日益扩大的贫富差距。经济不确定性与高抵押贷款利率让许多购房者（尤其是首次购房者）望而却步。但预算充足的购房者往往对自身工作稳定性更有信心，且更有可能持有股票投资 —— 在近期的牛市中，这些投资已实现增值。此外，还有一部分 “升级置换型购房者”，他们在当前住房中拥有较高净值，因此可以通过现金支付或大额首付的方式，减轻高利率带来的压力。

　　“高端市场表现良好，” 全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）上月表示，“这得益于股市财富的增长，以及升级置换型购房者所拥有的房产净值。”

　　地区差异

　　美国各地房地产市场差异显著。尽管购买一套 100 万美元的房屋需要可观的收入支撑 —— 按常规负担能力指标及当前抵押贷款利率计算，年收入至少需达到 25 万美元 —— 但这一价格在部分地区并非绝对高端。在旧金山湾区的圣何塞等生活成本极高的地区，100 万美元的房屋甚至可能低于当地中位房价。房地产平台Realtor.com将 2025 年的 “入门级豪宅” 定义为售价 130 万美元及以上的房屋，这一价位属于全美房价排名前 10% 的区间。

　　不过，除洛杉矶、圣地亚哥、旧金山、纽约、波士顿等少数高房价都会区外，100 万美元及以上的房源相对稀少。全国房地产经纪人协会数据显示，8 月美国房屋销售中位价为 42.26 万美元，100 万美元以上的交易仅占总交易量的 8.4%。

　　34 岁的克里斯西・廷普森（Crissy Timpson）与丈夫即将在新泽西州穆尔斯敦（Moorestown）完成一套约 100 万美元房屋的交易。为了给 10 只救助动物和计划中的宝宝腾出更多空间，同时缩短丈夫（美国空军征兵人员）的通勤时间，他们最初计划购买低价房屋。但后来发现，预算过低往往意味着要购买需要翻新的房屋，于是便提高了预算。

　　“所有东西都贵得离谱，” 廷普森说，“一套甚至没翻新过的房子就要卖到 50 多万美元，在我看来这不是一笔好投资。”

　　廷普森经营着一家成功的政府合同承包公司，这份收入让他们有底气购买一套 “拎包入住” 的房屋；此外，他们还符合美国退伍军人事务部（VA）贷款的申请条件，可享受优惠条款。他们在首套住房中积累的净值也起到了缓冲作用：四年前景花费 20 万美元购买的这套房子，如今市值已升至约 36 万美元。

　　花 100 万美元，他们能买到一套五卧室、面积 4000 平方英尺（约 372 平方米）的新建房屋，占地近两英亩（约 0.8 公顷），带有围栏庭院和高端家电 —— 廷普森认为，这样的配置值得前期多投入一些资金。

　　“这套房子真的太漂亮了，” 廷普森说，“对于新建房屋来说，定在这个较高价位是合理的。”

　　在远离高房价东海岸的拉斯维加斯，专注高端房产的房地产经纪人、莱博集团（Lebo Group）创始人布莱恩・莱博（Bryan Lebo）表示，当地豪宅流通速度一直很快。截至 8 月，拉斯维加斯地区 100 万美元以上的房屋销量已接近 1300 套，有望超过 2024 年的纪录 —— 当年该价位房屋销量为 1776 套。

　　莱博在拉斯维加斯生活了 30 多年，他认为全国性的财富分配趋势是推动当地高端房市增长的原因之一。从本地因素来看，拉斯维加斯的快速发展（包括赌城大道以外区域日益繁荣的艺术与餐饮场景，以及新增的职业体育球队）正吸引更多高净值购房者。此外，拉斯维加斯的 “避税天堂” 身份也起到了助推作用：莱博经常为移居当地的客户服务，其中许多人来自加利福尼亚州，要么拥有自己的企业，要么从事可远程办公的工作。

　　“过去五年，拉斯维加斯发生了太多变化，使其成为更受富人青睐的居住地，” 莱博说。

　　在其职业生涯的大部分时间里，由于潜在买家群体有限，莱博通常会告知 300 万美元房产的卖家，交易可能需要耗时一整年。但如今情况已发生改变。

　　“现在，300 万美元的房子算不上什么稀罕物了 —— 这个价位已经相当普通，” 莱博说。

　　库存变化

　　今年以来，美国各价位房屋的库存均大幅增加。这为购房者提供了更多选择，在某些情况下，也让他们在与卖家谈判时拥有更大空间。

　　延伸阅读：现在是买房的好时机吗？

　　尽管库存激增，高端市场的房价依然坚挺。科德韦尔银行家全球豪宅部（Coldwell Banker Global Luxury）的一份报告显示，截至 2025 年中期，豪华独栋住宅价格同比上涨 1.8%，销量同比增长 1.7%。

　　在亚利桑那州斯科茨代尔（Scottsdale），豪华住宅的起售价通常在 200 万美元左右。罗斯・里昂苏富比国际房地产公司（Russ Lyon Sotheby’s International Realty）的豪华房产顾问丹尼尔・隆巴德（Daniel Lombard）表示，尽管今年这些豪宅的流通速度不如去年快，但在该价位区间，大多数买家能以现金支付且无资金顾虑，因此市场主导权仍在卖家手中。

　　“我认为，在很大程度上，目前高端市场仍是卖方市场，” 隆巴德说，“我觉得在当前价位，这些买家暂时对（经济不确定性）更具‘免疫力’。”

　　科德韦尔银行家附属公司（Coldwell Banker Affiliates）总裁贾森・沃（Jason Waugh）认为，今年下半年乃至 2026 年，高端房市都没有放缓的迹象。

　　“我们相信，高端房市将保持非常强劲的表现，” 沃说。

　　在他看来，经过数年销量持平或下滑后，美国整体房市预计将再次回升。而在这样的趋势下，高价房屋通常会最先受益。

　　“豪宅市场永远是领涨者，” 他说。