北京一小区28部电梯维保，竟要345万？业主质疑：多份鉴定报告如“复制粘贴”

电梯使用已16年，按说无论进行大修还是换新，对业主来说都是一件好事儿。然而，面对小区业委会及物业一起发来的《住宅专项维修资金使用建议书》，海淀区长河湾小区的业主们却犯了难！

签吧，公维金申请使用程序和电梯安全鉴定报告多处存疑；可若是不签，电梯安全事关重大，万一出现事故，拒绝签名的业主则要承受道德与责任风险的双重压力。小区面临的电梯修换问题该如何解决？北京晚报记者展开调查——

起因

修换28部电梯业主不“买单”

“大修或更新电梯得动用小区的公维金，可电梯鉴定报告遭到大家的普遍质疑，这个字签还是不签，我们都为难。”

“我们不是不同意用公维金修电梯，钱得花个明白。鉴定报告显示，电梯从2023年10月8日起开展鉴定，2024年3月5日出具报告，鉴定都进行快两年了才告诉业主，项目招投标大家也都不知情。”

“找业委会很多次了，虽然9月15日开了说明会，中标公司出来说电梯该修了，可电梯鉴定机构没露面。”最近，修换小区28部电梯一事，引发长河湾业主们的广泛讨论。

长河湾小区8号楼下张贴着《住宅专项维修资金使用建议书》，内容大意是，3单元这部电梯已使用16年，电梯机械部件和电气部分磨损老化，存在极大安全隐患。根据相关规定中一般住宅专项维修资金的使用条件，并经北京市建设工程质量第五检测所有限公司鉴定，“符合大修标准”。

长河湾小区业委会及物业张贴通知，建议使用公维金大修或更新28部电梯。

该建议书显示，经公开招标，中标单位为升福楼宇工程有限公司。该部电梯大修工程包括对存在锈蚀、烧蚀、磨损与老化的部件进行维修、更新。同时对曳引机、控制系统、层轿厢门、限速器—安全钳系统进行检修、润滑、调整。建议使用公维金大修。

该建议书由长河湾小区业委会与小区物业联合发出，落款时间为2025年9月11日，公示时间为9月11日至25日。建议书旁还张贴着一张通知，称物业公司已聘请北京市建设工程质量第五检测所有限公司对长河湾小区电梯进行了抽查，并出具了电梯鉴定报告，结论为该部电梯已超过保修期，“经评估，该电梯存在安全隐患，建议维修或更新。经过招投标，确定升福楼宇工程有限公司为施工单位”。

据了解，该小区共10栋楼28个单元，均贴出了该类建议书及通知，有25部电梯涉及大修，每部维修费用在10万元左右，3部电梯需要换新，共计28部电梯。

质疑

申请程序和鉴定报告有漏洞

业主们认为，根据我国《住宅专项维修资金管理办法》以及《北京市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，使用住宅专项维修资金进行电梯大修或更换，物业应先根据维修和更新、改造项目提出使用建议，由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，物业或业委会才能组织实施使用方案。

“在绝大多数业主均不知情的情况下，业委会单方决定做了电梯鉴定，鉴定做了两年才告诉业主。公维金的使用原则是公开透明，业委会不是公维金的所有权人，也不是公维金管理人，其做法违反了公维金使用程序规定。”有业主说。

25份涉及大修电梯的鉴定报告高度雷同，这也让不少业主产生疑虑。业主向记者展示了这25份电梯安全鉴定报告，“我们要了很久才拿到，这些鉴定报告关于鉴定问题的描述及结论高度一致。事实上，每部电梯运行时长、载重等并不相同，不可能出现如此高度一致的状况。”

业主质疑25份电梯鉴定报告多项内容高度一致。

业主指出，这25份报告还存在不少问题。例如，在“制造单位”一栏中，报告内均填写着“通立电梯有限公司”。这与该小区住宅楼所使用的电梯品牌不符。“我们用的是日立牌电梯。”业主据此担心，这些鉴定报告中采用的参数并非该小区所用电梯的参数。

长河湾小区使用的是日立牌电梯，近两年来年检均合格。

电梯鉴定报告的部分内容表述也不够明确。比如，表中“检查部件”为“制动器”，在“电梯现状现场检查结果”一栏中，写的是“使用时间较长，建议更新”。“缓冲器”部件，检查结果“有锈蚀现象”，但对于该部件是该检修还是更新，报告未写明相关建议。

业主认为，报告里多处写着“使用功能正常，建议对其检修”或是“使用时间较长，建议对其更新”，“但这些部件磨蚀程度多大，再使用是否有安全隐患，报告都没说清楚。”

将收集到的25份电梯鉴定报告一一对比，业主发现，这25份报告竟然共用了两个模板：仅在表2第7项“控制柜”中，15份报告写的是“变频器故障率高，建议更换变频器”，另外10份报告写的是“主板故障率高，建议更新主板”，其余20余项大小部件的检查结果均一致。

“我们怀疑这些报告都是复制的。”不仅如此，高昂的维修费用，也让业主难以接受。此次改造，合同估价为345万元。建议书显示，每部电梯维修费在10万元上下，而多位业主进行市场调查后认为，目前更换一部电梯的市场零售价不过十一二万元。“我们对接了日立公司，还查看了多个单位或小区的招标文件，新买一部日立电梯包括运输和安装，也就15万余元。”业主算账称，“若花10万元进行维修，为何不再加一点钱换一部新电梯？”

回应

将协调鉴定部门解答业主疑问

针对业主提出的问题，该小区物业公司一负责人表示，有关电梯安全问题，应向电梯检测机构询问。记者多方寻找到检测机构联系电话，但均无人接听。

针对业主的质疑，记者辗转联系到该小区业委会负责人。该负责人解释，之所以电梯鉴定报告拖了两年才公示，是因为在此期间牵涉到业委会换届，以及发生了业主与物业、业委会之间的矛盾纠纷，相关进程因此被搁置。

先鉴定并招投标，再让业主签字使用公维金修换电梯，这一程序是否合法？该负责人表示，“2023年海淀区相关部门对小区电梯进行强制维修，一共大修了20余部电梯。当时就有业主要求对自家单元的电梯进行维修。业委会开会并授权物业对电梯进行鉴定、招投标。我印象里发了公告。”该负责人进一步解释，业委会成员本是义务服务，对相关法律规定的认识不太专业。电梯大修或更新是否进行，要看业主的签字比例，“不想修，不想换，不同意就行。”

至于电梯大修费用约10万元，是否可用来换一部新梯等问题，该负责人称此次负责鉴定的是权威机构，其建议应该是有依据的，“业主提的这个问题很好，业委会先内部沟通一下，等同鉴定机构联系后，再由他们来详细答复。”

律师分析

招标未经讨论，不合法

北京市中闻律师事务所律师任晨光分析认为，电梯大修和更新涉及设计、配件选型、外观装饰和造价等，不同的设计方案、配件选型和外观装饰，价格差异比较大。所以在确定招标方案之前，除了做必要的安全鉴定，更重要的是要事先征求业主意见，“对使用公维金进行电梯大修或更新，业主应有知情权、选择权和表决权。”

目前，长河湾小区面临的修换电梯业主不愿“买单”的情况，根本原因是物业公司先进行了招标，然后由业主来签字确认是否接受招标结果，没有事先讨论的过程，不符合相关法规规定。

任晨光建议，业主、业委会和物业公司共同对目前的招标结果进行协商，看方案是否符合业主的需要，对不符合需要的地方进行调整。如果业主对目前的方案不满意，物业公司不愿意协商或协商无果，业主可以在征集签字意见时选择投反对票，否决目前的招标结果，然后重新进行电梯大修或更新方案的讨论，讨论通过后再进行招标。

看看门头沟邻居们都在团什么？

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■来源：北京晚报微信公众号
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