香港楼市迎早高峰，聊聊谷雨背后的含义

家人们，最近在研究山楼市周期模型，目前从价格、涨幅和涨速多方综合变化来看，香港房价现在就像早上 7-9 点的太阳，刚冒头要往上走了，节气来形容的话，现在是 属于“谷雨”，香港救市政策暂时不会再加码。这话听着玄乎，今儿咱就掰开揉碎了聊一聊。

先给大伙把这几个关键信息翻译成人话。所谓 “冰山模型”，其实就是把楼市周期比作冰山，露在水面的涨跌是表象，底下藏着经济、政策、资金这些真动因。说现在是 “早上 7-9 点”，意思就是楼市刚从低谷爬起来，开始往上走但还没到正午的旺期。“谷雨” 这个节气更有讲究，谷雨是播种后盼丰收的阶段，对应楼市就是政策已经撒完种子，接下来看市场自己长了，所以救市力度不会再加大。

咱再看实打实的现状。根据 9 月底最新数据，香港二手私人住宅的平均呎价大概在 12000 港元左右（1 呎约等于 0.09 平方米，换算成平方米就是 13 万港元上下）。表面看整体涨幅不算猛，中原城市领先指数在 8 月还微跌了 0.08%，但不少区域已经悄悄抬头了 —— 沙田第一城这类 “细价盘” 集中的区域，二季度成交价环比涨了 2.3%，上水、粉岭这些北部片区，300 多呎（约 32 平）的小户型成交价普遍在 480 万港元左右，比年初涨了 5% 左右。可能有人说 “才涨这么点也算涨？” 但要知道，2024 年全年楼价跌了近 7%，从 2021 年高峰算更是跌了 30%，现在能稳住还局部回升，已经是拐头的信号了。更关键的是成交量，2025 年前 8 个月二手房就成交了 25404 宗，已经达到去年全年的 75%，说明买的人确实多起来了。

为啥偏偏现在能涨起来？不是政策突然发力，恰恰是政策 “歇脚” 后，市场自己动起来了。2024 年撤辣、放宽按揭那些大招已经把路铺好了，今年就加了个 “400 万以下房子印花税只收 100 块” 的小政策，省了好几万税费，直接让 400 万以下的房子成交暴增 346%。但真正拉着市场往上走的是三样东西：

第一是钱变便宜了。美联储降息后，香港房贷利率跌到 2% 左右，比小面积房子的租金收益率还低。就像上水那个 32 平的小户型，月租能到 1 万港元，算下来租金回报率接近 2.5%，比房贷利率还高，这不就有人愿意进场了吗？所以 500 万以下的小户型成交涨得最猛，反倒是大户型没动静，都是算过账的。

第二是内地买家回来了。2024 年撤辣后，内地人买房税费省了上百万 —— 以前买 1000 万的房子要交 300 万税，现在只要 37 万。2025 年前四个月就有 3782 宗内地买家入市，上水、粉岭这些靠近深圳的片区，撤辣后光中介就卖了四五十套，不少人都是冲着租金回报来的。这些人不是瞎买，专挑 40 平米以下、租金回报率能到 2.7% 的小户型，比放银行划算多了。

第三是香港经济真回暖了。上半年金融业集资超去年全年，二季度 GDP 涨了 3.1%，老百姓敢花钱了。还有 35 万人才抵港，租房需求暴增，租金都连涨 4 个月了，房价自然稳得住。以前是政策拖着市场走，现在是经济推着市场走，这才是真底气。

这波上涨会带来啥影响？先说好的一面：业主心里踏实了，2024 年那些负资产的家庭能喘口气了，毕竟 2024 年三季度负资产按揭都破 4 万宗了，现在房价稳点，断供风险就小了。开发商也敢推新盘了，但不是瞎涨价，万科上然 2 期还打 16 折卖，折实呎价 1 万出头，说白了还是在去库存，毕竟还有 9366 套待售房子等着卖呢。

但坏消息也得说透：分化太严重了。太古城这类中档小区才涨 0.4%，贝沙湾的豪宅还在跌 2.5%；住宅回暖了，写字楼、商铺还在跌，零售租金都连跌十个月了。这哪是全面上涨？分明是局部 “冒头”。

最后说我的实在话，这波 “早上 7-9 点” 的行情，看着热闹但别迷信。首先，救市力度不加码是好事，说明市场在自己造血，总靠政策喂饭的市场长不大。但咱得看清，这是 “弱复苏” 不是 “强反弹”，楼价从低谷才涨 1.26%，成交量离 2021 年的高峰还差远了。

其次，所谓的 “多方优势” 是虚虚实实掺着的。内地买家和刚需是真力量，但库存压力也是真问题，18 个月的去化周期，开发商想涨价也不敢使劲涨。就像早上 7 点的太阳，看着亮但温度还没上来，说不定还会被乌云挡一下 —— 瑞银都预测今年楼价可能持平，要是美联储突然加息，或者经济回暖断了档，行情随时可能歇脚。

最关键的是，这波行情跟普通老百姓的关系没那么大。480 万的房子涨 5% 就是 24 万，普通人还是得凑首付；那些涨的区域都在新界，上班在港岛的人住过去折腾。说白了，这更像资产配置者的游戏，不是咱刚需的狂欢。

所以别光盯着指数涨没涨，得看背后的逻辑硬不硬。现在的香港楼市，就像谷雨时节的庄稼，刚冒芽但得小心伺候，浇水（政策）够了，接下来就看天气（经济）给不给力。至于这芽能不能长成庄稼，咱还得接着瞧。