房屋漏水渗水应对指南

转自：民商法律实务研究

01引言

房屋漏水渗水问题乃是日常生活中常见的邻里纠纷之一，它不仅对房屋的物理结构造成损害，还往往引发一系列的法律争议。在这类问题中，明确被侵权人与侵权人的权利与义务，以及各自的应对策略，至关重要。本文将从侵权人和被侵权人的角度出发，探讨如何应对房屋漏水与渗水问题，并剖析相关的法律责任、提出初步解决方案。

02案例

自2024年3月起，原告李某发觉其居住的房屋客厅顶部及卧室墙角处开始出现不明水渍，且随着时间的推移，水渍范围不断扩大，致使墙面涂料脱落、墙纸霉变，严重影响了原告的正常居住环境与房屋安全。经物业初步检查，怀疑漏水是因楼上张某家中卫生间防水层老化失效、下水管道接口松动所致，漏水通过楼板缝隙渗透至原告家中，从而造成了损害。为明确漏水原因并寻求解决方案，原告李某多次尝试与被告张某进行沟通协商，要求其对漏水问题予以修复，并赔偿因其房屋漏水给原告带来的经济损失。但被告却以与己无关为由推脱，双方因此未能达成一致意见。鉴于协商无果，为维护自身合法权益，原告李某委托律师通过法律途径解决纠纷，请求被告立即停止侵害行为，修复漏水部位，并赔偿原告因房屋漏水导致的直接经济损失。

03渗漏侵权涉及法律依据

1. 侵权责任

依据《民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。若房屋漏水系由某人的行为过错导致，则该行为人应承担侵权责任。

2. 损失分担

根据《民法典》第一千一百八十六条，受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的规定由双方分担损失。在无法证明过错的情况下，损失可能需要根据实际情况由当事人共同分担。

3. 停止侵害与修复

依据《民法典》第一千一百六十七条，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。因此，在房屋漏水的情况下，被侵权人有权要求侵权人及时修复漏水问题。

04代理诉讼落地方案

1. 证据收集与固定

（1）现场勘查与拍照：详实记录漏水现场、受损物品以及受损程度，确保证据的真实性与完整性。必要时，可申请公证处对现场证据进行公证保全。

（2）维修记录与费用凭证：收集维修单位出具的维修报告、费用发票等，用以证明修复漏水及损失的具体金额。

（3）证人证言：若有目击者或物业公司人员能够证明漏水事实及责任归属，应及时收集其证言。

2. 分析法律关系

根据漏水原因，明确本案属于侵权损害赔偿纠纷。被告因不当使用房屋或未妥善管理，导致漏水情况发生，侵害了原告的财产权益。被告作为楼上业主，有义务妥善管理和维护自己的房产，以防止损害他人财产。在本案中，被告未能尽到管理义务，致使漏水事故发生，应承担主要责任。同时，需考量原告是否存在一定过错（如长期未居住、怠于监督等），但这并不影响被告主要责任的认定。

3. 明确诉讼请求

（1）停止侵害，恢复原状：要求被告即刻停止侵权行为，并解决房屋漏水问题。

（2）承担修复费用：依据维修单位出具的报告和发票，要求被告承担修复漏水的全部费用。

（3）赔偿财产损失：包括因漏水导致的家具、衣物、床上用品等物品的损失，根据购买记录、折旧情况及市场价值进行评估，要求被告赔偿相应金额。

4. 协商与诉讼

在充分收集证据后，首先尝试与被告及物业公司进行协商，力争达成和解协议。若协商不成，则准备起诉材料，包括起诉状、证据清单、法律依据等，向法院提起诉讼。

应对策略

* 下面将从被侵权人和侵权人的角度提供相应的应对方案，以供参考

01被侵权人的应对策略

1. 及时保护现场并固定证据：当发现房屋出现漏水或渗水情况时，被侵权人应第一时间进行检查，精准确定漏水的具体位置和原因。随后，应立即向物业或相关责任人报告，以便及时采取措施防止损失扩大。紧接着，应通过拍照、录像等方式固定证据，包括漏水部位、损失情况等，以便后续维权。

2. 协商解决：首先可尝试与侵权人（如楼上邻居、开发商、物业公司等）协商解决，要求其及时修复漏水并赔偿损失。协商时，可邀请物业或社区工作人员作为见证。倘若双方能够达成一致，可以通过签订协议的方式明确维修责任和赔偿金额。

3. 申请评估与鉴定：若双方对损失金额存在争议，可申请具有资质的评估机构进行评估。评估结果可作为赔偿依据。

4. 提起诉讼：若协商不成，可选择通过法律途径向法院提起诉讼，要求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等侵权责任。在诉讼过程中，应充分提交证据以支持自己的主张。

02侵权人的应对策略

1. 立即行动：一旦发现漏水问题，应即刻采取措施，如关闭水源、使用桶和毛巾收集泄漏的水等，以减少损失。

2. 查明原因：深入调查漏水的原因，究竟是由于管道破裂、屋顶损坏还是其他原因。

3.查询房屋销售合同：应收集包括房屋销售合同、补充协议等所有相关合同文件，确保其完整无缺。然后仔细阅读，特别关注与渗漏问题相关的条款，如房屋质量保证、维修责任、开发商义务等方面。同时，注意质量保证期限，查看合同中关于房屋质量保证的期限规定，因为若漏水问题发生在质量保证期内，可能会对责任的认定产生影响，还要检查维修责任约定，确定合同中对于房屋维修责任的归属，明确在出现渗流等问题时应由哪方负责维修。留意通知义务，注意合同中是否有关于发现问题后及时通知的义务规定，若有则应确保在发现漏水问题后按照合同要求及时通知相关方，若对合同条款的理解存在疑问，可咨询专业律师或相关领域的专家以获取准确解释和建议。在检查合同过程中，如有发现对自己有利的条款或证据，应妥善保留，以备在后续的协商或诉讼中使用。通过仔细检查这些条款，侵权人可以更好地了解自己的权利和义务，为解决房屋漏水问题提供有力依据，同时积极与相关方沟通协商，寻求合理的解决方案也是解决纠纷的重要步骤。

4. 积极配合修复：一旦确认漏水系由自己行为导致，应立即采取措施修复漏水，联系专业维修人员，对漏水部位进行彻底修复，确保问题得到妥善解决，以消除对相邻不动产的损害。

5. 沟通协商：主动与楼下或受影响的邻居进行沟通，说明情况并表达歉意，尝试协商解决问题。在无法证明过错或双方均有过错的情况下，应按照法律规定或双方协商结果合理分担损失。

6. 积极应诉：若被诉至法院，应积极应诉并提供相关证据支持自己的主张。同时，应尊重法院判决并积极履行赔偿责任。

总结与建议

房屋漏水渗水问题涉及复杂的法律责任与权益保护问题。被侵权人应依法维权，及时保护现场并固定证据；侵权人则应积极承担责任并修复漏水问题。同时，建议业主和租户应加强房屋的日常维护和检查工作，预防漏水渗水问题的发生，以法律手段与预防措施相结合的方式，共同维护和谐稳定的居住环境。