北京买房：理清思路，购房建议1669

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我有一套上地学区（上地南路）的学区房，100m2，6层，现在孩子刚用这个学位上了一年级。想请问下，是不是有了学籍就可以卖掉了，是不影响后面小升初吧？

如果是这样，就想把这个房子卖掉（21年买的，看现在报价已经持平了），然后在海淀其它地方买个300万以下，出租收入好的小房子放户口。请问这个思路是否可行，如果可以的话，有什么小区的房子可以推荐。

A：

1、海淀有了学籍就不影响小升初了，房子可以卖，户口迁到外区都行，不影响高中和高考。

2、卖了上地的，然后再买个海淀租金高的放户口？放户口好办，租金高的看跟谁比吧，在海淀内部租金收益高的不难找，那几个学区溢价低的学区都相对租金高。

但海淀的普宅多少都带点儿学区溢价，而租客用不上学位，人家也就不支付这部分配套价值的租金，所以收益率一般都低于朝石丰的非学区房。

另外300万以下怎么说呢，反正400万左右的在海淀都算占坑儿房，溢价一般都略高于板块平均值，租金收益率也就相对低点儿。

3、所以您这思路看是否必须把户口留在海淀吧。如果必须在海淀，那就看看溢价低的学区，比如上地东边的西三旗清河就有这价位的，收益率普最高应该在2%左右。高于北京1.8%的平均值，但低于同等价位2.2-2.4%的平均值。

如果不是非得把户口存在海淀，那常规建议是买朝阳的，没溢价，租金更高+没风险。

4、什么小区的房子？那肯定是老小区啊，俗称老破小的，尽量别买公寓。建议是看房时每套房都算算溢价率，用租售比也一样，尽量买溢价低的，这种时期有可能捡漏儿，就是得碰。这就在京新和京藏以东找吧，房源应该不少，看房时算账就行。

仅供参考。

二

Q:

请问，我挺不明白的，北京房价降了这么多你们看不见吗？你们手里好几套房的难道不心里不担心吗？房子有投资属性的时候才是资产，现在没有投资属性了就是消费品，是会越来越不值钱的，你们怎么就不懂及时止损呢？都是什么心理？

A：

1、什么心理，正常人的心理呗，手里有粮心里不慌的心理，饱汉子不知你们饿汉子饥的心理，房子买的早成本低+有恃无恐的心理。

2、北京房价确实降了一些，但不过是降到2016年底的程度，怎么了？我家的房子全都比这买的早，就算再腰斩都到不了我的成本线，我为什么要担心啊？虽然是房租也降了点儿，但我每个月仍然有现金流入账，这难道不是投资属性吗？

请问黄金有投资属性吗，你买几根金条能租出去吗？股票有投资属性吗，几千只股票有几个能每年分红的？古玩艺术品有投资属性吗，能租给博物馆展览会收租金吧？存银行买基金有投资属性吗，利息低的不够通胀的，利息高的则是庄家惦记着你的本金呢。

那对于普通百姓来说，能稳妥的就只有房子了。当然我说的只是北京，小城市那些不好出租+人口外流的就真的是越来越成为消费品了。

3、多说一句，北京每年成交新房才5万套左右，二手房10多万套，跟800万套的存量房相比不算什么，从房价下跌年至今，真正赔钱或跌穿成本线的没多少比例。

而且就算是这期间高位买了房的，大多数也是“换房”。比如用曾经几万块钱买来的公房置换，可以说从总价来说赔了，但如果算成本的细账，你觉得他们真的赔了吗？

4、就算是赔了，那为什么要及时止损啊，才跌了这么点儿，租金收益率又比银行利息都高了，我凭什么卖啊？普通人手里拿着巨款不是好事儿的，尤其像我这如黄花儿似的小老头儿，指不定就让哪个老娘们儿惦记上了，先要肉体再要棺材本儿。所以还是拿着房子吧，比卡里存着几百万现金踏实。

5、另外买不起房的总认为北京房子必定贬值，但其实这些人如果有买得起房的巨额现金，恐怕更要担心贬值了。40年前流行万元户，30年前腰缠10万就是大款，20年前百万买房的都是土豪，但从十年前开始，千万的在北京都算是中产了吧？

所以我认为您可能是既没房，也没多少钱，也就感受不到北京业主们的痛苦。真羡慕您，活的太轻松了，一定要坚持一辈子哦。

6、总之就这样儿吧，这就是我的心理，如果咱们不是一个认知或经验的层次，恐怕相互不好理解吧。所以您还是继续保持想不通吧，一旦想通了，或许您就具备在北京买房的实力了，那样您会很痛苦很纠结的，真不想看到您堕落到那种地步。

仅供参考。

三

Q:

再请教置换问题，如果我先不卖牛街的，而是再买一套鹏润家园的自住，这样会不会就是对冲掉风险了？

A：

1、我没理解，这怎么能叫对冲风险呢？打个不恰当的比方吧，相当于先不跟X生活不和谐的分手，而是再找一个半老的名媛处着，那不是事儿更多了吗？何必不一步到位的分手之后找个大家闺秀呢？自身又不是没条件。

2、不卖牛街的，结果就是住着不舒服+租金收益率比北京平均值低了至少20%，少挣钱不就等于多花钱了吗？而且这溢价部分还有保值的风险。

买一套鹏润的自住，这种老公寓的优势就是居住的性价比高，出租的话租金高，相当于工资高多挣钱了。可这种老公寓的劣势是价格走势偏弱，最好成绩也就是不落后大盘。这就跟过气儿的名媛似的，消费不低，但不太受追捧了，发展空间有限。

3、所以我不太理解您的想法，牛街这套值600多万，鹏润的也得600多万吧？1000多万能买一套很好的改善次新房了，何必不一步到位呢？否则将来大概率还是置换，这不是事儿更多了吗？

4、我这比方打的不合适，大概就这意思吧，还是看您自己的判断。

仅供参考。

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