“以租抵债”的租赁权，能否阻却法院强制执行？

案情回顾

在某民间借贷纠纷执行案件中，申请执行人张某与被执行人李某因债务履行问题诉至法院。法院经审理作出生效判决，确认李某应向张某偿还借款本息，但因李某未履行义务，张某向法院申请强制执行。执行过程中，法院依法查封了李某名下的一处商业房产，并裁定对该房产进行司法拍卖。

案外人王某得知后，向执行法院提出书面异议。

王某主张，其与李某在法院查封涉案房产前两个月已签订《房屋租赁合同》，约定租期十年，租金以李某拖欠王某的劳务费用及投资收益抵偿，一次性付清。王某据此要求法院确认其享有“买卖不破租赁”的权利，并在房产拍卖时享有优先购买权，请求带租约拍卖或阻止向买受人移交占有。

执行法院对王某的异议进行了审查，并作出裁定。王某不服，向上一级法院申请复议。

案件结果

法院经审查认为，王某虽提交了租赁合同，但其所称的“以租抵债”实质是以房屋使用权抵偿债务的履行方式，并非典型的租赁关系。王某未能提供充分证据证明其债权真实合法，亦未证明在法院查封前已实际占有、使用涉案房屋。

因此，法院认定王某对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，最终裁定驳回王某的异议请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、“买卖不破租赁”原则

“买卖不破租赁”是我国法律为保护承租人权益而设立的，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定使得原本属于债权的租赁权具有了对抗第三人的物权化效力，是对合同相对性原则的突破，其立法本意在于维护租赁关系的稳定，保障承租人的居住或经营权益。

然而，租赁权的这种特殊保护并非没有边界。根据《民法典》第七百零三条对租赁合同的定义，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这表明，典型的租赁关系核心特征是以租金换取使用权，双方具有建立租赁关系的真实合意。

二、以租抵债的“租赁权”能否阻却强制执行？

本案中涉及的“以租抵债”则与典型租赁关系存在本质区别。其实质是债务人无力清偿金钱债务，遂以房屋使用权抵偿欠款，更接近于以物抵债的一种变形，或者说是债的履行方式。在这种情况下，双方的真实意图可能并非建立长期的租赁关系，而是解决既存债务问题。

正是基于这种特殊性，人民法院在审查“以租抵债”能否阻却强制执行时采取更为审慎的态度。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人主张阻止向受让人移交占有被执行不动产的，需同时满足“人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同”与“查封前已占有使用该不动产”两个要件。该规定的目的正是为了防止被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系阻碍执行。

在司法实践中，对于“以租抵债”情形下租赁权对抗效力的审查，法院通常会从多个维度进行综合判断。首先会重点审查基础债权的真实性、合法性及数额合理性，如果基础债权本身存在瑕疵或无法证实，那么所谓的“以租抵债”就失去了合法基础。其次会严格审查占有使用的事实，必须证明在查封前已实际、合法地占有使用房屋，如办理交接手续、实际入住、生产经营等，仅有一纸合同而无占有事实，不足以对抗强制执行。此外还会考察租赁条件是否符合市场正常交易习惯，若租金明显低于市场价格或签订时间临近查封日且无法合理解释，可能被推定为恶意阻碍执行。

本案中，王某主张的“以租抵债”未能通过上述审查标准的检验。其既未充分证明基础债权的有效成立，也未提供证据证实在查封前已实际占有房屋，因此其所谓的“租赁权”不具备阻却执行的效力。

三、执行程序中如何审查案外人提出的租赁权异议？

当案外人以其享有租赁权为由提出执行异议时，执行法院的审查遵循严格的程序。首先进行形式审查，判断异议人提交的租赁合同、租金支付凭证、占有证据等材料是否在形式上完整，签订时间是否早于查封日期。

对于形式无瑕疵的异议，法院会进一步实质审查租赁关系的真实性，包括调查租金支付方式、占有使用的持续性、合同条款是否符合常理等。

在这个过程中，法院需要精细权衡申请执行人的债权实现利益与案外人的租赁权保障利益，若租赁权真实合法成立在先，则应依法保护；若存在虚构或恶意，则不能牺牲执行债权人的合法权益。

律师寄语

基于上述分析，北京泽达律师事务所再次提醒：

对于意图通过“以租抵债”获得房屋使用权的债权人而言，必须确保基础债权真实、合法、明确，并以书面合同固定双方合意。更为关键的是，应及时完成租赁物的实际占有接管，并保留完备的占有证据链，如交接清单、物业备案、费用缴纳记录等，以备不时之需。切不可满足于一纸协议，而忽视占有这一核心要件。

对于申请执行人而言，若发现被执行财产上存在可疑的长期租约或“以租抵债”安排，应积极向法院提供线索，主张审查租赁关系的真实性，防止执行财产价值被不当贬损。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领