劲爆！13年后“地产一哥”竟然发生惊天转变！

提到央企巨头保利发展，很多人的第一印象是什么？

可能是近年来统治市场的“规模一哥”，是精益求精的“产品卷王”，或者是使命必达的“铁军队伍”。

这些标签，或多或少能勾勒出保利发展的基本面，但却不一定完整。

举个例子，代表保利发展最高端产品力的“天系”，自面世已历经13年沉淀，成为中国地产界唯一跨越三个完整周期的顶奢产品线。

广州保利天悦

13年时间里，保利发展始终以集团顶尖的产品力，为自己的高端产品赋能，不断注入新的生命力。

尤其在近几年，艳姐发现，保利发展在高端产品领域的沉淀正不断加速——一种更为深厚、更为从容的高端产品力，正悄然成型。

但遗憾的是，这样的变化，尚未被行业充分认知。

所以今天，艳姐就和大家一同解读：保利的高端产品力究竟强在何处？支撑这种实力的底层逻辑又是什么？

01

一部动态进化的

产品“源代码”

如果你留意保利发展在高端市场的产品布局，便不难发现这种“保利式”的鲜明特质。

首先，多数开发商的高端产品仅有一个品类，但保利发展的高端产品谱系相当丰富。

在“天系”这个统一品牌语境下，保利发展逐步构建了天悦、天珺、天瑞、天际、天瓒、天曜、天奕等一系列子品牌矩阵。

“天”字一以贯之，象征对核心城市核心地段的坚守；而跟在后面不同的字，各自代表一种产品哲学与生活方式。于是我们看到：

“天悦”铸就传奇豪宅，“天瓒”诠释慢奢情调，“天珺”营造生态美宅，“天瑞”演绎国风奢雅，“天曜”定义老钱名仕，“天奕”主张松弛舒居……

广州保利·天奕实景图

高端产品系的枝繁叶茂，并非一日长成，而是源于持续深耕、反复打磨，精准适配不同客群与市场需求。

广州保利天曜会所实景图

每一种风格，都不是悬浮的营销辞令，而是落地为可感、可知、可栖居的审美现实。

其次，多数房企高端产品只是偶尔出圈，但保利发展高端产品“爆款”已成标配。

近两年来，保利发展的高端项目在全国多地持续绽放，几乎做到“入市即热点，加推必炸场”的程度。

在广州，保利·天瑞荣膺“2023年全国十佳豪宅”，并于2024年登顶天河三冠王；保利·天奕首开去化超200套，自4月底开盘至9月底销售额突破55亿，月均稳居广州网签销冠，至今仍领跑1-9月全市网签榜单。

广州保利·天瑞实景图

在上海，保利·天奕首开认购率高达197%，两小时即告售罄，迅速跻身6-8月上海销售套数TOP2，并于7-9月强势登顶销冠。

上海保利·天奕实景图

在宁波，保利·海晏天珺全年销售额超25亿元，实力斩获《克而瑞2024上半年全国十大高端作品》，成为当之无愧的市场焦点。

宁波保利·海晏天珺实景图

在成都，保利·花照天珺三次开盘、三次涨价、三次售罄，以强劲势头印证市场热度。

成都保利·花照天珺实景图

在三亚，保利·天珺稳居成交面积与套数双料冠军，已成为区域楼市的风向标。

三亚保利·天珺实景图

这不仅是产品的胜利，更是一种品牌信仰的建立。保利发展的高端系列，正以持续兑现的产品价值，在各大城市沉淀了深厚的品牌认知，形成了稳定的追随客群，构建起强大的市场号召力。

最后，不少房企产品线更多是拼凑的，但保利发展针对高端产品构建了一套纲领性的体系。

这套体系拥有清晰的产品内核与严谨的建造标准，确保其在跨越不同城市时，既能保持基因的统一，又能实现高质量的稳定落地。

同时这套体系又强调在统一中容纳个性，在标准之上生长独特，放手让各地项目研发自己的可变模块，强调在地化的融入，与产品系本身美学风格相融合。

广州保利·天奕实景图

即使在同一城市、同一子品牌下，面对不同板块的配套资源、客群特征与在地文化，保利发展仍能持续进化，推出迭代新作，精准回应每一片土地的内在需求。

杭州保利·天奕实景图

这也就造成了，每一座城市的每一件保利发展高端作品，都是唯一。

这三个“保利式”标签，源于其多年来对市场趋势的精准研判、对客户需求的深度洞察，乃至对社会人文变迁的敏锐解读。

这不仅是产品的升级，更是对“好房子”标准的不断刷新和对美好生活的深情致意。

02

解码保利发展高端产品线的

四重“护城河”

但话说回来，保利发展打造高端产品系中，究竟具备怎样的能力？艳姐对比了一下，总结了保利在四个维度的标杆式打法。

总能将城市文化底蕴，转化为产品文化特色

保利发展的高端产品系每到一地，都会对当地城市的历史底蕴、传统文化、城市文脉进行大量的研究，并利用现代设计手法，将这些在地化的元素进行设计转译，深植于建筑细节之中。

宁波保利·海晏天珺致敬了当地非遗作品鄞州竹编，将经纬编织的纹理进行几何解构，提取菱形纹、人字纹等元素，用石材拼花工艺重现竹篾交叠的立体感。

宁波海晏天珺实景图

主入口铜艺精雕大门两侧嵌入的夹丝玻璃艺术装置，玻璃表面以金属丝线勾勒“方胜纹”，通过光影叠加呈现金银线绣的流光质感。

宁波海晏天珺大门设计示意图

同时铜门篆刻专属“珺”字把手，以黄铜篆刻呼应国家级非遗"宁波金银彩绣"的盘金技法。

宁波海晏天珺大门及屏风细节实景图

厦门保利·天悦引入了闽南地域特有的南洋文化，当地的"南洋风"建筑里有个标志性的拱廊，保利发展特意将这一建筑形制融入到第一入口之中。

厦门保利·天悦入口大门实景图

在定制的“天圆地方”的艺术空间落客区，特意选用了更具在地文化的明代古画《闽游图》，并将其打造成了一幅灯光艺术品。

要知道，这幅画不是简单的激光打印，而是将原画作重新建模排版后，转化成平面穿孔施工方案，打了3.3万多个孔，镶了1万多颗灯珠，调试1000多个小时，只为最终宏大的艺术呈现效果。

厦门保利·天悦的单元大堂的艺术壁灯、玉石屏风、弧形奢石等，处处有南洋商船风帆的艺术设计；项目专属定制的超级符号“万福如意纹”，从地面拼花开始，延续到公区的每个不经意的细节。

杭州保利·天奕作为杭州首例整体全抬高架空地库社区，灵感就来源于杭州余杭出土的玉琮礼器。

杭州保利天奕实景图

借鉴《白荷》抽象水墨+西溪湿地水网生态，打造了一座“悬浮湿地之上的未来生活松弛岛”。

每一个保利发展的高端项目，呈现出美妙的差异化，拥有独特的人文美感和在地生命力。

从定制产品的逻辑，深入到定制生活的逻辑

在保利发展最新迭代的高端产品中，你可以感受到其产品匠造能力进一步精进，会根据板块客群的画像，深度洞察客户需求，重视生活场景的构建，主动为生活剧本搭建专属叙事场。

比如偏好择址城市科创高地的天奕，专门针对城市新贵群体打造了“新度假主义”产品，让他们在工作之余的每一次归家，都演化成独一无二的度假体验。

上海保利·天奕就甄选五个全球最具度假感的花园场景，打造了巴厘岛岛屿水院、红酒派对花园等，把几千公里外的旅行目的地搬到家楼下。

上海保利·天奕实景图

广州保利·天奕同样以度假酒店与花园为设计蓝本，将度假酒店的舒缓体验提炼为可感知的日常场景，注重打造一个注重松弛感的场域。

广州保利·天奕实景图

比如广州保利·天曜，针对的客群主要是人生有成的城市中坚、成熟优雅的高奢群体，他们既需要“彰显门庭” 的身份标识，也需要低调内敛的隐奢质感，同时注重文化内涵。

广州保利·天曜实景图

所以你会看到这个项目重塑老钱文化摩登美学，贝金米黄、巴西潘多拉奢石和透光玉石，搭配古铜金属，将门庭打造成一座“奢石宫殿”；艺术雕塑“星月聚宝盆”特意摆放在水景庭院中，寓意藏风聚水，包罗天地。

广州保利·天曜实景图

用2400片鎏金龙鳞搭建起龙鳞墙，以象征九州图腾、财富汇聚的“八芒太阳纹”为定制专属符号贯穿项目每个细节。

广州保利·天曜设计示意图

项目中轴对称规划的园林，是专门承袭紫禁城规制，再融合意大利台地园的层叠设计，将礼序感拉满。

整个项目处处透露出“不张扬的高级感”，契合“老钱风”的低调优雅。

主打“生态美宅”的宁波保利·海晏天珺，入口环岛没有选择摆放艺术雕塑，而是全冠移植一颗珍贵的200年树龄的红果冬青，结果期会挂满琳琅满目的红色硕果，观赏性极佳。

宁波保利·海晏天珺实景图

在归家动线上专门留出一个约66米横向水轴，两旁种上了12棵高达10-11米的乌桕树，只为让春夏翠绿、秋冬火红与雪白在水岸连成流动的画。

宁波海晏天珺静水树阵实景图

你会发现，保利发展很擅长在高端项目中，通过设计搭建场域，通过细节来传递情绪，用场景引发共鸣。

这些项目中，保利发展更多回答的不是“房子长什么样”，而是“你将如何生活”。

由产品封装能力，进化出持续迭代能力

艳姐了解到，保利发展内部针对每个子品牌，都有各自清晰的设计标准，严格把控固定模块的落地细节。

从每个元素的设计原则，尺度控制、功能平面、标化部件，都有对应的落地指引。

在业内将这种方式称为产品力的封装能力，正基于此，保利发展的高端产品能基于同一个品牌的产品底盘，进行持续迭代进化。

拿今年集中入市的、主打松弛度假感天奕为例。4月广州保利·天奕亮相时通过大量空间留白展现松弛感；短短一个月后，上海保利·天奕亮相又给这种松弛感赋予了雅奢精致；9月杭州保利·天奕亮相又用整体架空营造出一座浮空的“松弛岛屿”。

同一个产品系迅速实现三次迭代进化，放在其他房企可能需要一两年甚至更久，而保利发展只用了不到半年时间。其强大的产品封装能力，可见一斑。

从“展示秀场”的逻辑，转变为“体验交付”的逻辑

纵观这几年入市的保利发展高端产品，你会发现其摒弃了“展示秀场”的逻辑。

当大多数房企还在用效果图描摹景观、会所的想象时，保利发展已经用一场生动的实景展现，将高端客群的期待值拉满了。

保利发展全国各地的高端项目，基本都会将社区大门、景观、会所等客户在归家动线上会看到的区域，全部在售楼阶段就打造完毕，做前置的实景呈现。

杭州保利·天奕实景图

宁波保利·海晏天珺策划的“朴林画廊秘境”景观园林启幕，上海保利·天奕新奢概念示范区的亮相，杭州保利·天奕“西溪里的会所”的实景亮相，一次次让震撼直抵人心，让奢居理想从图纸走进现实。

宁波保利·海晏天珺实景图

这样做的好处是，用强大的实景兑现力，进一步强化了保利发展超级央企硬核产品力的品牌形象，在销售阶段就建立客户对交付品质的信心。

上海保利·天奕实景图

同时用所见即所得的品质，准确戳中了塔尖人群“要确定性、要质感、要圈层”的核心诉求。

用“硬核内胆”，回应品质生活

在参观保利发展的高端项目时，你总有一种强烈的感受：非常注重“关键的小事”。

比如说，项目都设计了同层排水，这虽然是个平常的技术，投入也不高，但能完全做到的楼盘却很少。

再比如，宁波保利·海晏天珺项目选用黑科技“水母地漏”，这种地漏内置的硅胶薄膜，能延缓隔臭水封的蒸发时间，长效防臭。

但这对后期业主入住后的静音空间、房屋维修保养，都很重要，属于那种买家看房时未必能感受到，但在真正入住之后，会感慨“真好用”。

宁波保利海晏天珺样板房实景图

这种“关键小事”在包里高端项目上，可以列出一长串清单：

静音排水管材、不锈钢烟道、LOWE玻璃、全屋智能系统，科技化七衡系统等……

宁波海晏天珺幕墙

这些东西，或可以互相搭配，形成室内“全域静音”的日常，或可以实现室内小气候的定制化、或者将厨房的烟道外置增加室内空间等等。

这些都是保利发展打造高端产品的硬核内胆，而且全都深植于建筑内部，是保障家庭安全健康，提升居住品质，是支撑房子长久耐用的基础。

从这里也能体会，保利发展在看得见的地方追求极致的态度，也体会到其在看不见、想不到的地方，仍旧全力以赴。

03

一件中国地产行业

历史级别的作品

我们常说“量变引起质变”，这句话同样适用于一家不断锤炼产品力的房企。

当产品理念与匠造工艺趋于成熟，必然要借由一块恰逢其时的土地，吹响“价值总攻”的号角，实现产品体系的“破界”。

所幸，保利发展并未让我们等待太久，消息显示，将于10月面世的广州“面粉厂”地王项目，将会是保利高端产品哲学的一次“终极表达”！

示意图

你可能好奇，为什么是面粉厂这个项目，保利为什么要挑选这样一个契机？

首先，是保利发展产品的迭代规律和节奏。

仔细复盘下，近年来保利发展在高端产品系上的迭代周期越来越短，爆款推出越来越迅速，简直像就像地产界的iPhone一样：

每年都有新迭代，每年都有新配置，每年都有新风潮

可以说，在这样推陈出新的产品周期下，所有人被吊足胃口，都在期待下半年保利发展带给市场怎样的惊喜。

其次，这块地的起点之高，平素罕见。

面粉厂项目位于广州新房最贵一条街——临江大道上，坐拥断货已久的珠江前航道向一线江景，与琶洲CBD隔江相望。仅凭区位，就能引来一众富豪争相买单。

区位示意图

地块质素和市场行情，就不允许保利发展拿出一件简单的作品，保利不仅仅是要打造产品，更要太烫金地段锻造口碑。

就像优秀的匠人看到好素材难免技痒难耐，这样的条件下，哪家房企不想挑战产品力的天花板？

几乎可以断言，保利发展十几年积蓄的高端产品打造能力，会在面粉厂这个项目上，用一次极致的释放，定要达到“一战封神”的效果。

从目前收集的信息来看，也印证了这个想法。保利发展此前在其他高端项目实践过的产品匠造能力，在面粉厂这个项目会进一步升维。

比如在杭州保利·天奕实践过的地块整体抬高，此次在面粉厂项目中，整体抬高的高度，足足达到了11米。

将来你或许在这个项目上看到漂浮在城市之上的空中花园、浮岛庭院、云端客厅、天际廊桥等一系列梦幻场景。

比如保利发展擅长的会所打造能力，此次该项目红线内规划了近万方垂直商业及超六千平会所空间，以“竖向叠加”的逻辑，构筑出一座“立体城市，垂直社区”。

再比如其他高端项目上的“硬核”装标，在这里还将继续升级，几乎可以说，保利内部是按照“百年住宅”的标准来打造的，仿佛为这片土地量身定制了一套匠造方法论，志在将其铸就为行业塔冠。

这也是为什么，虽然面粉厂这个项目仍未完全揭开面纱，但地产圈已经有了一种预测：

这可能会是五年内，行业最为高光的作品。

结语

回顾保利发展数十年高端产品线的迭代历程，不难发现，它是行业内少数真正长期践行“以客户需求为导向”理念的房企。

在产品系的构建中，保利发展并未依赖过往的经验主义，而是始终坚持以客户最真实的反馈作为产品规划与迭代的罗盘。

艳姐了解到，每个保利发展高端项目启动前，都会凭借庞大的存量用户基础，持续收集海量一手、真实的居住反馈，并将其转化为产品进化的重要依据。

正是这种将“用户声音”视为产品生命线的执着，让保利发展摆脱了闭门造车的窠臼，始终与真实需求同频共振。

在房地产从“造房子”转向“造生活”的今天，谁离客户更近，谁就掌握了定义产品的主动权。

主编：张艳

责编：浩浪

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